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Cuánto dinero puedo obtener con una hipoteca inversa: cálculos y factores
Una de las preguntas más frecuentes sobre la hipoteca inversa es cuánto dinero se puede obtener realmente. La respuesta depende de cuatro factores principales: tu edad, el valor de tasación de la vivienda, el tipo de interés y la modalidad elegida (renta temporal, vitalicia o disposición única). En esta guía hacemos los cálculos con datos reales del mercado para distintos perfiles y viviendas.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1A los 70 años con una vivienda de 300.000 €, la renta mensual orientativa es de 625 €/mes; a los 80 años, de 1250 €/mes
- 2La disposición única (suma inicial) suele ser el 25-50 % del valor de tasación, según la edad
- 3El valor de la vivienda es el factor más determinante: a mayor valor, mayor renta (relación proporcional directa)
- 4Con Euríbor al 2,22 %, el tipo de referencia de la hipoteca inversa se sitúa en torno al 3,72 % (Euríbor + diferencial 1,50 %)
Los cuatro factores que determinan cuánto recibes
El importe de la hipoteca inversa se calcula mediante un modelo actuarial que combina cuatro variables: (1) tu edad al contratar (a mayor edad, mayor porcentaje anual sobre el valor de tasación), (2) el valor de tasación de la vivienda (relación directa y proporcional), (3) el tipo de interés aplicado (a mayor tipo, más rápido crece la deuda y menor la disposición), y (4) la modalidad de disposición (renta temporal, vitalicia asegurada o suma única).
La edad es el factor más contraintuitivo: a mayor edad, más recibes. Esto se debe a que la esperanza de vida es menor, lo que reduce el periodo durante el cual la deuda acumula intereses y, por tanto, permite una disposición anual mayor. Un titular de 80 años puede recibir casi el triple que uno de 65 años con la misma vivienda.
El valor de tasación establece el techo: la deuda acumulada al final de la vida no puede superar el valor del inmueble (garantía de no deuda negativa). Por eso, viviendas de mayor valor permiten disposiciones mayores. La ubicación del inmueble importa indirectamente: influye en el valor de tasación y en la facilidad de venta futura.
Tabla de rentas por edad y valor de vivienda
Los importes que aparecen a continuación son orientativos y se basan en los porcentajes habituales del mercado español. El tipo de interés de referencia es 3,72 % (Euríbor 2,22 % + diferencial 1,50 %).
Los porcentajes anuales sobre el valor de tasación suelen oscilar entre el 1,5-2 % a los 65 años, el 2,5 % a los 70, el 3,5 % a los 75 y el 5 % a los 80 años. Estos porcentajes varían según la entidad y las condiciones de mercado, pero dan una referencia fiable.
La renta mensual se calcula como: valor de tasación × porcentaje anual / 12. Si optas por la renta vitalicia asegurada (con seguro), el importe se reduce un 15-25 % por la prima del seguro.
65 años
70 años
75 años
80 años
Disposición única vs renta mensual: cuánto en cada caso
La disposición única permite recibir una suma de dinero de golpe, normalmente entre el 25 % y el 50 % del valor de tasación. Para una vivienda de 300.000 €, esto significa entre 75.000 € y 150.000 €, según la edad y la entidad.
La renta mensual reparte el importe disponible a lo largo de un periodo. Si combinas disposición única + renta, recibes una suma inicial (habitualmente el 10-20 % del valor) más una renta mensual reducida. Esta combinación es útil si necesitas pagar un gasto inmediato (reforma, adaptación de vivienda) y además un complemento mensual.
La disposición única genera deuda desde el primer día y los intereses se acumulan sobre todo el importe dispuesto. La renta mensual genera deuda gradualmente: cada mes se suma una nueva disposición sobre la que empiezan a correr intereses. Por eso, la deuda total a largo plazo es menor con la renta mensual que con la disposición única de igual importe.
Efecto bola de nieve con disposición únicaSi dispones de 120.000 € de golpe al 3,72 %, tras 15 años la deuda será de unos 207.578 € solo por intereses compuestos. Compara con la renta mensual, donde la deuda crece más lentamente.
Cómo afecta el tipo de interés al importe disponible
El tipo de interés de la hipoteca inversa se fija habitualmente como Euríbor + diferencial (1-2 %). Con el Euríbor actual al 2,22 %, el tipo resultante es de unos 3,72 %. Un tipo más alto hace que la deuda crezca más rápido, lo que limita la disposición disponible.
En un entorno de tipos bajos (Euríbor < 1 %), las hipotecas inversas son más generosas porque la deuda crece más lentamente. Con tipos altos (Euríbor > 3 %), las entidades reducen las disposiciones para que la deuda no supere el valor de la vivienda en plazos razonables.
Algunas entidades ofrecen tipo fijo para la hipoteca inversa, lo que elimina la incertidumbre sobre el crecimiento de la deuda. El tipo fijo suele ser más alto que el variable inicial, pero ofrece previsibilidad, que es especialmente valiosa para la planificación de los herederos.
Ejemplos reales por perfil de titular
Perfil 1 — María, 68 años, piso en Madrid (tasación: 350.000 €): Renta mensual temporal (15 años): 583 €/mes. Disposición única: 87.500-175.000 €. La renta le permite complementar su pensión de 1.200 €/mes para llegar a unos 1.800 €/mes.
Perfil 2 — Antonio, 75 años, chalet en Valencia (tasación: 280.000 €): Renta mensual temporal: 817 €/mes. A su edad, el porcentaje es mayor. Puede optar por renta vitalicia asegurada (unos 653 €/mes tras la prima del seguro).
Perfil 3 — Carmen y Luis, 72 y 74 años, vivienda en Málaga (tasación: 300.000 €): Al ser cotitulares, la renta se calcula sobre la edad del más joven (72 años): unos 700 €/mes. El cónyuge superviviente sigue cobrando tras el fallecimiento del primero.
Solicita una simulación personalizadaEstos cálculos son orientativos. Para conocer el importe exacto en tu caso, solicita un estudio personalizado. Analizaremos tu edad, tu vivienda y tus necesidades para calcular las opciones reales disponibles en el mercado.
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¿Influye la ubicación de la vivienda en el importe de la hipoteca inversa?
Indirectamente sí. La ubicación determina el valor de tasación (viviendas en grandes ciudades valen más) y la facilidad de venta futura (mercados más líquidos dan más seguridad al banco). Una vivienda de 300.000 € en Madrid genera la misma renta teórica que una de 300.000 € en Cáceres, pero la primera puede obtener mejores condiciones por la liquidez del mercado.
¿Puedo aumentar la renta si mi vivienda se revaloriza?
No de forma automática. La hipoteca inversa se contrata sobre el valor de tasación inicial. Si tu vivienda se revaloriza, podrías solicitar una ampliación o una nueva hipoteca inversa con una nueva tasación, pero esto implica una renegociación completa del contrato con la entidad.
¿Qué importe mínimo de vivienda se necesita para que la hipoteca inversa sea viable?
No hay un mínimo legal, pero en la práctica la mayoría de entidades exigen viviendas con tasación a partir de 150.000-200.000 €. Con viviendas de menor valor, la renta resultante es tan baja que no justifica los costes de formalización (2.000-5.000 €).
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.