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Alquiler vacacional de segunda vivienda: licencia turística, normativa y fiscalidad
Muchos compradores de segunda vivienda planean alquilarla como vivienda turística cuando no la usan. Pero el alquiler vacacional tiene una regulación cada vez más estricta: licencia turística obligatoria, límites de días, normativa de comunidades de vecinos y obligaciones fiscales específicas. Esta guía te explica todo lo que necesitas saber ANTES de publicar tu anuncio.
Lo esencial
9 min de lectura completa- 1La licencia turística es obligatoria en la mayoría de CCAA — sin ella, el alquiler vacacional es ilegal y sancionable
- 2Cada CCAA tiene su propia normativa: requisitos, plazos, limitaciones de días y obligaciones de registro
- 3Fiscalmente, los ingresos por alquiler turístico no tienen la reducción del 50 % que sí tiene el residencial
- 4Los gastos de gestión son más altos que en alquiler residencial: limpieza, lavandería, plataformas y atención al huésped
¿Qué es la licencia turística y por qué es obligatoria?
La licencia turística (o número de registro) es una autorización administrativa que habilita una vivienda para alquiler de corta estancia a turistas. Sin este registro, anunciar tu vivienda en plataformas como Airbnb o Booking es ilegal en la mayoría de comunidades autónomas.
La regulación es competencia autonómica, por lo que los requisitos varían significativamente entre CCAA. Algunas exigen una declaración responsable (proceso más rápido), mientras que otras requieren una licencia previa con inspección.
SancionesLas multas por alquilar sin licencia turística oscilan entre 3.000 € y 600.000 € según la CCAA y la gravedad. Además, las plataformas están obligadas a reportar los anuncios sin número de registro a las autoridades.
Normativa por comunidad autónoma: panorama general
Las diferencias entre CCAA son sustanciales. Algunas (como Cataluña o Baleares) han endurecido la regulación hasta prácticamente prohibir nuevas licencias en zonas saturadas. Otras (como Galicia o Extremadura) mantienen un marco más flexible.
Antes de comprar una segunda vivienda para alquiler turístico, verifica la normativa municipal y autonómica de la zona. Lo que hoy es viable puede dejar de serlo si el ayuntamiento o la CCAA modifican las restricciones.
| CCAA | Tipo de autorización | Restricciones destacadas |
|---|---|---|
| Andalucía | Declaración responsable + registro Junta | Mínimo 2 meses/año inactivos permitidos |
| Cataluña | Licencia municipal (muy restrictiva) | Moratoria en Barcelona. Plazas limitadas |
| Comunidad Valenciana | Declaración responsable + cédula habitabilidad | Compatibilidad urbanística requerida |
| Baleares | Declaración responsable + zonificación | Prohibido en pisos en Palma. Solo unifamiliares en zonas habilitadas |
| Canarias | Declaración responsable + inspección | Solo en zonas turísticas definidas. Límites de densidad |
| Madrid | Declaración responsable + comunicación CAM | Requisitos de equipamiento y seguridad mínimos |
Comunidad de vecinos y restricciones internas
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (2019), las comunidades de vecinos pueden prohibir o limitar el alquiler turístico con el voto de 3/5 de los propietarios. Antes de comprar, consulta los estatutos y las actas recientes de la comunidad.
Si la comunidad ya ha aprobado una restricción, no podrás obtener la licencia turística aunque la CCAA lo permita. Este es un punto ciego que muchos compradores descubren demasiado tarde.
- •Consulta los estatutos de la comunidad ANTES de la compra
- •Revisa las actas de las últimas 3-5 juntas para detectar debates o votaciones sobre alquiler turístico
- •Una prohibición aprobada por 3/5 de los propietarios es vinculante y se inscribe en el Registro de la Propiedad
- •Si la comunidad no tiene restricciones actuales, cualquier junta futura podría aprobarlas
Fiscalidad del alquiler turístico
Los ingresos por alquiler vacacional se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, igual que el alquiler residencial. Sin embargo, hay una diferencia clave: el alquiler turístico NO tiene derecho a la reducción del 50 % sobre el rendimiento neto que sí aplica al alquiler de vivienda habitual.
