La tasación está bloqueando muchas hipotecas: qué está pasando y por qué ahora pesa más

En muchos procesos de compra de vivienda, la hipoteca avanza con normalidad hasta que aparece un punto crítico que lo cambia todo: la tasación. En el mercado hipotecario actual, este paso está bloqueando o encareciendo más operaciones que hace unos años, incluso cuando el comprador cumple con los requisitos de ingresos.

El motivo no está solo en el precio del inmueble ni en la evolución del Euríbor, sino en el mayor peso que los bancos están dando a la valoración del inmueble como elemento de control del riesgo.

Por qué la tasación pesa más ahora que antes

En el contexto actual, los bancos han reforzado el papel de la tasación por varios motivos:

• Menor margen para asumir riesgos.
• Operaciones más ajustadas en financiación.
• Mayor foco en el valor real del inmueble como garantía.

Esto hace que la tasación ya no sea un trámite, sino un filtro decisivo que puede cambiar por completo las condiciones de la hipoteca.

Qué ocurre cuando la tasación sale “justa”

Uno de los escenarios más habituales es que la tasación coincida o quede ligeramente por debajo del precio de compra. Cuando esto ocurre:

• El banco puede reducir el importe máximo que financia.
• Aumenta el porcentaje de aportación que debe hacer el comprador.
• Se endurecen las condiciones para compensar el mayor riesgo.

Aunque la diferencia parezca pequeña, el impacto en la operación puede ser grande.

Cómo puede bloquear una hipoteca

La tasación puede frenar una hipoteca de varias formas:

• Si el valor es bajo, la financiación se queda corta.
• Si el porcentaje financiado supera los límites internos del banco.
• Si obliga al comprador a aportar más ahorro del previsto.

En estos casos, muchas operaciones se quedan atascadas justo después de la tasación, cuando parecía que todo estaba encaminado.

A quién afecta más este problema

El mayor impacto se está dando en:

• Compradores de primera vivienda.
• Personas con ahorro justo tras la compra.
• Operaciones con financiación elevada.
• Viviendas en zonas donde el precio de compra ha subido más rápido que las valoraciones.

Para estos perfiles, una tasación ajustada puede ser la diferencia entre seguir adelante o tener que replantear la compra.

Por qué precio de compra y tasación no siempre coinciden

Es importante entender que la tasación:

• No refleja lo que el comprador está dispuesto a pagar.
• Se basa en comparables, criterios técnicos y prudencia.
• Puede ir por detrás del mercado en zonas tensionadas.

Por eso, pagar “precio de mercado” no garantiza que la tasación acompañe al importe de la compra.

Qué conviene revisar antes de pedir la tasación

Antes de llegar a este punto, conviene:

• Analizar el porcentaje de financiación real que se va a necesitar.
• Contar con un margen de ahorro adicional.
• No dar por cerrada la hipoteca hasta conocer la tasación.
• Comparar escenarios si el valor resultara inferior al esperado.

Anticiparse a este paso reduce sustos y permite tomar decisiones con más margen.

Resumen: la tasación se ha convertido en el cuello de botella

En el mercado hipotecario actual, la tasación ha pasado de ser un trámite técnico a uno de los momentos más delicados del proceso. Su resultado puede encarecer, retrasar o incluso bloquear una hipoteca, especialmente en perfiles ajustados.

Entender por qué ahora pesa más y cómo influye en la financiación permite afrontar este paso con más información y menos sorpresas en una operación clave como la compra de vivienda.

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