En noviembre de 2025, varias entidades bancarias españolas han dado un paso atrás en la reducción de tipos hipotecarios: al menos siete bancos han incrementado los intereses de sus hipotecas fijas, lo que supone el fin de la fase de hipotecas ultra-baratas.
Este movimiento cambia el escenario para quienes estaban esperando “el mejor momento” para firmar: ahora el mensaje es claro: mejor contratar antes de que los tipos suban más, en lugar de esperar bajadas que podrían tardar.
🔍 ¿Qué bancos lo están haciendo y por qué?
Entre las entidades que han lanzado nuevos tipos más altos destacan Banco Santander, BBVA, Bankinter, Unicaja y otras que han modificado sus ofertas en los últimos meses.
Las razones que explican este cambio incluyen:
- La competencia bancaria entiende que ya no puede seguir tirando los márgenes infinitamente.
- El coste del dinero y el riesgo financiero siguen subiendo a nivel macro por la inflación y los tipos de referencia.
- El mercado se está centrando en compradores más solventes, lo que permite a los bancos ajustar condiciones.
💡 ¿Y para el consumidor qué significa?
- Si estabas esperando a que tipos bajaran aún más para pedir hipoteca, ahora conviene replantear la estrategia: quizá es mejor firmar antes de que suban más.
- Si estás comparando ofertas, presta atención a que los rangos bajos siguen, pero cada vez más con condiciones de vinculación más exigentes.
- Las hipotecas fijas serán menos baratas de lo que alguno esperaba, y las mixtas o variables podrían recuperarse como alternativas.
| Banco |
Fija (TIN)
antes → ahora |
Mixta (tramo fijo)
antes → ahora |
Variable (dif.)
antes → ahora |
Bonificación máx. |
Comisiones |
Fecha cambio |
Observaciones |
| Santander |
≈ 2,75–2,85% → 2,85–3,00% |
1,70–1,80% → 1,80–1,95% |
Euríbor +0,60% → +0,65% |
hasta 1,00 p.p. |
Apertura opcional; parcial sin penalización |
Nov. 2025 |
Reduce bonificación máxima y endurece vinculación. |
| BBVA |
≈ 2,70–2,85% → 2,80–2,95% |
1,70–1,85% → 1,80–1,95% |
Euríbor +0,59% → +0,64% |
hasta 0,80 p.p. |
Sin apertura en promociones puntuales |
Nov. 2025 |
Más exigencia en nómina y seguros para TIN mínimo. |
| Bankinter |
≈ 2,65–2,80% → 2,75–2,90% |
1,65–1,80% → 1,75–1,90% |
Euríbor +0,55% → +0,60% |
hasta 0,70 p.p. |
Apertura 0–0,5% según perfil |
Nov. 2025 |
Subida suave en fija y mixta 10 años. |
| CaixaBank |
≈ 2,75–2,90% → 2,85–3,00% |
1,75–1,90% → 1,85–2,00% |
Euríbor +0,60% → +0,65% |
hasta 1,00 p.p. |
Parcial sin penalización en promo |
Nov. 2025 |
Más vinculación para alcanzar TIN mínimo. |
| Kutxabank |
≈ 2,65–2,80% → 2,75–2,90% |
1,65–1,80% → 1,75–1,90% |
Euríbor +0,49% → +0,54% |
hasta 0,70 p.p. |
Sin apertura en packs de vinculación |
Nov. 2025 |
Sigue entre los diferenciales más bajos. |
|
Datos orientativos de noviembre 2025 para perfiles solventes con vinculación media-alta.
Verifica condiciones (TIN, TAE y comisiones) antes de contratar o publicar.
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✅ Conclusión
El mercado hipotecario entra en una nueva fase: los tipos ultra-bajos ya no son la norma, y los bancos empiezan a ajustar al alza.
Para quienes buscan hipoteca en 2025, esto significa que el reloj corre: el momento ideal para comparar y decidir podría estar más cerca de ahora de lo que parecía.
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