Cuánto cuesta construir una casa en España

Coste de construcción por m²: cómo calcularlo

El coste por metro cuadrado construido es la forma rápida de estimar el presupuesto de una vivienda unifamiliar, pero no hay una estadística oficial que publique ese precio para toda España: el INE elabora índices de costes del sector de la construcción, que miden cómo evolucionan los costes, no cuánto cuesta el metro cuadrado. El dato que vale es el presupuesto de ejecución material (PEM) que calcula tu arquitecto y las ofertas de las constructoras sobre ese mismo proyecto, que no incluyen el terreno ni los gastos adicionales.

El coste varía con la zona, la tipología de la vivienda (una planta o dos, con o sin sótano), la calidad de materiales y acabados y el nivel de eficiencia energética que busques. Por eso conviene pedir presupuesto a varias constructoras sobre el mismo proyecto y con las mismas calidades, para comparar cifras homogéneas.

No publicamos una tabla de precios por metro cuadrado porque no hay una fuente oficial que la respalde. Divide el presupuesto de cada constructora entre los metros construidos del proyecto para comparar ofertas entre sí, suma el terreno y los gastos adicionales y utiliza la calculadora hipotecaria 360 para simular la cuota según el importe total que necesites financiar.

Desglose por partidas: dónde va el dinero

El presupuesto de ejecución material (PEM) se divide en capítulos que reflejan cada fase constructiva. Conocer el peso relativo de cada partida te ayuda a entender dónde se concentra el gasto y dónde puedes ajustar sin comprometer la calidad estructural.

La estructura (cimentación, pilares, forjados, cubierta) es la partida menos negociable: no se puede ahorrar en ella sin comprometer la seguridad. Siguen los cerramientos y la fachada y las instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones), condicionadas por las exigencias de eficiencia energética del Código Técnico de la Edificación.

Los acabados interiores (solados, alicatados, pintura, carpintería interior, sanitarios, grifería) son la partida con mayor margen de variación: es donde puedes escalar la calidad hacia arriba o hacia abajo según presupuesto, por ejemplo eligiendo un gres porcelánico estándar en lugar de piedra natural. Pide a tu arquitecto el PEM desglosado por capítulos para ver cuánto pesa cada partida en tu proyecto.

Licencias, impuestos y seguros

El ayuntamiento cobra dos cosas por autorizar la construcción. La primera es el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): un impuesto sobre el coste de ejecución material de la obra cuyo tipo fija cada municipio, sin poder pasar del 4 % (artículo 102 de la Ley de Haciendas Locales); en una obra de 180.000 euros de PEM, hasta 7.200 euros. La segunda es la tasa por la licencia urbanística, que cada ayuntamiento regula en su ordenanza fiscal: pide el importe exacto en el tuyo antes de cerrar el presupuesto.

El IVA de la construcción es del 10 % (tipo reducido para viviendas), no del 21 %. Este 10 % se aplica sobre el presupuesto de la constructora (no sobre el terreno, que tributa diferente). Es un dato importante porque reduce el coste fiscal respecto a lo que muchos esperan.

Al terminar la obra firmas ante notario la escritura de declaración de obra nueva y la inscribes en el Registro de la Propiedad (la necesitas también para que el banco inscriba la hipoteca sobre la casa terminada). Esa escritura paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre el valor de la obra, del 0,5-1,5 % según la comunidad autónoma (artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD), más la notaría y el registro, que se cobran por arancel.

El seguro decenal cubre defectos estructurales durante 10 años tras la finalización de la obra. Ojo con un matiz que casi nadie cuenta: la Ley de Ordenación de la Edificación exceptúa de contratarlo al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Solo te lo exigirán si vendes antes de esos 10 años y el comprador no te dispensa expresamente. Su precio lo fija cada aseguradora: pide oferta si no descartas vender. Adicionalmente, necesitarás un seguro de responsabilidad civil durante la construcción y un seguro todo riesgo de la obra.

Construir en zona urbana vs zona rural: diferencias de coste

La ubicación del terreno influye de forma determinante en el coste total. Construir en zona urbana es generalmente más caro por tres factores: el precio del terreno, el mayor coste de la mano de obra y las restricciones urbanísticas más estrictas (alturas máximas, retranqueos, estética).

En zonas rurales, el terreno suele ser más barato, pero hay costes ocultos: llevar servicios básicos (agua, luz, alcantarillado) hasta una parcela alejada tiene un coste que depende de la distancia a las redes y que conviene presupuestar antes de comprar. Además, los accesos pueden requerir obras de urbanización que no existen en zonas consolidadas.

Antes de comprar la parcela, comprueba que es suelo urbano con condición de solar (con acceso a agua, luz y alcantarillado) y consulta su valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro y la nota simple del Registro, que te dice quién es el titular y qué cargas tiene. La compra del terreno también tributa: si te lo vende un particular pagas ITP, del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos; si te lo vende una empresa en su actividad, normalmente IVA.

Un punto a favor de la zona rural: la normativa urbanística suele ser más flexible en cuanto a diseño y volúmenes edificables, lo que puede permitirte construir una vivienda más grande o con mayor libertad arquitectónica. Para verificar las condiciones de tu terreno, consulta la guía de comprar terreno para construir.