Comisiones de la hipoteca variable: guía completa con límites legales

Comisión de apertura

La comisión de apertura es un pago único que el banco cobra al formalizar la hipoteca. Cubre los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo (art. 14.4 de la Ley 5/2019), que no le fija un máximo: cada banco decide la suya y debe figurar en la FEIN.

Es un punto negociable: si el banco quiere tu operación, puede eliminarla o reducirla. Por eso conviene comparar ofertas con la comisión incluida, no solo por el tipo.

Sobre un préstamo de 180.000 euros, una comisión de apertura del 0,50 % son 900 euros. Puede parecer poco comparado con el importe total, pero es dinero que pagas desde el primer día y que no puedes recuperar. Si tienes varias ofertas similares, prioriza la que no tenga esta comisión.

Comisión por amortización anticipada

Es la comisión que cobra el banco si devuelves una parte o la totalidad del préstamo antes de lo previsto. En las hipotecas variables, la Ley 5/2019 establece límites muy concretos que dependen de la antigüedad del préstamo.

Para hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el banco puede cobrar como máximo el 0,25 % del capital amortizado anticipadamente durante los primeros 3 años, o el 0,15 % durante los primeros 5 años (la escritura debe especificar cuál de las dos opciones aplica). A partir de esos plazos, la amortización anticipada es gratuita.

En hipotecas variables firmadas antes de junio de 2019 se aplican los límites vigentes en la fecha de firma: para las firmadas desde diciembre de 2007, la Ley 41/2007 (art. 8) topa la compensación por desistimiento en el 0,5 % del capital amortizado durante los 5 primeros años y el 0,25 % después, y la de riesgo de tipo no cabe si el tipo se revisa cada 12 meses o menos (art. 9). Tu escritura puede fijar menos: revísala para conocer el porcentaje exacto.

Comisión por subrogación (cambio de banco)

Si decides cambiar tu hipoteca a otro banco (subrogación), tu banco actual puede cobrarte una comisión. Para hipotecas variables firmadas desde junio de 2019, el máximo es el 0,25 % del capital pendiente durante los primeros 3 años, o el 0,15 % durante los primeros 5 años. Después, la subrogación es gratuita.

El nuevo banco puede asumir parte o todos los gastos de la subrogación, incluida esta comisión, si lo negocias: pregúntalo antes de aceptar su oferta y no des por sentado que tendrás que pagarlos de tu bolsillo.

Para más información sobre el proceso completo de cambio de banco, consulta la guía de subrogación de hipoteca.

Comisiones: hipoteca variable vs fija

Las hipotecas variables tienen comisiones por amortización anticipada significativamente menores que las fijas. Esto es una ventaja importante si tu plan incluye realizar amortizaciones parciales a lo largo de la vida del préstamo.