Los gastos deducibles son similares (intereses hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización), pero los gastos de gestión suelen ser mucho mayores por la rotación de huéspedes.
| Concepto fiscal | Alquiler residencial | Alquiler turístico |
|---|---|---|
| Declaración en IRPF | Capital inmobiliario | Capital inmobiliario |
| Gastos deducibles | Intereses, IBI, comunidad, seguros, amortización | Los mismos + limpieza, plataformas, lavandería |
| Reducción sobre rendimiento neto | 50 % | No aplica |
| Renta imputada (días sin alquilar) | No (si se alquila todo el año) | Sí, proporcional a los días vacíos |
| IVA | Exento (alquiler vivienda) | Exento si NO das servicios de hostelería |
Servicios de hostelería = IVASi ofreces servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, lavandería, manutención), la actividad se considera empresarial y debes repercutir IVA (10 %) y darte de alta en el epígrafe correspondiente de IAE.
Costes de gestión del alquiler vacacional
El alquiler turístico requiere una gestión significativamente más intensa que el residencial. Cada rotación de huéspedes implica check-in, limpieza, revisión del inventario y comunicación. Si no puedes gestionarlo personalmente, necesitarás una empresa especializada.
| Concepto | Gestión propia | Empresa de gestión |
|---|---|---|
| Check-in / check-out | Tu tiempo | Incluido (15-25 % de ingresos) |
| Limpieza por rotación | 50-80 € por limpieza | Incluido |
| Lavandería | 20-40 € por rotación | Incluido |
| Comisión plataformas (Airbnb, Booking) | 3-15 % del precio | 3-15 % del precio |
| Fotografías profesionales | 100-300 € (puntual) | A menudo incluido |
| Mantenimiento y reparaciones | 500-1.500 €/año | Coordinado por la empresa |
| Seguro RC específico | 100-200 €/año | A veces incluido |
¿Cuándo merece la pena el alquiler vacacional?
El alquiler vacacional puede ser más rentable que el residencial en zonas con alta demanda turística, pero implica más gestión, más riesgo regulatorio y una fiscalidad menos favorable. Haz números realistas antes de decidir.
- •Merece la pena si: la zona tiene alta demanda turística estable (costa, ciudades con atractivo), puedes gestionar o tienes empresa de confianza, y la ocupación estimada es >65 %
- •Pensarlo dos veces si: la normativa local es restrictiva o cambiante, la comunidad de vecinos puede prohibirlo, o necesitas usar la vivienda más de 3-4 meses al año
- •No compensa si: la ocupación estimada es <50 %, los costes de gestión superan el 25 % de ingresos, o la regulación impide obtener licencia
- •Siempre ten un plan B: si el alquiler vacacional no funciona, ¿puedes alquilar a largo plazo con rentabilidad aceptable?
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¿Necesito licencia turística para alquilar mi segunda vivienda en vacaciones?
Sí, en la mayoría de CCAA la licencia turística es obligatoria para alquilar a turistas por períodos cortos. Sin licencia, el alquiler es ilegal y las sanciones pueden llegar a cientos de miles de euros.
¿Cuánto cuesta obtener una licencia turística?
Depende de la CCAA. En la mayoría, la declaración responsable es gratuita o tiene una tasa mínima (50-200 €). El coste real puede ser mayor si necesitas adaptar la vivienda (seguridad, equipamiento mínimo, cédula de habitabilidad).
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
Sí. Desde la reforma de 2019, las comunidades pueden prohibir o limitar el alquiler turístico con el voto de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación. La restricción se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Debo cobrar IVA a los huéspedes del alquiler vacacional?
Si solo ofreces alojamiento, no (exento de IVA como alquiler de vivienda). Si proporcionas servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, comidas, lavandería periódica), sí debes repercutir IVA al 10 %.
¿Qué porcentaje se lleva Airbnb o Booking?
Airbnb cobra al anfitrión un 3 % por reserva (o 14-16 % en el modelo de tarifa simplificada). Booking cobra entre el 15 % y el 20 % de comisión al propietario, sin coste para el huésped.
¿Puedo usar mi segunda vivienda y también alquilarla como turística?
Sí, puedes combinar uso personal y alquiler. Fiscalmente, los días que la usas personalmente tributan como renta imputada, y los días alquilados como rendimiento del capital inmobiliario (sin la reducción del 50 %).
¿Cuántos días al año puedo alquilar mi vivienda como turística?
Depende de la normativa de tu CCAA y ayuntamiento. Algunas CCAA no limitan los días, pero otras imponen máximos (por ejemplo, 60 o 90 días al año). Consulta la regulación específica de tu zona.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.