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Alquiler vacacional de segunda vivienda: licencia turística, normativa y fiscalidad
Muchos compradores de segunda vivienda planean alquilarla como vivienda turística cuando no la usan. Pero el alquiler vacacional tiene una regulación cada vez más estricta: licencia turística obligatoria, límites de días, normativa de comunidades de vecinos y obligaciones fiscales específicas. Esta guía te explica todo lo que necesitas saber ANTES de publicar tu anuncio.
¿Qué es la licencia turística y por qué es obligatoria?
La licencia turística (o número de registro) es una autorización administrativa que habilita una vivienda para alquiler de corta estancia a turistas. Sin este registro, anunciar tu vivienda en plataformas como Airbnb o Booking es ilegal en la mayoría de comunidades autónomas.
La regulación es competencia autonómica, por lo que los requisitos varían significativamente entre CCAA. Algunas exigen una declaración responsable (proceso más rápido), mientras que otras requieren una licencia previa con inspección.
Las multas por alquilar sin licencia turística dependen de la CCAA y de la gravedad, y en las infracciones más graves pueden llegar a cientos de miles de euros. El número del Registro Único de Arrendamientos estatal que exigía el Real Decreto 1312/2024 ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo lo anuló en su sentencia de 19 de mayo de 2026 (BOE del 8 de junio), así que lo que cuenta es el registro turístico de tu comunidad autónoma.
Normativa por comunidad autónoma: panorama general
Las diferencias entre comunidades, y entre ayuntamientos de una misma comunidad, son sustanciales: unas tramitan el alta con una declaración responsable y otras exigen licencia previa, y hay municipios que han congelado o limitado las nuevas altas en zonas saturadas. Las reglas cambian a menudo, así que consulta la normativa vigente en la web de turismo de tu comunidad y en tu ayuntamiento.
Antes de comprar una segunda vivienda para alquiler turístico, verifica la normativa municipal y autonómica de la zona. Lo que hoy es viable puede dejar de serlo si el ayuntamiento o la CCAA modifican las restricciones.
- •Qué trámite exige tu comunidad (declaración responsable o licencia previa) y qué requisitos de la vivienda pide
- •Si tu ayuntamiento permite nuevas viviendas turísticas en esa zona y con qué uso urbanístico
- •Si la comunidad de propietarios ha aprobado el uso turístico (necesario para iniciar uno nuevo desde abril de 2025)
- •Qué obligaciones de registro de viajeros y de fiscalidad tendrás
Comunidad de vecinos y restricciones internas
Desde 2019 las comunidades de vecinos pueden limitar o condicionar el alquiler turístico con el voto de 3/5 de los propietarios, y desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) quien quiera iniciar la actividad necesita la aprobación expresa previa de la junta, también por 3/5 de propietarios y cuotas. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Antes de comprar, consulta los estatutos y las actas recientes de la comunidad.
Sin esa aprobación, o si la comunidad ya ha aprobado una restricción, no podrás ejercer la actividad aunque la CCAA lo permita. Este es un punto ciego que muchos compradores descubren demasiado tarde.
- •Consulta los estatutos de la comunidad ANTES de la compra
- •Revisa las actas de las últimas 3-5 juntas para detectar debates o votaciones sobre alquiler turístico
- •Sin la aprobación expresa de la junta (3/5) no puedes iniciar un piso turístico nuevo; los acuerdos que lo limitan o prohíben se inscriben en el Registro de la Propiedad
- •Si la comunidad no tiene restricciones actuales, cualquier junta futura podría aprobarlas
Fiscalidad del alquiler turístico
Los ingresos por alquiler vacacional se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, igual que el alquiler residencial. Sin embargo, hay una diferencia clave: el alquiler turístico NO tiene derecho a la reducción del 50 % sobre el rendimiento neto que sí aplica al alquiler de vivienda habitual.
Los gastos deducibles son similares (intereses hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización), pero los gastos de gestión suelen ser mucho mayores por la rotación de huéspedes.
