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Comisiones de la hipoteca fija: cuáles existen y límites legales
Las comisiones son un coste que muchos compradores pasan por alto al contratar una hipoteca fija, pero que puede suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo o en el momento de amortizar, cambiar de banco o modificar condiciones. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814) establece límites máximos que te protegen. Esta guía detalla cada comisión, sus límites legales y ejemplos prácticos.
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Lo esencial
8 min de lectura completa- 1La comisión de amortización anticipada en fijas: máximo 2% los 10 primeros años, 1,5% después (Ley 5/2019).
- 2La comisión de apertura no tiene tope legal: figura en la FEIN y se puede negociar.
- 3Subrogación y novación tienen comisiones distintas: compara lo que cuesta cada camino en tu caso.
- 4Si planeas amortizar anticipadamente, busca hipotecas con comisión de amortización del 0%.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es un cargo único que el banco cobra al formalizar la hipoteca. Cubre, según las entidades, los gastos de estudio y tramitación del expediente. Hoy los gastos de formalización corren a cargo del banco (el IAJD desde noviembre de 2018 y la notaría de la hipoteca, la gestoría y el registro desde la Ley 5/2019), así que la comisión de apertura no puede cobrarte esos conceptos otra vez: debe ser única y englobar estudio, tramitación y concesión (art. 14.4 de la Ley 5/2019).
La ley no le pone tope: cada banco decide si la cobra y cuánto, y ninguna estadística oficial publica su importe medio. Como ejemplo, un 0,50 % sobre una hipoteca de 200.000 euros son 1.000 euros, que suben la TAE.
Un consejo práctico: la comisión de apertura es negociable. Si tienes una oferta de otro banco sin comisión, úsala como argumento. También puedes pedir que la absorban dentro de la escritura si no la eliminan directamente. Recuerda que esta comisión eleva la TAE, así que compara ofertas siempre por TAE final.
Comisión por amortización anticipada: los límites de la Ley 5/2019
Esta es la comisión más relevante en una hipoteca fija. Se aplica cuando devuelves parte o la totalidad del capital pendiente antes del plazo pactado, ya sea mediante una amortización parcial o la cancelación total (por ejemplo, al vender la vivienda).
La Ley 5/2019 (art. 23) fija dos límites que se aplican a la vez en las hipotecas a tipo fijo firmadas desde el 16 de junio de 2019: la compensación no puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco y, además, tiene un tope porcentual según la antigüedad del préstamo.
Si tienes una hipoteca fija de 180.000 euros y a los 7 años decides amortizar 30.000 euros, la comisión máxima sería el 2% de 30.000 euros = 600 euros. Si la amortización fuera en el año 12, la comisión máxima sería el 1,5% = 450 euros. Tu contrato puede fijar una comisión inferior al máximo legal, o ninguna: revísalo.
Comisión por subrogación: cambiar de banco
La subrogación de acreedor permite llevar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Es un derecho del consumidor facilitado por la Ley 5/2019. Tu banco actual puede cobrar una comisión por subrogación, pero con límites.
Para hipotecas fijas, la comisión por subrogación sigue los mismos límites que la amortización anticipada: máximo 2% durante los primeros 10 años y 1,5% después. Notaría, registro y gestoría los paga el banco que recibe tu hipoteca (Ley 5/2019); a ti te corresponde la tasación, que algunos bancos bonifican.
Cuándo tiene sentido una subrogación: cuando el ahorro de intereses en lo que te queda de préstamo supera lo que cuesta el cambio (la comisión y la tasación; notaría y registro los paga el banco nuevo). No hay un umbral fijo de diferencia de tipo: depende de tu capital pendiente y del plazo que te quede, así que haz la cuenta con tus cifras en la guía de subrogación de hipoteca.
Comisión por novación: renegociar con tu banco
La novación es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco (sin cambiar de entidad). Puedes negociar una reducción del tipo, un cambio de plazo, o pasar de fija a variable o viceversa.
La comisión por novación no tiene un límite legal general como la amortización anticipada: es la que fije tu escritura, y se puede negociar. La excepción es pasar de tipo variable a fijo, o a una mixta con un primer periodo fijo de al menos 3 años: la compensación que te cobren por ese cambio no puede superar el 0,05 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años del préstamo, y después es 0; si la novación no amortiza capital, no pueden cobrarte nada por ese concepto (art. 23.6 de la Ley 5/2019).
La Ley 5/2019 no obliga al banco a pagar la notaría y el registro de la novación: salvo que negocies otra cosa, los pagas tú, así que pregúntalo antes de firmar. Lo que sí marca la ley es cómo se calculan: la Ley 2/1994 (art. 8) aplica a la escritura el arancel notarial de documento sin cuantía y al registro una reducción del 90 %, así que el coste es moderado.
Qué comisiones puedes evitar o negociar
Comisión de apertura: totalmente negociable. Si el banco la exige, pide que la compense reduciendo el tipo o la elimine directamente.
Comisión por amortización anticipada: revisa si tu contrato establece una comisión inferior al máximo legal. Hay hipotecas fijas con comisión de amortización del 0 %, y la FEIN te dice cuál tiene cada oferta. Esto da mucha flexibilidad si prevés amortizar anticipadamente.
Comisión por cambio de condiciones: desde la Ley 5/2019, la conversión de tipo variable a fijo (o a mixto con al menos 3 años fijos) tiene la comisión limitada (0,05 % los 3 primeros años del préstamo y 0 % después), y los gastos de notaría y registro de la novación se pueden negociar con el banco. Compara siempre qué sale mejor: novación con tu banco o subrogación a otro. Puedes simular ambos escenarios en el simulador de hipotecas.
Resumen de comisiones y límites legales
A continuación, un resumen completo de todas las comisiones que puede tener una hipoteca fija y sus límites legales vigentes según la Ley 5/2019.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿La comisión por amortización anticipada se aplica también si vendo la vivienda y cancelo la hipoteca?
Sí. La cancelación total de la hipoteca por venta de la vivienda se considera amortización anticipada total. Se aplican los mismos límites: máximo 2% durante los primeros 10 años y 1,5% después. Por eso es importante elegir una hipoteca con comisión baja o nula si existe la posibilidad de vender a medio plazo.
¿Las hipotecas contratadas antes de la Ley 5/2019 tienen los mismos límites?
No necesariamente. Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 se rigen por la normativa anterior: en las firmadas desde diciembre de 2007, la Ley 41/2007 admite una compensación por desistimiento (hasta el 0,5 % del capital amortizado los 5 primeros años y el 0,25 % después, art. 8) y, en las fijas, otra por riesgo de tipo de interés: la pactada en tu escritura, sin tope porcentual, y solo si la cancelación le causa una pérdida al banco (art. 9). Hay dos excepciones: si haces una subrogación o novación, las nuevas condiciones se rigen por la ley actual, y el tope del 0,05 % para pasar de variable a fija (o a mixta con al menos 3 años fijos) se aplica a cualquier hipoteca, sea cual sea su fecha (disposición transitoria primera de la Ley 5/2019). Revisa tu escritura original para conocer las comisiones de tu contrato específico.
¿Es posible encontrar hipotecas fijas sin ninguna comisión?
Sí. Hay hipotecas fijas con 0% de comisión de apertura y 0% de comisión por amortización anticipada; la FEIN de cada oferta te dice cuáles cobra. Compara su tipo y su TAE con los de las ofertas con comisiones: la flexibilidad total que ofrecen puede valer la pena si tu plan incluye amortizar anticipadamente o cambiar de banco en el futuro.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: septiembre 2026
Última actualización: septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.