Vinculaciones y bonificaciones en hipoteca fija: cuándo compensan

Tipos de vinculaciones: qué te pide el banco

Las vinculaciones son productos o servicios que el banco te ofrece contratar a cambio de reducir el tipo de interés de tu hipoteca. La Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814) establece que las vinculaciones deben ser "productos accesorios" y que el banco debe informarte del tipo con y sin bonificaciones. No puede obligarte a contratarlas con él como condición indispensable; lo único que puede exigirte es un seguro de daños del inmueble y un seguro que garantice el pago del préstamo, y en ambos casos debe aceptar los de otra compañía con coberturas equivalentes.

Cuánto rebaja cada vinculación lo decide cada banco y figura en la FEIN; ninguna estadística oficial publica esas rebajas ni el precio de los productos, así que la tabla no da cifras: resume qué te cuesta cada vinculación y en qué fijarte. La suma de rebajas parece atractiva, pero cada producto vinculado tiene un coste anual que debes comparar con el ahorro en cuota.

Cálculo real: cuánto ahorras vs cuánto gastas

Veamos un ejemplo concreto. Hipoteca fija de 180.000 euros a 25 años. El banco ofrece el TIN mediano del mercado (3,95 %) sin bonificaciones. La rebaja mediana que publican los bancos por cumplir todas las vinculaciones es hoy de 1,00 puntos (calculada sobre las 36 fijas de nuestro comparador que publican los dos tipos), así que con todas ellas el TIN bajaría al 2,95 %. La rebaja de tu oferta la dice tu FEIN.

Sin bonificaciones: cuota de 945 € al mes. Con todas las bonificaciones: cuota de 849 € al mes. El ahorro anual en cuota es de 1.152 €. Ese es tu tope: suma lo que te cuestan al año el seguro de hogar y el de vida del banco, la tarjeta y el plan de pensiones, y si pasa de 1.152 €, la bonificación no compensa.

Si solo domicilias nómina y recibos, que no cuestan nada, el ahorro sí es real: cada 0,10 puntos de rebaja son unos 120 € al año sin ningún gasto adicional.

La opción "sin vinculaciones": cuándo tiene sentido

Hay hipotecas fijas sin vinculaciones, y en cualquier oferta bonificada puedes quedarte con el tipo sin bonificar. Esta opción tiene sentido cuando las vinculaciones bonificadas cuestan más que el ahorro que generan, cuando prefieres libertad total para contratar seguros en el mercado libre, o cuando tu perfil es sólido y puedes negociar un tipo base competitivo.

En el ejemplo de arriba, la rebaja mediana del mercado, 1,00 puntos, ahorra 1.152 € al año en cuota: si las vinculaciones cuestan más, la opción limpia es la más barata en términos reales. Repite la cuenta con la rebaja y los precios de tu oferta.

Haz el cálculo completo con la calculadora hipotecaria 360: introduce el tipo con y sin bonificaciones, suma el coste anual de las vinculaciones, y compara el coste total real a lo largo de toda la vida de la hipoteca.