Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor

Documentación del proyecto de construcción

El primer bloque de requisitos gira en torno al proyecto constructivo. El banco necesita verificar que lo que vas a construir es viable, legal y tiene un coste estimado realista. No puedes llegar al banco con una idea vaga: necesitas un proyecto de ejecución completo, visado por el colegio de arquitectos correspondiente.

El proyecto de ejecución incluye la memoria descriptiva, los planos, el presupuesto de ejecución material (PEM), el estudio geotécnico del terreno y el pliego de condiciones. Además, necesitarás el estudio de seguridad y salud. Todo esto lo prepara tu arquitecto, y sus honorarios son libres: desde la Ley 25/2009, los colegios profesionales no pueden fijar baremos orientativos (artículo 14 de la Ley 2/1974 de Colegios Profesionales), así que pide presupuesto cerrado por escrito.

El banco también pedirá el presupuesto de la constructora que ejecutará la obra. Este presupuesto debe coincidir razonablemente con el PEM del arquitecto. Discrepancias grandes entre ambos generan desconfianza. Para entender los costes típicos, consulta la guía de cuánto cuesta construir una casa.

Requisitos financieros: ingresos, ahorros y ratio de endeudamiento

Los requisitos financieros de una hipoteca autopromotor son similares a los de una hipoteca convencional, con un matiz importante: necesitas más capital propio. Cada banco fija qué porcentaje del valor de tasación del proyecto terminado financia según su política de riesgos, y no cubre el 100 %: la diferencia con el coste total y los gastos asociados los pones tú. Pregunta ese porcentaje a cada entidad antes de hacer números.

El ratio de endeudamiento que estiman las entidades, según el Banco de España, es del 30-35 %, y por encima del 35 % la aprobación es difícil. La cuota hipotecaria estimada (tras el periodo de carencia) más cualquier otra deuda activa no debería pasar de esa parte de tus ingresos netos mensuales. Puedes simular tu caso con el simulador de hipotecas para saber cuánto te prestarían.

Documentación financiera necesaria: últimas 3 nóminas (o declaraciones de IRPF si eres autónomo), declaración de la renta de los 2 últimos ejercicios, extractos bancarios de 6-12 meses, certificado de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, vida laboral actualizada y, si tienes deudas activas, los contratos correspondientes.

• •Últimas 3 nóminas o declaraciones IRPF
• •Declaración de la renta (2 ejercicios)
• •Extractos bancarios 6-12 meses
• •Vida laboral actualizada
• •Certificado al corriente con Hacienda y SS

Requisitos del terreno: clasificación y servicios

No cualquier terreno sirve para una hipoteca autopromotor. El banco exige que el terreno sea urbano o urbanizable con plan parcial aprobado. Los terrenos rústicos quedan excluidos: la legislación del suelo solo admite usos distintos de los agrarios con carácter excepcional y por el procedimiento que fije cada comunidad autónoma (artículo 13 del texto refundido de la Ley de Suelo), y es muy difícil que un banco acepte ese terreno como garantía de una autopromoción.

Además de la clasificación urbanística, el terreno debe contar con los servicios básicos disponibles o comprometidos: suministro de agua, electricidad, alcantarillado y acceso rodado. Sin estos servicios, el ayuntamiento no concederá la licencia de obra y el banco no aprobará la hipoteca. Para profundizar en este tema, consulta la guía de comprar terreno para construir.

Si el terreno ya es de tu propiedad, puedes aportarlo como garantía, lo que reduce la necesidad de capital propio. Si necesitas comprarlo, algunos bancos integran la compra del terreno y la construcción en un solo préstamo, aunque las condiciones suelen ser más exigentes.

El proceso de aprobación paso a paso

El proceso de aprobación de una hipoteca autopromotor es más largo que el de una hipoteca convencional. Mientras que una hipoteca estándar lleva, en nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde la documentación completa hasta la firma, una autopromotor puede tardar 2-4 meses desde la primera solicitud hasta la firma ante notario. Los plazos de la tabla son orientativos, de nuestra experiencia: ninguna norma los fija.

El flujo típico es: presentas la solicitud con toda la documentación (financiera + terreno + proyecto), el banco analiza tu perfil y el proyecto, encarga la tasación del proyecto terminado (tasación por valor de reposición), revisa las condiciones y te hace una oferta (FIPRE/FEIN). Tras la aceptación, se formaliza ante notario y comienza el periodo de carencia durante la construcción.

Un consejo práctico: no esperes a tener la licencia de obra concedida para iniciar el proceso bancario. Puedes presentar la solicitud con la licencia solicitada y avanzar el análisis en paralelo. Eso sí, la formalización del préstamo no se producirá hasta que la licencia esté concedida. Para entender cómo funciona el desembolso durante la obra, lee la guía de certificaciones de obra.