Fiscalidad y gastos al comprar vivienda en España siendo no residente

Por qué la fiscalidad es clave para un no residente

En una compra inmobiliaria, el banco analiza la hipoteca…
pero el comprador debe asumir todos los impuestos y gastos, que no se financian.

En no residentes, una mala previsión fiscal suele ser uno de los principales motivos de bloqueo de la operación.

Impuestos al comprar vivienda en España como no residente

Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Este escenario debe analizarse junto con productos específicos como la hipoteca para no residentes antes de iniciar la compra.

Vivienda de segunda mano

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
• Tipo general: 6 % – 10 %, según la comunidad autónoma
• Puedes calcular el impuesto ITP según en qué comunidad autónoma compres aquí: 👉 calculadora ITP

Vivienda nueva

• IVA: 10 %
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5 % – 1,5 %

👉 Estos impuestos no se incluyen en la hipoteca y deben pagarse con fondos propios.

Gastos de compraventa que debe asumir el no residente

Además de los impuestos, hay gastos obligatorios:

• Notaría
• Registro de la propiedad
• Gestoría
• Tasación
• Traducciones juradas (si procede)
• Apostillas (en algunos países)

De forma orientativa, los gastos suelen representar un 10 %–12 % adicional sobre el precio de compra.

Impacto de los gastos en la hipoteca

Este punto es clave:
aunque el banco financie el 60 %–70 % del valor, el comprador debe aportar:

• Entrada
• Impuestos
• Gastos
• Liquidez adicional tras la firma

Por eso, muchos no residentes necesitan disponer de entre el 40 % y el 50 % del precio total en fondos propios y Por antes de buscar vivienda conviene revisar las condiciones de financiación para no residentes y calcular el coste total (entrada + impuestos + gastos).

Este escenario debe analizarse junto con productos específicos como la hipoteca para no residentes antes de iniciar la compra.

Fiscalidad recurrente tras la compra

Una vez comprada la vivienda, el no residente debe tener en cuenta:

IBI

• Impuesto municipal anual

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

• Incluso si no se alquila la vivienda
• Se imputa una renta presunta

Impuesto sobre el alquiler (si se alquila)

• Tipo general del 19 % para residentes UE/EEE
• Base imponible distinta según el caso

Estos costes afectan a la rentabilidad y a la capacidad financiera.

Gastos bancarios asociados a la hipoteca

Aunque parte de los gastos hipotecarios han cambiado por ley, el no residente suele asumir:

• Tasación
• Seguros vinculados
• Coste de transferencias internacionales
• Posible riesgo de tipo de cambio

Estos gastos deben integrarse en el cálculo total.

Errores frecuentes en la planificación fiscal

Algunos errores habituales son:

• No incluir impuestos en el presupuesto
• Pensar que el banco financia los gastos
• No analizar fiscalidad recurrente
• Ignorar costes de traducción y gestión
• Calcular rentabilidad solo con la cuota

Una mala planificación fiscal puede convertir una buena operación en una mala decisión.

Cómo planificar correctamente la compra

Para evitar problemas:

• Calcula impuestos y gastos antes de buscar vivienda
• Define presupuesto realista según ahorro disponible
• Analiza fiscalidad anual
• Ajusta la hipoteca a tu capacidad real
• Compara entidades especializadas

Simular distintos escenarios ayuda a tomar decisiones con datos. Para afinar números, usa primero la calculadora de ITP y luego contrasta el escenario con nuestras herramientas hipotecarias

Qué debes tener claro antes de firmar

La fiscalidad y los gastos son tan importantes como el tipo de interés. Entenderlos desde el inicio evita sorpresas y bloqueos en la financiación.

En hipotecas.me te ayudamos a analizar tu perfil como no residente y a calcular correctamente impuestos, gastos y financiación.

Si quieres estimar tu escenario real (financiación + impuestos + gastos) y evitar sorpresas, puedes ver la guía completa de hipoteca para no residentes en España y dar el siguiente paso con criterio.

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