¿Te darían la hipoteca?
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Fiscalidad de la segunda vivienda: todos los impuestos que pagarás
La fiscalidad es el gran punto ciego de quien compra una segunda vivienda. A diferencia de tu residencia habitual, la segunda propiedad tributa desde el día uno: ITP sin descuentos, renta imputada aunque no la alquiles, y un régimen fiscal propio si decides obtener rendimientos. Esta guía desglosa cada impuesto para que calcules el coste real ANTES de firmar.
ITP: el impuesto de compra sin bonificaciones
Al comprar una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para segunda vivienda se aplica siempre el tipo general de tu comunidad autónoma, sin las reducciones que existen para residencia habitual, jóvenes o familias numerosas.
El ITP oscila entre el 4 % y el 10 % según la CCAA (hasta el 13 % en los tramos altos de Baleares y Cataluña). Puedes calcular el importe exacto con nuestro simulador de ITP por comunidad. El plazo para autoliquidarlo lo fija tu comunidad autónoma: compruébalo en su sede antes de firmar.
Si la segunda vivienda es de obra nueva, pagas IVA (10 %) + AJD (0-1,5 % según CCAA) en lugar de ITP. El IVA no se negocia ni tiene bonificaciones para segunda vivienda.
Renta imputada: el impuesto por no alquilar
Si tu segunda vivienda no está alquilada ni genera ingresos, Hacienda te imputa una renta ficticia que tributa en el IRPF. Es como si Hacienda considerase que el hecho de tener una vivienda a tu disposición es un beneficio económico.
La renta imputada es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor catastral se revisó en los diez períodos impositivos anteriores (art. 85 de la Ley 35/2006, del IRPF). Este importe se suma a tu base imponible general y tributa a tu tipo marginal de la escala general (estatal más autonómica).
No se imputa renta los días que la vivienda está alquilada, ni durante los períodos de obras de rehabilitación que impidan su uso. Si la alquilas todo el año, no hay imputación (se declara como rendimiento del capital inmobiliario).
IRPF por alquiler: ingresos y deducciones
Si alquilas tu segunda vivienda, los ingresos se declaran como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. La buena noticia es que puedes deducir numerosos gastos relacionados con la vivienda y el préstamo hipotecario.
Si alquilas como vivienda habitual del inquilino (no en el turístico ni en el de temporada), el rendimiento neto positivo se reduce un 50 % con carácter general, y un 60, 70 o 90 % en los casos del art. 23.2 de la Ley del IRPF: obras de rehabilitación en los dos años anteriores, primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o alquiler a una Administración pública o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, o rebaja de la renta en zona tensionada. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %.
¿Te darían la hipoteca? Compruébalo con tus números
IBI y gastos anuales recurrentes
Además del IRPF, mantener una segunda vivienda genera gastos fijos anuales que debes incluir en tu planificación financiera. El IBI es el principal: lo cobra tu ayuntamiento sobre el valor catastral del inmueble.
Los ayuntamientos pueden recargar el IBI de una vivienda desocupada de forma permanente solo si lo recoge su ordenanza: más de dos años vacía sin causa justificada y de un titular de cuatro o más inmuebles residenciales. El recargo es de hasta el 50 % de la cuota, hasta el 100 % si la desocupación supera los tres años, y puede subir otros 50 puntos si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio (Ley 12/2023, art. 72.4 de la Ley de Haciendas Locales). La segunda residencia es causa justificada durante un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
Impuestos al vender la segunda vivienda
Cuando vendas tu segunda vivienda, tributarás por la ganancia patrimonial en el IRPF y por la plusvalía municipal en el ayuntamiento. A diferencia de la vivienda habitual, la segunda residencia NO tiene exención por reinversión.
La ganancia patrimonial se calcula como precio de venta menos precio de compra (incluyendo gastos e impuestos). Los tramos del IRPF para ganancias patrimoniales en 2025-2026 son progresivos.
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El ayuntamiento cobra la plusvalía sobre el incremento de valor del suelo. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes × valor catastral) y el método real (ganancia efectiva). Si vendes con pérdidas, puedes estar exento de esta tasa.
Resumen: mapa fiscal completo de la segunda vivienda
La segunda vivienda genera obligaciones fiscales en tres momentos: al comprar (ITP o IVA+AJD), mientras la mantienes (renta imputada o IRPF por alquiler + IBI) y al vender (ganancia patrimonial + plusvalía municipal).
Antes de comprar, calcula el coste fiscal total a 10-15 años para saber si la inversión merece la pena. Un asesor fiscal puede optimizar la estructura de propiedad (individual, copropiedad o sociedad) según tu situación.
- •Compra: ITP 4-10 % (segunda mano) o IVA 10 % + AJD (obra nueva). Sin bonificaciones
- •Mantenimiento sin alquiler: renta imputada 1,1-2 % del catastral + IBI + comunidad + seguros
- •Mantenimiento con alquiler: IRPF sobre rendimiento neto (si es la vivienda habitual del inquilino, reducción del 50 % con carácter general (60, 70 o 90 % en algunos casos, y 60 % en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023))
- •Venta: IRPF 19-30 % sobre ganancia patrimonial + plusvalía municipal. Sin exención por reinversión
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP pago por una segunda vivienda?
¿Qué es la renta imputada y cómo se calcula?
¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca de segunda vivienda?
¿Hay exención por reinversión al vender la segunda vivienda?
¿Puedo deducir el IBI de mi segunda vivienda?
¿Me pueden cobrar un recargo de IBI por vivienda vacía?
¿Es mejor tributar como alquiler turístico o residencial?
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.