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Fiscalidad de la segunda vivienda: todos los impuestos que pagarás
La fiscalidad es el gran punto ciego de quien compra una segunda vivienda. A diferencia de tu residencia habitual, la segunda propiedad tributa desde el día uno: ITP sin descuentos, renta imputada aunque no la alquiles, y un régimen fiscal propio si decides obtener rendimientos. Esta guía desglosa cada impuesto para que calcules el coste real ANTES de firmar.
Lo esencial
9 min de lectura completa- 1El ITP de segunda vivienda se paga al tipo general de tu CCAA (6-10 %), sin bonificaciones para jóvenes ni vivienda habitual
- 2Si no la alquilas, Hacienda imputa una renta del 1,1-2 % del valor catastral que tributa en tu IRPF
- 3Si la alquilas, puedes deducir intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros y amortización del inmueble
- 4Al vender tributas por la ganancia patrimonial (19-28 %) y pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento
ITP: el impuesto de compra sin bonificaciones
Al comprar una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para segunda vivienda se aplica siempre el tipo general de tu comunidad autónoma, sin las reducciones que existen para residencia habitual, jóvenes o familias numerosas.
El ITP oscila entre el 6 % y el 10 % según la CCAA. Puedes calcular el importe exacto con nuestro simulador de ITP por comunidad. Recuerda que el plazo de autoliquidación es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
| CCAA (ejemplo) | Tipo general ITP | Bonificación 2ª vivienda |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | Ninguna |
| Cataluña | 10 % | Ninguna |
| Andalucía | 7 % | Ninguna |
| Comunidad Valenciana | 10 % | Ninguna |
| País Vasco | 4 % | Ninguna |
| Galicia | 8 % | Ninguna |
Obra nueva: IVA + AJDSi la segunda vivienda es de obra nueva, pagas IVA (10 %) + AJD (0,5-1,5 % según CCAA) en lugar de ITP. El IVA no se negocia ni tiene bonificaciones para segunda vivienda.
Renta imputada: el impuesto por no alquilar
Si tu segunda vivienda no está alquilada ni genera ingresos, Hacienda te imputa una renta ficticia que tributa en el IRPF. Es como si Hacienda considerase que el hecho de tener una vivienda a tu disposición es un beneficio económico.
La renta imputada es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años. Este importe se suma a tu base imponible general y tributa a tu tipo marginal (19-47 %).
| Concepto | Importe | Ejemplo (catastral 150.000 €) |
|---|---|---|
| Valor catastral revisado (<10 años) | 1,1 % | 1.650 €/año |
| Valor catastral no revisado | 2 % | 3.000 €/año |
| Período proporcional (comprada en julio) | Proporcional a los días | ~825 € (6 meses) |
¿Cuándo NO se imputa?No se imputa renta los días que la vivienda está alquilada, ni durante los períodos de obras de rehabilitación que impidan su uso. Si la alquilas todo el año, no hay imputación (se declara como rendimiento del capital inmobiliario).
IRPF por alquiler: ingresos y deducciones
Si alquilas tu segunda vivienda, los ingresos se declaran como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. La buena noticia es que puedes deducir numerosos gastos relacionados con la vivienda y el préstamo hipotecario.
El rendimiento neto (ingresos – gastos deducibles) puede reducirse un 50 % adicional si el alquiler es de vivienda habitual para el inquilino (no aplica a alquiler turístico ni temporal).
| Gasto deducible | Límite | Notas |
|---|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Hasta el rendimiento íntegro | Solo la parte de intereses, no la amortización |
| IBI | 100 % | Proporcional si no alquilas todo el año |
| Comunidad de propietarios | 100 % | Cuotas ordinarias y derramas |
| Seguro de hogar | 100 % | También seguro de impago de alquileres |
| Reparaciones y conservación | Hasta el rendimiento íntegro | No mejoras, solo conservación |
| Amortización del inmueble | 3 % del mayor entre coste y catastral | Excluido el valor del suelo |
| Gastos de gestión y administración | 100 % | Agencia inmobiliaria, abogado, etc. |
IBI y gastos anuales recurrentes
Además del IRPF, mantener una segunda vivienda genera gastos fijos anuales que debes incluir en tu planificación financiera. El IBI es el principal: lo cobra tu ayuntamiento sobre el valor catastral del inmueble.
