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Comisiones de la hipoteca variable: guía completa con límites legales
Las comisiones son uno de los costes ocultos más importantes de cualquier hipoteca variable. Aunque la cuota mensual sea el gasto más visible, las comisiones pueden suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo, especialmente si decides amortizar anticipadamente, cambiar de banco o modificar las condiciones. Esta guía cataloga todas las comisiones posibles, sus límites legales y cómo minimizarlas.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1La amortización anticipada en variable es gratuita a partir del año 3 o 5
- 2En fija, la comisión puede llegar al 2% los primeros 10 años — en variable máx. 0,25%
- 3La comisión de apertura es negociable y cada vez más bancos la eliminan
- 4La subrogación sigue los mismos límites que la amortización anticipada
Comisión de apertura
La comisión de apertura es un pago único que el banco cobra al formalizar la hipoteca. Cubre los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. En hipotecas variables, suele oscilar entre el 0% y el 0,50% del capital prestado.
Cada vez más bancos ofrecen hipotecas sin comisión de apertura, especialmente en banca online. Es un punto negociable: si el banco quiere tu operación, puede eliminarla o reducirla.
Sobre un préstamo de 180.000 euros, una comisión de apertura del 0,50% son 900 euros. Puede parecer poco comparado con el importe total, pero es dinero que pagas desde el primer día y que no puedes recuperar. Si tienes varias ofertas similares, prioriza la que no tenga esta comisión.
Sentencia del TJUE sobre comisión de aperturaEl Tribunal de Justicia de la UE dictaminó en 2023 que las comisiones de apertura pueden ser declaradas abusivas si no se informó adecuadamente al consumidor o si el servicio que cubren no se prestó realmente. Si pagaste comisión de apertura y consideras que no fue transparente, consulta con un abogado especializado.
Comisión por amortización anticipada
Es la comisión que cobra el banco si devuelves una parte o la totalidad del préstamo antes de lo previsto. En las hipotecas variables, la Ley 5/2019 establece límites muy concretos que dependen de la antigüedad del préstamo.
Para hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el banco puede cobrar como máximo el 0,25% del capital amortizado anticipadamente durante los primeros 3 años, o el 0,15% durante los primeros 5 años (la escritura debe especificar cuál de las dos opciones aplica). A partir de esos plazos, la amortización anticipada es gratuita.
En hipotecas variables firmadas antes de junio de 2019, la comisión puede ser diferente según lo que ponga en la escritura, pero se aplican los límites que estuvieran vigentes en la fecha de firma. Revisa tu contrato para conocer el porcentaje exacto.
| Periodo | Opción A (Ley 5/2019) | Opción B (Ley 5/2019) |
|---|---|---|
| Primeros 3 años | Máximo 0,25% | — |
| Primeros 5 años | — | Máximo 0,15% |
| A partir de año 3 o 5 | 0% (gratuita) | 0% (gratuita) |
Comisión por subrogación (cambio de banco)
Si decides cambiar tu hipoteca a otro banco (subrogación), tu banco actual puede cobrarte una comisión. Para hipotecas variables firmadas desde junio de 2019, el máximo es el 0,25% del capital pendiente durante los primeros 3 años, o el 0,15% durante los primeros 5 años. Después, la subrogación es gratuita.
En la práctica, el nuevo banco suele asumir parte o todos los gastos de subrogación (incluyendo esta comisión) como incentivo para que cambies. Es un punto negociable: no des por sentado que tendrás que pagar de tu bolsillo.
Para más información sobre el proceso completo de cambio de banco, consulta la guía de subrogación de hipoteca.
Comisión por novación (cambio de condiciones)
La novación es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con tu mismo banco: cambiar el diferencial, el plazo, pasar de variable a fija, etc. La comisión por novación también está regulada por la Ley 5/2019.
Si la novación implica cambiar de variable a fija, la comisión máxima es del 0,25% durante los primeros 3 años (o 0,15% los primeros 5 años). Para cualquier otro tipo de novación (ampliación de plazo, cambio de diferencial), la comisión depende de lo que establezca tu escritura.
Muchos bancos eliminan la comisión de novación si la modificación beneficia a ambas partes (por ejemplo, si contratas más vinculaciones a cambio de un mejor diferencial). Es siempre negociable.
Comisión de cancelación registral
Cuando terminas de pagar tu hipoteca (o la subrogas a otro banco), queda un paso: cancelar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta cancelación tiene un coste registral fijo (no es una comisión del banco) y requiere escritura notarial.
El coste total de la cancelación registral oscila entre 400 y 1.000 euros, dependiendo del capital original. Incluye los honorarios del notario, el registrador y la gestoría si la utilizas.
Técnicamente puedes no cancelar registralmente la hipoteca si ya la has pagado (la deuda desaparece aunque la inscripción siga). Pero si quieres vender la vivienda o pedir otra hipoteca sobre ella, necesitarás esa cancelación. También puedes esperar a que prescriba automáticamente (21 años desde el último pago).
Comisiones: hipoteca variable vs fija
Las hipotecas variables tienen comisiones por amortización anticipada significativamente menores que las fijas. Esto es una ventaja importante si tu plan incluye realizar amortizaciones parciales a lo largo de la vida del préstamo.
| Tipo de comisión | Hipoteca variable | Hipoteca fija |
|---|---|---|
| Amortización anticipada (años 1-3) | Máx. 0,25% | Máx. 2,00% |
| Amortización anticipada (años 4-10) | 0% (gratuita) | Máx. 2,00% |
| Amortización anticipada (años 11+) | 0% (gratuita) | Máx. 1,50% |
| Subrogación (años 1-3) | Máx. 0,25% | Máx. 2,00% |
| Subrogación (años 4+) | 0% (gratuita) | Máx. 1,50% |
La variable gana en flexibilidad de comisionesSi tienes intención de amortizar anticipadamente o de cambiar de banco en algún momento, la hipoteca variable ofrece mucha más flexibilidad. A partir del tercer o quinto año, no pagas comisión alguna por devolver capital anticipadamente.
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¿Puedo amortizar anticipadamente mi hipoteca variable sin pagar comisión?
Si tu hipoteca se firmó desde junio de 2019, la amortización anticipada es gratuita a partir del tercer o quinto año (según tu contrato). Los primeros años, la comisión máxima es del 0,25% o 0,15%. Si tu hipoteca es anterior, revisa tu escritura para conocer la comisión pactada.
¿El banco puede cobrarme comisiones no previstas en la escritura?
No. El banco solo puede cobrar las comisiones que estén expresamente recogidas en la escritura del préstamo hipotecario. Cualquier comisión que no figure en el contrato es nula y reclamable.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca variable?
Si la pagas completamente, no hay comisión bancaria (asumiendo que han pasado más de 3-5 años). Los costes son registrales: entre 400 y 1.000 euros por la escritura de cancelación, el registro y la gestoría.
¿Si subrogo mi hipoteca variable a fija en otro banco, qué comisiones pago?
La comisión de subrogación sigue los mismos límites que la amortización anticipada de variable (0,25% primeros 3 años, 0,15% primeros 5 años, gratis después). Además, no pagas comisión al nuevo banco por apertura de la nueva hipoteca si es por subrogación. El nuevo banco suele asumir los gastos para atraerte.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.