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Comisiones de la hipoteca fija: cuáles existen y límites legales
Las comisiones son un coste que muchos compradores pasan por alto al contratar una hipoteca fija, pero que puede suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo o en el momento de amortizar, cambiar de banco o modificar condiciones. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814) establece límites máximos que te protegen. Esta guía detalla cada comisión, sus límites legales y ejemplos prácticos.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1La comisión de amortización anticipada en fijas: máximo 2% los 10 primeros años, 1,5% después (Ley 5/2019).
- 2La comisión de apertura puede ser del 0% al 0,5% — muchos bancos digitales ya no la cobran.
- 3Subrogación y novación tienen comisiones distintas; la subrogación suele ser más cara pero más ventajosa.
- 4Si planeas amortizar anticipadamente, busca hipotecas con comisión de amortización del 0%.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es un cargo único que el banco cobra al formalizar la hipoteca. Cubre, según las entidades, los gastos de estudio y tramitación del expediente. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, los gastos de formalización (notaría de la hipoteca, gestoría, registro e IAJD) corren a cargo del banco, lo que ha llevado a muchas entidades a eliminar o reducir la comisión de apertura.
En el mercado actual, muchos bancos ofrecen hipotecas fijas sin comisión de apertura. Los que la mantienen suelen situarla entre el 0,25% y el 1,00% del capital. Para una hipoteca de 200.000 euros, esto supone entre 500 y 2.000 euros.
Un consejo práctico: la comisión de apertura es negociable. Si tienes una oferta de otro banco sin comisión, úsala como argumento. También puedes pedir que la absorban dentro de la escritura si no la eliminan directamente. Recuerda que esta comisión eleva la TAE, así que compara ofertas siempre por TAE final.
Comisión por amortización anticipada: los límites de la Ley 5/2019
Esta es la comisión más relevante en una hipoteca fija. Se aplica cuando devuelves parte o la totalidad del capital pendiente antes del plazo pactado, ya sea mediante una amortización parcial o la cancelación total (por ejemplo, al vender la vivienda).
La Ley 5/2019 establece límites máximos claros para las hipotecas a tipo fijo contratadas a partir del 16 de junio de 2019. El banco puede elegir entre dos opciones de cálculo (debe especificar cuál usa en el contrato), pero en ningún caso puede superar estos máximos.
| Periodo | Comisión máxima (opción A) | Comisión máxima (opción B) |
|---|---|---|
| Primeros 10 años | 2,00% del capital amortizado | Pérdida financiera real del banco (si es menor) |
| A partir del año 10 | 1,50% del capital amortizado | Pérdida financiera real del banco (si es menor) |
Ejemplo práctico de amortización anticipadaSi tienes una hipoteca fija de 180.000 euros y a los 7 años decides amortizar 30.000 euros, la comisión máxima sería el 2% de 30.000 euros = 600 euros. Si la amortización fuera en el año 12, la comisión máxima sería el 1,5% = 450 euros. Algunos bancos aplican comisiones inferiores al máximo legal o incluso no cobran comisión. Revisa tu contrato.
Comisión por subrogación: cambiar de banco
La subrogación de acreedor permite llevar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Es un derecho del consumidor facilitado por la Ley 5/2019. Tu banco actual puede cobrar una comisión por subrogación, pero con límites.
Para hipotecas fijas, la comisión por subrogación sigue los mismos límites que la amortización anticipada: máximo 2% durante los primeros 10 años y 1,5% después. El banco que recibe tu hipoteca suele asumir parte o la totalidad de los gastos de subrogación como incentivo para captarte.
Cuando una subrogación tiene sentido: si la diferencia de tipo entre tu hipoteca actual y la nueva oferta es de al menos 0,50-0,75 puntos, y te quedan más de 10 años de hipoteca y más de 80.000 euros de capital pendiente. Con estos números, el ahorro suele compensar los costes del cambio.
Comisión por novación: renegociar con tu banco
La novación es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco (sin cambiar de entidad). Puedes negociar una reducción del tipo, un cambio de plazo, o pasar de fija a variable o viceversa.
La comisión por novación no tiene un límite legal específico como la amortización anticipada, pero en la práctica los bancos suelen cobrar entre 0,00% y 0,50% del capital pendiente. Si estás cambiando de tipo variable a fijo dentro del mismo banco, la comisión suele ser inferior o nula, porque al banco le interesa retener al cliente.
El coste de notaría de la novación corre a cargo del banco desde la Ley 5/2019 si el cambio implica pasar de tipo variable a fijo. Este incentivo legal fue diseñado para facilitar que los hipotecados se protejan de subidas del Euríbor.
Qué comisiones puedes evitar o negociar
Comisión de apertura: totalmente negociable. Si el banco la exige, pide que la compense reduciendo el tipo o la elimine directamente. Es lo primero que suele ceder en una negociación.
Comisión por amortización anticipada: revisa si tu contrato establece una comisión inferior al máximo legal. Algunos bancos, especialmente los digitales, ofrecen hipotecas fijas con comisión de amortización del 0%. Esto da mucha flexibilidad si prevés amortizar anticipadamente.
Comisión por cambio de condiciones: desde la Ley 5/2019, la conversión de tipo variable a fijo tiene la comisión limitada y los gastos notariales a cargo del banco. Compara siempre qué sale mejor: novación con tu banco o subrogación a otro. Puedes simular ambos escenarios en el simulador de hipotecas.
Resumen de comisiones y límites legales
A continuación, un resumen completo de todas las comisiones que puede tener una hipoteca fija y sus límites legales vigentes según la Ley 5/2019.
Apertura
Amortización anticipada (primeros 10 años)
Amortización anticipada (después año 10)
Subrogación (primeros 10 años)
Subrogación (después año 10)
Novación
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¿La comisión por amortización anticipada se aplica también si vendo la vivienda y cancelo la hipoteca?
Sí. La cancelación total de la hipoteca por venta de la vivienda se considera amortización anticipada total. Se aplican los mismos límites: máximo 2% durante los primeros 10 años y 1,5% después. Por eso es importante elegir una hipoteca con comisión baja o nula si existe la posibilidad de vender a medio plazo.
¿Las hipotecas contratadas antes de la Ley 5/2019 tienen los mismos límites?
No necesariamente. Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 se rigen por la normativa anterior, donde las comisiones podían ser más altas. Sin embargo, si haces una subrogación o novación, las nuevas condiciones sí se rigen por la ley actual. Revisa tu escritura original para conocer las comisiones de tu contrato específico.
¿Es posible encontrar hipotecas fijas sin ninguna comisión?
Sí. Varios bancos digitales y algunas entidades tradicionales ofrecen hipotecas fijas con 0% de comisión de apertura y 0% de comisión por amortización anticipada. El tipo de interés puede ser ligeramente más alto que el de hipotecas con comisiones, pero la flexibilidad total que ofrecen puede valer la pena si tu plan incluye amortizar anticipadamente o cambiar de banco en el futuro.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.