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Fiscalidad y gastos de compra para no residentes en España
Los impuestos y gastos asociados a la compra de vivienda en España con una hipoteca para no residentes pueden suponer entre el 10% y el 15% del precio. Esta guía desglosa cada partida para que puedas planificar tu presupuesto con exactitud.
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Lo esencial
8 min de lectura completa- 1Los gastos totales de compra (impuestos + notaría + registro + gestoría) suponen entre el 10% y el 15% del precio
- 2La vivienda de segunda mano paga ITP (6-10% según comunidad autónoma); la obra nueva paga IVA al 10% + AJD
- 3Como propietario no residente debes presentar el IRNR anualmente, incluso si no alquilas la vivienda
- 4Al vender, Hacienda retiene el 3% del precio como garantía del pago del impuesto sobre la plusvalía
Impuestos en el momento de la compra
El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:
Para vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía por comunidad autónoma, desde el 6% en el País Vasco y Madrid hasta el 10-13% en comunidades como Cataluña o Comunidad Valenciana.
Para vivienda nueva (obra nueva): IVA del 10% + Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,5-2% según comunidad. En Canarias, en lugar de IVA se aplica IGIC al 7%.
Utiliza nuestro simulador de ITP y gastos para calcular el importe exacto según tu comunidad autónoma.
Gastos de la operación (notaría, registro, gestoría)
Además de los impuestos, hay una serie de gastos fijos asociados a la compraventa e hipoteca:
Gastos recurrentes como propietario no residente
La compra no es el único gasto. Como propietario no residente en España, tendrás obligaciones fiscales anuales:
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si NO alquilas, tributas por una renta imputada del 1,1-2% del valor catastral. Si alquilas, tributas sobre los ingresos (19% UE, 24% no-UE).
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual basado en el valor catastral. Entre 200 € y 1.500 €/año según ubicación.
Seguro de hogar: obligatorio si tienes hipoteca. Entre 200 € y 600 €/año.
Comunidad de propietarios: variable según el inmueble, desde 50 €/mes hasta 300 €/mes en urbanizaciones con piscina y zonas comunes.
Impuestos al vender la propiedad
Cuando vendas, afrontarás dos impuestos principales:
Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento de valor del terreno. Lo calcula el ayuntamiento según el tiempo de tenencia y el valor catastral del suelo. Se paga al vender.
Ganancia patrimonial en el IRNR: la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta tributa al 19%. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como garantía.
Esta retención del 3% se puede recuperar parcialmente si la ganancia real es menor. Es un trámite que gestiona tu asesor fiscal.
Conocer la fiscalidad de la venta antes de comprar te permite calcular la rentabilidad real de tu inversión. Incluye siempre los costes de salida en tu análisis.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿Los no residentes de la UE pagan los mismos impuestos que los de fuera de la UE?
Los impuestos de compra (ITP, IVA, AJD) son iguales para todos. La diferencia está en el IRNR sobre alquileres: los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre ingresos netos (pueden deducir gastos), mientras que los de fuera de la UE tributan al 24% sobre ingresos brutos.
¿Hay bonificaciones en el ITP para no residentes?
Las bonificaciones del ITP (jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, etc.) aplican por igual independientemente de la residencia, siempre que cumplas los requisitos de la comunidad autónoma. Sin embargo, la mayoría exigen que sea vivienda habitual, lo que excluye a los no residentes.
¿Necesito un representante fiscal en España?
Técnicamente sí: los no residentes deben designar un representante fiscal en España para las comunicaciones con Hacienda. En la práctica, tu gestoría o asesor fiscal actúa como representante. El coste suele estar incluido en sus honorarios de gestión anual.
¿Cómo afectan los convenios de doble imposición?
España tiene convenios con más de 90 países. En general, los ingresos inmobiliarios (alquiler, venta) tributan primero en España y luego se deducen o eximen en tu país. Cada convenio tiene particularidades: consulta el específico de tu país con un asesor especializado.
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Fuentes y referencias
- →Consejo General del Notariado — Estadísticas inmobiliarias
- →Dirección General del Catastro — Valores de referencia
- →Ministerio de Vivienda (MIVAU) — Estadísticas de vivienda
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: junio 2026
Última actualización: junio 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.