Algunos ayuntamientos aplican un recargo de hasta el 50 % sobre el IBI para viviendas vacías. Este recargo no se aplica si la vivienda está alquilada o si demuestras un uso efectivo (segunda residencia con suministros activos).
| Gasto anual | Rango habitual | Notas |
|---|---|---|
| IBI | 400-1.200 € | Varía por ayuntamiento y valor catastral |
| Comunidad de propietarios | 600-1.500 € | Más si tiene piscina, jardín o portería |
| Seguro de hogar | 200-450 € | Obligatorio con hipoteca |
| Suministros mínimos | 300-600 € | Electricidad y agua aunque no la uses |
| Mantenimiento | 500-1.000 € | Pintura, reparaciones, limpieza |
| Tasa de basuras | 50-200 € | Según municipio |
Impuestos al vender la segunda vivienda
Cuando vendas tu segunda vivienda, tributarás por la ganancia patrimonial en el IRPF y por la plusvalía municipal en el ayuntamiento. A diferencia de la vivienda habitual, la segunda residencia NO tiene exención por reinversión.
La ganancia patrimonial se calcula como precio de venta menos precio de compra (incluyendo gastos e impuestos). Los tramos del IRPF para ganancias patrimoniales en 2025-2026 son progresivos.
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Plusvalía municipalEl ayuntamiento cobra la plusvalía sobre el incremento de valor del suelo. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes × valor catastral) y el método real (ganancia efectiva). Si vendes con pérdidas, puedes estar exento de esta tasa.
Resumen: mapa fiscal completo de la segunda vivienda
La segunda vivienda genera obligaciones fiscales en tres momentos: al comprar (ITP o IVA+AJD), mientras la mantienes (renta imputada o IRPF por alquiler + IBI) y al vender (ganancia patrimonial + plusvalía municipal).
Antes de comprar, calcula el coste fiscal total a 10-15 años para saber si la inversión merece la pena. Un asesor fiscal puede optimizar la estructura de propiedad (individual, copropiedad o sociedad) según tu situación.
- •Compra: ITP 6-10 % (segunda mano) o IVA 10 % + AJD (obra nueva). Sin bonificaciones
- •Mantenimiento sin alquiler: renta imputada 1,1-2 % del catastral + IBI + comunidad + seguros
- •Mantenimiento con alquiler: IRPF sobre rendimiento neto (reducción 50 % si alquiler de vivienda habitual)
- •Venta: IRPF 19-28 % sobre ganancia patrimonial + plusvalía municipal. Sin exención por reinversión
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¿Cuánto ITP pago por una segunda vivienda?
El tipo general de tu comunidad autónoma, sin bonificaciones. Oscila entre el 4 % (País Vasco) y el 10 % (Cataluña, Valencia). Puedes calcularlo exacto en nuestro simulador de ITP.
¿Qué es la renta imputada y cómo se calcula?
Es una renta ficticia que Hacienda te atribuye por tener una vivienda a tu disposición sin alquilar. Se calcula como el 1,1 % del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años, o el 2 % si no. Se suma a tu base imponible del IRPF.
¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca de segunda vivienda?
Solo si la vivienda está alquilada. Los intereses del préstamo se deducen como gasto del rendimiento del capital inmobiliario, con el límite del rendimiento íntegro del alquiler.
¿Hay exención por reinversión al vender la segunda vivienda?
No. La exención por reinversión en vivienda habitual solo aplica a tu residencia habitual. Al vender una segunda vivienda tributas por la ganancia patrimonial completa en el IRPF (19-28 %).
¿Puedo deducir el IBI de mi segunda vivienda?
Solo si está alquilada. En ese caso, el IBI es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario. Si no la alquilas, el IBI no es deducible en ningún caso.
¿Me pueden cobrar un recargo de IBI por vivienda vacía?
Algunos ayuntamientos aplican un recargo de hasta el 50 % del IBI para viviendas vacías durante más de 2 años. Tener los suministros activos y demostrar uso puntual puede evitarlo.
¿Es mejor tributar como alquiler turístico o residencial?
El alquiler residencial de larga duración permite una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto. El alquiler turístico no tiene esta reducción, pero suele generar más ingresos brutos. La mejor opción depende de tu situación y ubicación.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.