Cambiar hipoteca variable a fija: novación, subrogación y cuándo merece la pena

Dos caminos para pasar de variable a fija

La novación consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca actual con tu propio banco. Le pides que cambie el tipo de variable a fijo, y si acepta, se firma una escritura de novación que modifica la original. Es el camino más sencillo si tu banco ofrece un tipo fijo competitivo.

La subrogación de acreedor implica trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. El nuevo banco cancela la deuda con el anterior y te abre una nueva hipoteca a tipo fijo. Es más complejo administrativamente, pero te permite acceder a ofertas de otros bancos.

Ambas vías son derechos del consumidor reconocidos por la Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814). Tu banco actual no puede negarse a una subrogación ni impedirte buscar mejores condiciones.

Proceso de novación: paso a paso

Paso 1: solicita a tu banco que te ofrezca un tipo fijo para tu hipoteca actual. Pide la oferta por escrito, incluyendo el nuevo tipo, las condiciones y las comisiones. Compara con ofertas del mercado usando el comparador de hipotecas.

Paso 2: negocia. Tu banco preferirá novarte a perderte por subrogación. Usa las ofertas de otros bancos como palanca. Si tu banco iguala o mejora, la novación es la opción más sencilla y rápida.

Paso 3: si aceptas la oferta, el banco prepara la escritura de novación. Un notario certifica el cambio de condiciones. La escritura de novación que solo cambia el tipo de interés o el plazo está exenta de la cuota gradual del IAJD (art. 9 de la Ley 2/1994), y su arancel notarial es el de documento sin cuantía (art. 8). Quién lo paga se negocia: si no lo pactas, lo pagas tú.

• •Documentación necesaria: tu escritura original, últimas nóminas, declaración de la renta y nota simple actualizada
• •Plazo: en nuestra experiencia, menor que el de una subrogación, porque no cambias de banco y no suele haber tasación
• •Comisión: como máximo el 0,05 % del capital que amortices si la novación se firma en los 3 primeros años del préstamo, nada si no amortizas capital, y 0 % después (art. 23.6 de la Ley 5/2019)
• •Nueva tasación: solo si tu banco la pide; pregúntalo al solicitar la novación
• •Notaría y registro: no hay norma que obligue al banco a pagarlos; pregunta y negócialo antes de firmar

Proceso de subrogación: paso a paso

Paso 1: busca ofertas de otros bancos para subrogar tu hipoteca. Necesitarás facilitar: el importe pendiente, el tipo actual, el plazo restante y tus datos financieros. Solicita la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a cada banco que te interese.

Paso 2: cuando tengas una oferta firme, el nuevo banco comunicará a tu banco actual la oferta vinculante. Tu banco tiene 15 días naturales para enervar la subrogación, es decir, para acordar contigo una novación con condiciones equivalentes (art. 2 de la Ley 2/1994). Como esa novación necesita tu firma, decides tú si te quedas o te vas.

Paso 3: si decides seguir con la subrogación, el nuevo banco gestiona todo: tasación, nueva escritura, cancelación del préstamo anterior y registro. En nuestra experiencia, el proceso lleva entre 3 y 6 semanas desde que el banco tiene tu documentación completa.

Conviene distinguir dos supuestos. Si amortizas o subrogas una hipoteca variable y sigue siendo variable, la Ley 5/2019 limita la comisión al 0,15 % durante los 5 primeros años o al 0,25 % durante los 3 primeros, según lo que figure en tu escritura. Pero si el cambio es precisamente para pasar a tipo fijo, o a una mixta con un primer periodo fijo de al menos 3 años —da igual que sea por novación con tu banco o por subrogación a otro—, el límite baja al 0,05 % durante los 3 primeros años y desaparece a partir del cuarto. Es significativamente más barata que la comisión de amortización anticipada de una fija.