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Gastos de compra de segunda vivienda: desglose completo sin bonificaciones
Comprar una segunda vivienda implica gastos significativamente mayores que una primera: el ITP se paga al tipo general (sin bonificaciones), la entrada es mayor y no hay ayudas públicas. Esta guía desglosa cada partida con cifras reales para que calcules cuánto dinero necesitas tener ahorrado ANTES de la compra.
La entrada: por qué necesitas más que en primera vivienda
Ninguna norma fija cuánto puede financiar un banco en una segunda vivienda: lo decide cada entidad con su política de riesgos. Como referencia, el Banco de España explica que las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación, y en segunda vivienda suelen quedarse por debajo; el aval ICO, con el que se llega al 95 %, solo sirve para vivienda habitual.
Lo que publica la banca marca el rango: ING financia la segunda vivienda hasta el 75 % a sus clientes y hasta el 65 % al resto (comprobado en su web en septiembre de 2026). Cada banco fija el suyo, así que en esta guía calculamos con ese 65-75 %: la entrada que debes aportar va del 25 % al 35 % del precio. Si la vivienda vale 250.000 €, son 62.500 € con el 75 % y 87.500 € con el 65 %. A esto se suman los gastos e impuestos, que veremos a continuación.
ITP: el impuesto sin descuentos
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es, con diferencia, el mayor gasto de compra. Para segunda vivienda se aplica siempre el tipo general de tu comunidad autónoma. No hay reducciones para jóvenes, familias numerosas ni vivienda habitual.
Calcula el ITP exacto de tu CCAA con nuestro simulador de ITP. El plazo de autoliquidación lo fija tu comunidad autónoma, y el impuesto se paga ANTES de inscribir la escritura en el Registro.
Si compras obra nueva, pagas IVA (10 %) + AJD al tipo de tu comunidad en lugar de ITP: en total, 10-11,5 % del precio según la comunidad. Sobre 250.000 € con el AJD más alto (1,5 %): IVA 25.000 € + AJD 3.750 € = 28.750 €.
Notaría, registro y gestoría
Los gastos de escrituración de la compraventa corren por cuenta del comprador. Los de la escritura de la hipoteca los paga el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI). La gestoría coordina las inscripciones y autoliquidaciones.
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Tasación y comisiones bancarias
Si compras con hipoteca, necesitas una tasación oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco puede sugerirte su tasadora, pero por ley puedes elegir la que quieras. La comisión de apertura, si existe, se cobra sobre el capital prestado.
El banco puede ofrecerte una mejora del tipo de interés a cambio de contratar seguros (hogar, vida, protección de pagos). Compara siempre el ahorro en intereses vs. el coste de los seguros. El seguro de daños de la vivienda es obligatorio; el de vida no lo exige la ley, aunque el banco puede pedir un seguro que garantice el préstamo; si lo hace, debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora (art. 17.3 de la Ley 5/2019).
Ejemplo completo: cuánto necesitas para una segunda vivienda de 250.000 €
Veamos un ejemplo con financiación del 70 % en Asturias, la comunidad mediana de las 17 por gastos de compra (ITP del 8 %). Notaría y registro salen de sus aranceles; la gestoría y la tasación, de los importes de referencia del portal, y la apertura del 0,25 % es un supuesto: su precio es libre.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (30 % de 250.000 €) | 75.000 € |
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría compraventa (arancel) | 622 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 231 € |
| Gestoría (referencia) | 300 € |
| Tasación (referencia) | 350 € |
| Comisión apertura (0,25 % de 175.000 €, supuesto) | 437 € |
| TOTAL necesario | 96.940 € |
En este ejemplo necesitas el 39 % del precio en ahorros, bastante más que en una vivienda habitual, donde con financiación del 80 % basta con el 25-31 %.
Cómo reducir los gastos de compra
Aunque los gastos de segunda vivienda son inherentemente mayores, hay margen para optimizar algunas partidas. No podrás evitar el ITP al tipo general, pero sí reducir otros costes.
- •Negocia la comisión de apertura: no tiene tope legal y es de las partidas más fáciles de rebajar
- •Compara tasadoras: el precio es libre y puedes elegir cualquier sociedad homologada por el Banco de España
- •Solicita presupuesto de gestoría antes de la firma: sus honorarios son libres
- •Evalúa los seguros vinculados: a veces compensa contratar vida y hogar fuera del banco si el ahorro en tipo no es significativo
- •Considera la compra al contado si tienes ahorros: ahorras tasación, comisión de apertura y los intereses del préstamo
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar una segunda vivienda?
Entre el 30 % y el 46 % del precio de la vivienda en ahorros: 25-35 % de entrada (con la financiación publicada del 65-75 %) + 5-11 % de gastos e impuestos sin bonificaciones.
¿El ITP de segunda vivienda tiene algún descuento?
No. Las bonificaciones de ITP (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual) solo se aplican a la residencia habitual. Para segunda vivienda pagas siempre el tipo general de tu CCAA.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca de segunda vivienda?
Los mismos que en primera vivienda: el banco paga notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca y AJD. El comprador paga la tasación, la comisión de apertura (si la hay) y los gastos de la compraventa.
¿Es más cara la tasación de una segunda vivienda?
No necesariamente. El coste de la tasación depende del tipo de inmueble, su tamaño y la tasadora, no de si es primera o segunda vivienda. El precio es libre: pide presupuesto a varias sociedades homologadas.
¿Puedo incluir los gastos de compra en la hipoteca?
En la práctica, no. El banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio y la tasación, y en segunda vivienda ese porcentaje suele quedar por debajo del 80 % de primera vivienda, así que los gastos e impuestos deben cubrirse con ahorros propios.
¿Cuánto cuestan los gastos de compra en porcentaje?
Los gastos e impuestos (excluyendo la entrada) representan entre el 5 % y el 11 % del precio de la vivienda, dependiendo del tipo de ITP de tu comunidad autónoma (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €).
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Fuentes y referencias
- →Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios
- →Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores
- →Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar tu primera hipoteca
- →ING — financiación de la segunda vivienda (web del banco)
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.