Hipoteca fija o mixta: diferencias reales y cuándo elegir cada una

Cómo funciona exactamente la hipoteca mixta

La hipoteca mixta se divide en dos periodos. Durante el tramo fijo (normalmente 5, 10 o 15 años), pagas un tipo de interés que no varía. Es idéntico a una hipoteca fija durante esa fase. Al finalizar el tramo fijo, la hipoteca se convierte automáticamente en variable: tu tipo pasa a ser Euríbor + diferencial, con revisiones semestrales o anuales.

El tipo fijo del tramo inicial suele ser inferior al de una hipoteca fija pura, porque el banco asume menos riesgo (solo garantiza el tipo durante una parte de la vida del préstamo): hoy su tramo fijo mediano, el 3,42 %, está por debajo de la fija pura mediana, el 3,95 %. El diferencial del tramo variable se negocia aparte y figura en la FEIN.

El punto clave es que cuando el tramo variable arranca, el capital pendiente ya se ha reducido considerablemente. En una hipoteca a 25 años con tramo fijo de 10 años al tipo mediano de hoy, al pasar a variable ya habrás amortizado alrededor del 30 % del capital. Esto reduce el impacto absoluto de las fluctuaciones del Euríbor.

Comparativa con números: fija vs mixta a 25 años

Comparemos una hipoteca de 200.000 euros a 25 años con las medianas del mercado: tipo fijo al 3,95 % frente a una mixta con tramo fijo de 10 años al 3,42 % y luego Euríbor + 1,60 % (el diferencial mediano de las variables, como supuesto). Como escenario usamos que el Euríbor se mantenga en la media del último mes cerrado (3,25 %) a partir del año 11.

Ventajas e inconvenientes de cada opción

La hipoteca fija destaca por su previsibilidad absoluta. No importa lo que haga el Euríbor, la economía global o el BCE: tu cuota no cambia. Es la opción más conservadora y la más fácil de gestionar a nivel doméstico. Su inconveniente suele ser el coste: el banco cobra una prima por esa seguridad, aunque con el Euríbor al alza la fija puede arrancar igual o más barata que las demás.

La hipoteca mixta ofrece estabilidad garantizada durante el tramo fijo, normalmente con un tipo más bajo que la fija pura: hoy su tramo fijo mediano, el 3,42 %, está por debajo de la fija pura mediana, el 3,95 %. Pero tiene un punto ciego importante: cuando arranca el tramo variable, tu cuota queda expuesta a la evolución del Euríbor en un momento (10-15 años después) que es imposible predecir con precisión.

Un factor adicional: si piensas vender la vivienda o amortizar anticipadamente antes de que acabe el tramo fijo, nunca llegarás a asumir el riesgo variable, así que la mixta sale mejor siempre que su tramo fijo esté por debajo de la fija pura. Ten en cuenta que durante el tramo fijo la comisión por amortizar es la de una fija (hasta el 2 % los 10 primeros años).