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Alquiler vacacional de segunda vivienda: licencia turística, normativa y fiscalidad
Muchos compradores de segunda vivienda planean alquilarla como vivienda turística cuando no la usan. Pero el alquiler vacacional tiene una regulación cada vez más estricta: licencia turística obligatoria, límites de días, normativa de comunidades de vecinos y obligaciones fiscales específicas. Esta guía te explica todo lo que necesitas saber ANTES de publicar tu anuncio.
¿Qué es la licencia turística y por qué es obligatoria?
La licencia turística (o número de registro) es una autorización administrativa que habilita una vivienda para alquiler de corta estancia a turistas. Sin este registro, anunciar tu vivienda en plataformas como Airbnb o Booking es ilegal en la mayoría de comunidades autónomas.
La regulación es competencia autonómica, por lo que los requisitos varían significativamente entre CCAA. Algunas exigen una declaración responsable (proceso más rápido), mientras que otras requieren una licencia previa con inspección.
Las multas por alquilar sin licencia turística dependen de la CCAA y de la gravedad, y en las infracciones más graves pueden llegar a cientos de miles de euros. El número del Registro Único de Arrendamientos estatal que exigía el Real Decreto 1312/2024 ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo lo anuló en su sentencia de 19 de mayo de 2026 (BOE del 8 de junio), así que lo que cuenta es el registro turístico de tu comunidad autónoma.
Normativa por comunidad autónoma: panorama general
Las diferencias entre comunidades, y entre ayuntamientos de una misma comunidad, son sustanciales: unas tramitan el alta con una declaración responsable y otras exigen licencia previa, y hay municipios que han congelado o limitado las nuevas altas en zonas saturadas. Las reglas cambian a menudo, así que consulta la normativa vigente en la web de turismo de tu comunidad y en tu ayuntamiento.
Antes de comprar una segunda vivienda para alquiler turístico, verifica la normativa municipal y autonómica de la zona. Lo que hoy es viable puede dejar de serlo si el ayuntamiento o la CCAA modifican las restricciones.
- •Qué trámite exige tu comunidad (declaración responsable o licencia previa) y qué requisitos de la vivienda pide
- •Si tu ayuntamiento permite nuevas viviendas turísticas en esa zona y con qué uso urbanístico
- •Si la comunidad de propietarios ha aprobado el uso turístico (necesario para iniciar uno nuevo desde abril de 2025)
- •Qué obligaciones de registro de viajeros y de fiscalidad tendrás
Comunidad de vecinos y restricciones internas
Desde 2019 las comunidades de vecinos pueden limitar o condicionar el alquiler turístico con el voto de 3/5 de los propietarios, y desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) quien quiera iniciar la actividad necesita la aprobación expresa previa de la junta, también por 3/5 de propietarios y cuotas. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Antes de comprar, consulta los estatutos y las actas recientes de la comunidad.
Sin esa aprobación, o si la comunidad ya ha aprobado una restricción, no podrás ejercer la actividad aunque la CCAA lo permita. Este es un punto ciego que muchos compradores descubren demasiado tarde.
- •Consulta los estatutos de la comunidad ANTES de la compra
- •Revisa las actas de las últimas 3-5 juntas para detectar debates o votaciones sobre alquiler turístico
- •Sin la aprobación expresa de la junta (3/5) no puedes iniciar un piso turístico nuevo; los acuerdos que lo limitan o prohíben se inscriben en el Registro de la Propiedad
- •Si la comunidad no tiene restricciones actuales, cualquier junta futura podría aprobarlas
Fiscalidad del alquiler turístico
Los ingresos por alquiler vacacional se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, igual que el alquiler residencial. Sin embargo, hay una diferencia clave: el alquiler turístico NO tiene derecho a la reducción del rendimiento neto que sí aplica al alquiler de vivienda habitual (50 % con carácter general en los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 (más en algunos casos); en los firmados después, entre el 15 y el 100 % según cómo cambie la renta).
Los gastos deducibles son similares (intereses hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización), pero los gastos de gestión suelen ser mucho mayores por la rotación de huéspedes.
Si ofreces servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, lavandería, manutención), la actividad se considera empresarial y debes repercutir IVA (10 %) y darte de alta en el epígrafe correspondiente de IAE. Desde el 1 de diciembre de 2026, el IVA del 10 % se aplica también a las estancias de 30 noches o menos aunque no prestes esos servicios.
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Costes de gestión del alquiler vacacional
El alquiler turístico requiere una gestión significativamente más intensa que el residencial. Cada rotación de huéspedes implica check-in, limpieza, revisión del inventario y comunicación. Si no puedes gestionarlo personalmente, necesitarás una empresa especializada.
¿Cuándo merece la pena el alquiler vacacional?
El alquiler vacacional puede ser más rentable que el residencial en zonas con alta demanda turística, pero implica más gestión, más riesgo regulatorio y una fiscalidad menos favorable. Haz números realistas antes de decidir.
- •Merece la pena si: la zona tiene demanda turística estable (costa, ciudades con atractivo), puedes gestionar o tienes empresa de confianza, y la ocupación que estimas con prudencia supera con margen la que necesitas para cubrir todos los costes
- •Pensarlo dos veces si: la normativa local es restrictiva o cambiante, la comunidad de vecinos puede prohibirlo, o necesitas usar la vivienda más de 3-4 meses al año
- •No compensa si: con una ocupación prudente no cubres los costes, si los costes de gestión se comen el margen frente al alquiler residencial o si la regulación impide obtener licencia
- •Siempre ten un plan B: si el alquiler vacacional no funciona, ¿puedes alquilar a largo plazo con rentabilidad aceptable?
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia turística para alquilar mi segunda vivienda en vacaciones?
¿Cuánto cuesta obtener una licencia turística?
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
¿Debo cobrar IVA a los huéspedes del alquiler vacacional?
¿Qué porcentaje se lleva Airbnb o Booking?
¿Puedo usar mi segunda vivienda y también alquilarla como turística?
¿Cuántos días al año puedo alquilar mi vivienda como turística?
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Fuentes y referencias
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 que anula el Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024)
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2026 sobre el mismo real decreto
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2026 sobre el mismo real decreto
- →BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible
- →BOE — Real Decreto 1312/2024, del Registro Único de Arrendamientos
- →BOE — Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
- →BOE — Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (MASC)
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.