Si ofreces servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, lavandería, manutención), la actividad se considera empresarial y debes repercutir IVA (10 %) y darte de alta en el epígrafe correspondiente de IAE.
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Costes de gestión del alquiler vacacional
El alquiler turístico requiere una gestión significativamente más intensa que el residencial. Cada rotación de huéspedes implica check-in, limpieza, revisión del inventario y comunicación. Si no puedes gestionarlo personalmente, necesitarás una empresa especializada.
¿Cuándo merece la pena el alquiler vacacional?
El alquiler vacacional puede ser más rentable que el residencial en zonas con alta demanda turística, pero implica más gestión, más riesgo regulatorio y una fiscalidad menos favorable. Haz números realistas antes de decidir.
- •Merece la pena si: la zona tiene demanda turística estable (costa, ciudades con atractivo), puedes gestionar o tienes empresa de confianza, y la ocupación que estimas con prudencia supera con margen la que necesitas para cubrir todos los costes
- •Pensarlo dos veces si: la normativa local es restrictiva o cambiante, la comunidad de vecinos puede prohibirlo, o necesitas usar la vivienda más de 3-4 meses al año
- •No compensa si: con una ocupación prudente no cubres los costes, si los costes de gestión se comen el margen frente al alquiler residencial o si la regulación impide obtener licencia
- •Siempre ten un plan B: si el alquiler vacacional no funciona, ¿puedes alquilar a largo plazo con rentabilidad aceptable?
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
❓Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia turística para alquilar mi segunda vivienda en vacaciones?
Sí: las comunidades autónomas exigen su licencia o su registro turístico para alquilar a turistas por períodos cortos. Sin él, el alquiler es ilegal y las sanciones pueden llegar a cientos de miles de euros. El número del Registro Único de Arrendamientos estatal (Real Decreto 1312/2024) ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo lo anuló en sus sentencias de mayo y junio de 2026.
¿Cuánto cuesta obtener una licencia turística?
Depende de la CCAA y del ayuntamiento: en muchas se tramita con una declaración responsable, y las tasas, si las hay, las fija cada administración. El coste real puede ser mayor si necesitas adaptar la vivienda (seguridad, equipamiento mínimo, cédula de habitabilidad).
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
Sí. Desde 2019 pueden limitarlo o prohibirlo con el voto de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación, y desde el 3 de abril de 2025 cualquier piso turístico nuevo necesita además su aprobación expresa previa por esa misma mayoría. Los acuerdos se inscriben en el Registro de la Propiedad y no tienen efectos retroactivos.
¿Debo cobrar IVA a los huéspedes del alquiler vacacional?
Si solo ofreces alojamiento, no (exento de IVA como alquiler de vivienda). Si proporcionas servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, comidas, lavandería periódica), sí debes repercutir IVA al 10 %.
¿Qué porcentaje se lleva Airbnb o Booking?
Cada plataforma fija sus comisiones, las publica en su centro de ayuda para anfitriones y las cambia con cierta frecuencia; además, depende de si la comisión se reparte con el huésped o la paga solo el anfitrión. Consulta la tarifa vigente antes de calcular tu rentabilidad y métela como gasto.
¿Puedo usar mi segunda vivienda y también alquilarla como turística?
Sí, puedes combinar uso personal y alquiler. Fiscalmente, los días que la usas personalmente tributan como renta imputada, y los días alquilados como rendimiento del capital inmobiliario (sin la reducción del 50 %).
¿Cuántos días al año puedo alquilar mi vivienda como turística?
Depende de la normativa de tu comunidad y de tu ayuntamiento: hay sitios sin límite de días y otros que lo fijan. Consulta la regulación vigente de tu zona antes de hacer números.
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Fuentes y referencias
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 que anula el Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024)
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2026 sobre el mismo real decreto
- →BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2026 sobre el mismo real decreto
- →BOE — Real Decreto 1312/2024, del Registro Único de Arrendamientos
- →BOE — Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
- →BOE — Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (MASC)
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.