¿Hipoteca inversa?
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Cuánto dinero puedo obtener con una hipoteca inversa: de qué depende
Una de las preguntas más frecuentes sobre la hipoteca inversa es cuánto dinero se puede obtener realmente. La respuesta honesta empieza por lo que no existe: ninguna norma fija un porcentaje y ninguna entidad publica su escala, porque el cálculo es actuarial y propio de cada una. Lo que sí se puede explicar es de qué depende el importe — tu edad, el valor de tasación, el tipo de interés y la modalidad elegida —, cómo se mueve cada factor y qué preguntas hay que hacer para comparar dos ofertas de verdad.
Los cuatro factores que determinan cuánto recibes
El importe de la hipoteca inversa sale de un modelo actuarial que combina cuatro variables: (1) tu edad al contratar, porque marca cuántos años acumulará intereses la deuda, (2) el valor de tasación de la vivienda, en relación directa y proporcional, (3) el tipo de interés aplicado, porque a mayor tipo más deprisa crece la deuda y menos puede adelantarte la entidad, y (4) la modalidad de disposición (renta temporal, vitalicia asegurada o suma única).
La edad es el factor más contraintuitivo: a mayor edad, más recibes. Es lo que explica la propia guía del Banco de España, que recuerda que cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida. La razón es que la esperanza de vida es menor, el periodo durante el cual la deuda acumula intereses se acorta y la entidad puede adelantar más cada año sin que la deuda supere el valor del inmueble.
El valor de tasación establece el techo: la entidad calcula las disposiciones para que la deuda acumulada no supere el valor del inmueble en plazos razonables, porque a la muerte del titular solo podrá cobrarse con los bienes de la herencia. Por eso, viviendas de mayor valor permiten disposiciones mayores. La ubicación del inmueble importa indirectamente: influye en el valor de tasación y en la facilidad de venta futura.
Por qué no encontrarás una tabla de rentas por edad
Circulan por internet tablas que prometen decirte qué porcentaje del valor de tasación te corresponde a los 65, a los 70 o a los 80 años. Ninguna se sostiene en una fuente: la Ley 41/2007 no fija porcentajes, la Orden EHA/2899/2011 tampoco, y la Guía de acceso a la hipoteca inversa del Banco de España se limita a enumerar los factores que influyen y a recordar que todo está sujeto a la negociación entre las partes. Publicar una cifra concreta sería inventarla.
Lo que sí se puede afirmar es cómo se mueve cada palanca, y eso ya sirve para leer una oferta con criterio. Esta tabla recoge la dirección de cada factor y el motivo. El tipo de interés que aparece es el de referencia que usamos en toda la sección: Euríbor del último mes cerrado más un diferencial de 1,50 puntos.
Con eso en la mano, la pregunta correcta a la entidad no es qué porcentaje aplica, sino cuántos euros al mes te ofrece con tu tasación, tu edad y el plazo que pides, y cuánto deberás a los diez, quince y veinte años.
Disposición única vs renta mensual: cuánto en cada caso
La disposición única permite recibir una suma de dinero de golpe. Qué porcentaje del valor de tasación representa no lo fija ninguna norma ni lo publican las entidades: sale del mismo cálculo actuarial que la renta, con tu edad y el tipo de interés. Pídelo siempre en euros, no en porcentaje, y compáralo entre entidades con la misma tasación.
La renta mensual reparte el importe disponible a lo largo de un periodo. También puedes combinar las dos fórmulas: una suma inicial más una renta mensual menor, en la proporción que pactes con la entidad. Esta combinación es útil si necesitas cubrir un gasto inmediato (una reforma, adaptar la vivienda) y además quieres un complemento mensual.
La disposición única genera deuda desde el primer día y los intereses se acumulan sobre todo el importe dispuesto. La renta mensual genera deuda gradualmente: cada mes se suma una nueva disposición sobre la que empiezan a correr intereses. Por eso, la deuda total a largo plazo es menor con la renta mensual que con la disposición única de igual importe.
Supongamos 100.000 € dispuestos de golpe al 4,75 %: tras 15 años la deuda será de unos 200.504 € solo por intereses compuestos. Con una renta mensual la deuda crece más despacio, porque cada euro empieza a devengar intereses el mes en que lo cobras.
Cómo afecta el tipo de interés al importe disponible
El tipo de interés de la hipoteca inversa puede ser variable (Euríbor más un diferencial) o fijo, y cada entidad fija el suyo sin publicar una tarifa. En nuestros ejemplos suponemos un diferencial de 1,50 puntos: con el Euríbor del último mes cerrado al 3,25 %, un tipo de 4,75 %. Un tipo más alto hace que la deuda crezca más rápido, lo que limita la disposición disponible.
Con tipos bajos, las hipotecas inversas pueden ser más generosas porque la deuda crece más lentamente. Con tipos altos, las entidades reducen las disposiciones para que la deuda no supere el valor de la vivienda en plazos razonables.
Si la entidad ofrece tipo fijo, desaparece la incertidumbre sobre el crecimiento de la deuda. Compáralo con el variable en la misma simulación: el fijo ofrece previsibilidad, que es especialmente valiosa para la planificación de los herederos.
Qué pedir a la entidad para comparar ofertas
Como no hay tarifa pública, la única manera de saber cuánto te darán es pedir simulaciones. Pide el mismo escenario a todas las entidades: la misma tasación, la misma modalidad y el mismo plazo. En cuanto cambia uno de los tres, las cifras dejan de ser comparables y es fácil quedarse con la oferta que parece mejor solo porque está calculada de otra forma.
De cada oferta pide por escrito cuatro datos: el importe de la renta mensual o de la disposición inicial, el tipo de interés y cómo se revisa, la prima del seguro de rentas vitalicias si lo incluye, y la deuda estimada a los 10, 15 y 20 años. Con esos cuatro números se comparan dos ofertas en cinco minutos; sin el cuarto, no se comparan.
Si sois dos titulares, comprueba en el borrador quién figura como beneficiario. La entidad calcula con la esperanza de vida del más joven porque la deuda no es exigible hasta el fallecimiento del último beneficiario que recoja el contrato (Ley 41/2007, disposición adicional primera). Si tu cónyuge no aparece ahí, puede quedarse sin renta y con la deuda vencida.
El importe exacto solo aparece en una simulación con tus datos. Solicita un estudio personalizado: revisamos tu edad, tu vivienda y tus necesidades y te devolvemos las opciones que hay hoy en el mercado, con los cuatro datos que hacen falta para compararlas.
En resumen
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.