Hipoteca fija o variable en 2026: cuándo conviene cada una

Cómo funciona cada tipo de hipoteca

En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés se pacta en la firma y no cambia durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 3,95 %, pagarás el 3,95 % tanto en el año 1 como en el año 25. Tu cuota es siempre la misma y puedes planificar tu economía doméstica con total certeza.

En una hipoteca a tipo variable, el tipo se compone de un diferencial fijo (hoy la mediana de las ofertas sin bonificar es 1,60 %) más el valor del Euríbor en el momento de cada revisión (normalmente cada 6 o 12 meses). Si el Euríbor sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja. La incertidumbre es inherente al producto.

El diferencial de la variable no cambia nunca. Lo que fluctúa es el índice de referencia. Por eso es fundamental entender qué puede hacer el Euríbor en los próximos años antes de tomar esta decisión.

Tres escenarios con Euríbor: cuánto pagarías realmente

Vamos a comparar una hipoteca de 180.000 € a 25 años con las medianas del mercado: tipo fijo al 3,95 % frente a una variable de Euríbor + 1,60 %. Con el Euríbor del último mes cerrado, esa variable sale hoy al 4,85 %. Usamos tres escenarios de evolución del Euríbor para proyectar el coste total.

Estos cálculos puedes verificarlos y personalizar con tu importe en el simulador de hipotecas.

¿Y la hipoteca mixta? Las tres modalidades frente a frente

Entre las dos está la hipoteca mixta: un tramo inicial a tipo fijo y, después, Euríbor + diferencial con revisiones cada 6 o 12 meses. La tabla compara las tres con las medianas de las ofertas sin bonificar que publican los bancos de nuestro comparador y el Euríbor del último mes cerrado (3,25 %).

Con 200.000 € a 25 años, la fija sale hoy a 1.050 € al mes durante todo el préstamo; la variable, a 1.151 € hasta la primera revisión; y una mixta con 10 años fijos, a 993 € esos 10 años y unos 1.093 € después si el Euríbor siguiera donde está. En intereses totales serían unos 115.000 € con la fija, 145.300 € con la variable y 115.900 € con la mixta; los dos últimos suponen un Euríbor constante durante todo el plazo, que no lo será.

Con la variable al tipo de hoy (4,85 %), cada punto que suba el Euríbor añade unos 119 € al mes a esa hipoteca de 200.000 €; en la mixta pasa lo mismo, pero solo desde el año 11. La comparación detallada entre fija y mixta está en hipoteca fija o mixta.

Coste total de la hipoteca: más allá de la cuota mensual

La cuota mensual es solo una parte de la ecuación. El coste total incluye intereses pagados, comisiones, vinculaciones y el coste de oportunidad del dinero. Compara ofertas reales con la calculadora hipotecaria 360 para ver el impacto completo.

Un aspecto que muchos compradores ignoran: las comisiones por amortización anticipada son diferentes. En la fija, la Ley 5/2019 (art. 23) permite al banco cobrar hasta un 2 % los primeros 10 años y un 1,5 % después. En la variable, el máximo es un 0,25 % los primeros 3 años o un 0,15 % los primeros 5 años, según elija tu escritura, y después nada. Si tu plan incluye amortizar anticipadamente, la variable ofrece más flexibilidad en este aspecto.

Además, las vinculaciones y bonificaciones pueden reducir el tipo: cuánto, lo decide cada banco y figura en la FEIN. Pero el coste real de esas vinculaciones (seguros, tarjetas, planes de pensiones) puede anular parte del ahorro. Analízalas por separado antes de firmar.