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Gastos de compra de segunda vivienda: desglose completo sin bonificaciones
Comprar una segunda vivienda implica gastos significativamente mayores que una primera: el ITP se paga al tipo general (sin bonificaciones), la entrada es mayor y no hay ayudas públicas. Esta guía desglosa cada partida con cifras reales para que calcules cuánto dinero necesitas tener ahorrado ANTES de la compra.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1Necesitas ahorrar el 40-50 % del precio de la vivienda: 30-40 % de entrada + 10-12 % de gastos
- 2El ITP es el gasto mayor: 6-10 % del precio sin bonificaciones por vivienda habitual, jóvenes ni familia numerosa
- 3Los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa son similares a primera vivienda (los de la hipoteca los paga el banco)
- 4Si compras con hipoteca, añade la tasación (~350-500 €) y posible comisión de apertura (0-0,5 %)
La entrada: por qué necesitas más que en primera vivienda
Para segunda vivienda, los bancos financian como máximo el 60-70 % del valor de tasación (frente al 80 % habitual en primera vivienda y hasta el 100 % con aval ICO). Esto significa que la entrada que debes aportar es proporcionalmente mayor.
Si la vivienda vale 250.000 € y el banco financia el 70 %, necesitas aportar 75.000 € de entrada. Si solo financia el 60 %, la entrada sube a 100.000 €. A esto se suman los gastos e impuestos, que veremos a continuación.
70 % (entrada 30 %)
65 % (entrada 35 %)
60 % (entrada 40 %)
ITP: el impuesto sin descuentos
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es, con diferencia, el mayor gasto de compra. Para segunda vivienda se aplica siempre el tipo general de tu comunidad autónoma. No hay reducciones para jóvenes, familias numerosas ni vivienda habitual.
Calcula el ITP exacto de tu CCAA con nuestro simulador de ITP. Recuerda que el plazo de autoliquidación es de 30 días hábiles desde la firma y que se paga ANTES de inscribir la escritura en el Registro.
150.000 €
200.000 €
250.000 €
320.000 €
400.000 €
Obra nueva: IVA + AJDSi compras obra nueva, pagas IVA (10 %) + AJD (0,5-1,5 % según CCAA) en lugar de ITP. Sobre 250.000 €: IVA 25.000 € + AJD ~2.500 € = 27.500 € (frente a 15.000-25.000 € de ITP en segunda mano).
Notaría, registro y gestoría
Los gastos de escrituración de la compraventa corren por cuenta del comprador. Los de la escritura de la hipoteca los paga el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI). La gestoría coordina las inscripciones y autoliquidaciones.
Notaría (escritura compraventa)
Notaría (escritura hipoteca)
Registro de la Propiedad
Gestoría
AJD de la hipoteca
Tasación y comisiones bancarias
Si compras con hipoteca, necesitas una tasación oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco puede sugerirte su tasadora, pero por ley puedes elegir la que quieras. La comisión de apertura, si existe, se cobra sobre el capital prestado.
| Concepto | Importe habitual | Notas |
|---|---|---|
| Tasación oficial | 350-500 € | Obligatoria para hipoteca. Válida 6 meses |
| Comisión de apertura | 0-0,5 % del capital | Muchos bancos la han eliminado |
| Comisión de subrogación | No aplica (nueva compra) | — |
| Seguros vinculados | Variable | Hogar obligatorio; vida negociable |
Vinculaciones y segurosEl banco puede ofrecerte una mejora del tipo de interés a cambio de contratar seguros (hogar, vida, protección de pagos). Compara siempre el ahorro en intereses vs. el coste de los seguros. El seguro de hogar es obligatorio; el de vida no lo es legalmente, pero casi todos los bancos lo exigen como condición.
Ejemplo completo: cuánto necesitas para una segunda vivienda de 250.000 €
Veamos un ejemplo real con financiación del 70 % en una CCAA con ITP del 8 %. Este desglose incluye todos los costes desde la entrada hasta las primeras mensualidades.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (30 % de 250.000 €) | 75.000 € |
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría compraventa | 800 € |
| Registro de la Propiedad | 500 € |
| Gestoría | 450 € |
| Tasación | 400 € |
| Comisión apertura (0,25 % de 175.000 €) | 437 € |
| TOTAL necesario | 97.587 € |
En porcentajeEn este ejemplo, necesitas el 39 % del precio de la vivienda en ahorros. Esto es casi el doble de lo que necesitarías para una primera vivienda con las mismas condiciones (~22 % con financiación 80 % + bonificaciones ITP).
Cómo reducir los gastos de compra
Aunque los gastos de segunda vivienda son inherentemente mayores, hay margen para optimizar algunas partidas. No podrás evitar el ITP al tipo general, pero sí reducir otros costes.
- •Negocia la comisión de apertura: muchos bancos la eliminan si domicilias nómina o contratas seguros
- •Compara tasadoras: los precios varían entre 300 € y 550 € por el mismo trabajo
- •Solicita presupuesto de gestoría antes de la firma: algunas cobran 300 €, otras 500 €
- •Evalúa los seguros vinculados: a veces compensa contratar vida y hogar fuera del banco si el ahorro en tipo no es significativo
- •Considera la compra al contado si tienes ahorros: ahorras tasación, comisión de apertura y los intereses del préstamo
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¿Cuánto dinero necesito para comprar una segunda vivienda?
Entre el 40 % y el 50 % del precio de la vivienda en ahorros: 30-40 % de entrada (según la financiación) + 10-12 % de gastos e impuestos sin bonificaciones.
¿El ITP de segunda vivienda tiene algún descuento?
No. Las bonificaciones de ITP (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual) solo se aplican a la residencia habitual. Para segunda vivienda pagas siempre el tipo general de tu CCAA.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca de segunda vivienda?
Los mismos que en primera vivienda: el banco paga notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca y AJD. El comprador paga la tasación, la comisión de apertura (si la hay) y los gastos de la compraventa.
¿Es más cara la tasación de una segunda vivienda?
No necesariamente. El coste de la tasación depende del tipo de inmueble y su ubicación, no de si es primera o segunda vivienda. Los precios habituales van de 350 € a 500 €.
¿Puedo incluir los gastos de compra en la hipoteca?
En la práctica, no. Los bancos financian como máximo el 60-70 % del valor de tasación para segunda vivienda, por lo que los gastos e impuestos deben cubrirse con ahorros propios.
¿Cuánto cuestan los gastos de compra en porcentaje?
Los gastos e impuestos (excluyendo la entrada) representan entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda, dependiendo del tipo de ITP de tu comunidad autónoma.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.