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Hipoteca inversa vs nuda propiedad: diferencias clave para decidir
La hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad son las dos vías principales para que los mayores de 65 años (o las personas en situación de dependencia o con discapacidad de al menos el 33 %) obtengan liquidez de su vivienda sin dejar de vivir en ella. Pero su naturaleza jurídica es radicalmente distinta: una es un préstamo, la otra es una compraventa. Esa diferencia lo cambia todo: quién es el propietario, qué pasa con los herederos, cómo tributa y cuánto dinero recibes. En esta guía analizamos cada opción en profundidad para que puedas elegir con datos.
La diferencia fundamental: préstamo vs compraventa
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario regulado por la Ley 41/2007. El banco te presta dinero (como renta o suma única) usando tu vivienda como garantía, pero tú sigues siendo el propietario registral al 100 %. Al fallecer, los herederos deciden si cancelan la deuda o dejan que el banco venda la vivienda.
La venta de la nuda propiedad es una compraventa inmobiliaria: transmites la propiedad de la vivienda a un tercero (inversor o empresa) y te quedas con el usufructo vitalicio (derecho de uso). Recibes un pago único y sigues viviendo en la casa, pero ya no eres el propietario. Al fallecer, el usufructo se extingue y el comprador de la nuda propiedad pasa a ser propietario pleno.
Esta diferencia jurídica es la clave de todo: con la hipoteca inversa la vivienda sigue en tu patrimonio (y en el de tus herederos); con la nuda propiedad, sales definitivamente del registro de la propiedad.
Cuánto dinero recibes con cada opción
La nuda propiedad genera más liquidez inmediata porque se cobra de una vez. Su valor de referencia lo fija la norma fiscal: el usufructo vitalicio vale el 70 % del inmueble cuando el usufructuario no llega a los 20 años y pierde un punto por cada año de más, con el suelo del 10 % (art. 10.5.a del RDLeg 1/1993). Así, a los 70 años la nuda propiedad equivale al 81 % del valor (243.000 € en una vivienda de 300.000 €) y a los 80 al 90 % (270.000 €). Ese es el valor con el que se liquida el impuesto; el precio que te ofrezca un comprador se negocia y suele quedar por debajo.
La hipoteca inversa, en cambio, genera una renta mensual mientras sigues viviendo en la casa, o una disposición inicial. Ni el importe de la renta ni el porcentaje de esa disposición están tasados en ninguna norma: cada entidad los calcula con sus tablas actuariales a partir de tu edad, del valor de tasación y del tipo de interés, y solo los conocerás en la oferta vinculante. Lo que sí es constante es que la disposición inicial de una hipoteca inversa queda por debajo del precio de la nuda propiedad, porque la vivienda sigue siendo tuya.
Si necesitas una gran suma de dinero de golpe (por ejemplo, para pagar una residencia, cancelar deudas o ayudar a un hijo), la nuda propiedad genera más liquidez. Si necesitas un complemento mensual estable a tu pensión, la hipoteca inversa puede ser más adecuada.
Impacto en los herederos: la diferencia decisiva
Para muchas familias, este es el factor decisivo. Con la hipoteca inversa, los herederos tienen tres opciones al fallecimiento: cancelar la deuda y quedarse con la vivienda, venderla y quedarse con el excedente, o dejar que el banco la ejecute (la entidad solo cobra con los bienes de la herencia, nunca con su patrimonio personal).
Con la nuda propiedad, los herederos no tienen opción: la vivienda pertenece al comprador desde el momento de la firma. Al extinguirse el usufructo (fallecimiento del titular), el comprador pasa a ser propietario pleno. Los herederos no heredan la vivienda.
La Ley 41/2007 (disposición adicional primera) protege a los herederos en la hipoteca inversa: si deciden no pagar la deuda, el banco solo puede cobrarse hasta donde alcancen los bienes de la herencia, nunca con su patrimonio propio. Esta protección no existe en la nuda propiedad porque no hay deuda, hay una venta ya consumada.
Si quieres que tus herederos puedan recuperar la vivienda, la hipoteca inversa es la única opción. Con la nuda propiedad, la vivienda sale definitivamente del patrimonio familiar en el momento de la firma.
Fiscalidad: IRPF, sucesiones y plusvalía
Las disposiciones de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF porque son un préstamo, no un ingreso. No se genera ganancia patrimonial porque no hay transmisión de la propiedad. Es uno de los grandes beneficios fiscales del producto.
La venta de la nuda propiedad sí genera ganancia patrimonial en IRPF: la diferencia entre el precio de venta (valor de la nuda propiedad) y el valor de adquisición original del inmueble. Para viviendas compradas hace 30-40 años, esta ganancia puede ser muy elevada. Pero si el vendedor tiene 65 años o más y es su vivienda habitual, la ganancia está exenta (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), también cuando solo transmite la nuda propiedad, según el criterio de la Dirección General de Tributos.
En cuanto a la herencia, con la hipoteca inversa los herederos tributan en Sucesiones por el inmueble neto de deuda y pagan la plusvalía municipal que genera la transmisión por herencia. Con la nuda propiedad, el inmueble ya no forma parte de la herencia, así que no tributa en sucesiones (pero tampoco se hereda).
Cuándo elegir hipoteca inversa y cuándo nuda propiedad
Elige hipoteca inversa si: quieres seguir siendo propietario, prefieres una renta mensual estable, tus herederos quieren poder recuperar la vivienda, y prefieres no generar ganancia patrimonial ni plusvalía municipal. Encaja cuando la prioridad es complementar la pensión sin consecuencias irreversibles.
Elige nuda propiedad si: necesitas una gran suma de dinero inmediata, no tienes herederos directos o no priorizas dejar herencia inmobiliaria, quieres desvincularte de los gastos de mantenimiento de la vivienda, y el valor de tu inmueble es alto (la nuda propiedad es más eficiente en viviendas de valor elevado).
Existe una tercera vía poco conocida: la vivienda inversa (sale & leaseback), donde vendes la vivienda completa y firmas un contrato de alquiler vitalicio. Genera la máxima liquidez pero también la máxima pérdida de control. En cualquier caso, aprovecha el asesoramiento independiente que la entidad está obligada a ofrecerte (Ley 41/2007) antes de decidir.
Si tu prioridad es preservar la herencia familiar → hipoteca inversa. Si tu prioridad es maximizar la liquidez inmediata → nuda propiedad. Si tu prioridad es eliminar responsabilidades → vivienda inversa.
En resumen
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.