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Rentabilidad del alquiler de segunda vivienda: cómo calcularla de verdad
Comprar una segunda vivienda para alquilarla puede ser una buena inversión… o un lastre financiero. La diferencia está en calcular la rentabilidad NETA, no la bruta. Muchos inversores se fijan solo en el alquiler mensual y olvidan vacancia, gastos, impuestos y financiación. Esta guía te enseña a calcular el rendimiento real paso a paso.
Rentabilidad bruta: el primer cálculo (y por qué no basta)
La rentabilidad bruta es la más fácil de calcular: divides el alquiler anual entre el precio de compra y multiplicas por 100. Es útil como primer filtro, pero no refleja el rendimiento real porque ignora todos los gastos asociados a la propiedad.
El Banco de España publica la rentabilidad bruta media del alquiler de vivienda en España: un 3,0 % en 2025 y un 2,9 % en el segundo trimestre de 2026 (Síntesis de indicadores, cuadro 1.5). Es una media nacional y cada zona se aleja de ella, así que calcula la de tu vivienda con el alquiler real de pisos parecidos en la misma calle o barrio.
Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100. Ejemplo: 900 €/mes × 12 = 10.800 € / 250.000 € = 4,32 % bruta.
Rentabilidad neta: el cálculo que importa
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, vacancia e impuestos. Es la cifra que debes usar para decidir si la inversión compensa frente a alternativas como fondos, letras o depósitos.
Para calcularla correctamente, necesitas estimar la vacancia (en el ejemplo suponemos un mes al año) y los gastos de mantenimiento. También debes incluir los gastos de compra (ITP, notaría, registro) en el denominador.
Vacancia y gestión: los costes que se olvidan
La vacancia es el período en que la vivienda está vacía entre inquilinos. No hay una estadística oficial de vacancia por vivienda, así que tienes que suponerla: en el ejemplo de esta guía contamos un mes vacío al año en alquiler residencial de larga duración. En alquiler vacacional la ocupación depende de la zona y de la temporada; estímala con los calendarios de viviendas parecidas de tu zona y haz la cuenta también con una ocupación más baja.
Si delegas la gestión en una agencia, cobrará un porcentaje de los ingresos que varía según la agencia y el tipo de alquiler, y en el turístico es mayor porque incluye limpieza y atención al huésped. Pide el presupuesto por escrito y mételo en el cálculo. Gestionarlo tú mismo ahorra ese coste pero requiere tiempo y disponibilidad.
- •Alquiler residencial: pocas rotaciones y contratos largos, así que la vacancia se concentra en el cambio de inquilino
- •Alquiler turístico: alta estacionalidad; la ocupación se calcula por temporada, no con una media anual
- •Gestión propia: 0 € pero requiere atender incidencias, check-in/out y limpieza
- •Gestión delegada: un porcentaje del alquiler según el presupuesto de la agencia, más la búsqueda de inquilino si la cobran aparte
- •Haz la cuenta con dos escenarios: la vacancia que esperas y una peor. Si la inversión solo sale con el escenario bueno, no sale
Alquiler residencial vs. vacacional: comparativa
La elección entre alquiler de larga duración y alquiler vacacional afecta directamente a la rentabilidad, la fiscalidad y la regulación. Cada opción tiene ventajas e inconvenientes que debes evaluar según la ubicación de tu segunda vivienda y tu disponibilidad.
¿Te darían la hipoteca? Compruébalo con tus números
El efecto de la hipoteca en la rentabilidad
Financiar la compra con una hipoteca reduce tu inversión inicial (solo aportas la entrada + gastos), lo que aumenta la rentabilidad sobre capital propio si el alquiler cubre la cuota. Pero los intereses reducen el rendimiento neto global.
La clave es que la cuota hipotecaria sea inferior al ingreso neto por alquiler. Si el alquiler no cubre la cuota, estás subsidiando la inversión con tu ahorro mensual — lo que puede tener sentido a largo plazo si el inmueble se revaloriza, pero implica riesgo.
Busca que el alquiler neto (después de gastos) supere la cuota hipotecaria mensual. Ejemplo: alquiler neto 700 €/mes – cuota 550 €/mes = cash flow positivo de 150 €/mes. Usa nuestro simulador de hipotecas para calcular la cuota.
¿Cuándo compensa comprar para alquilar?
No toda segunda vivienda es buena inversión. Antes de comprar, compara la rentabilidad neta esperada con alternativas de menor riesgo (depósitos, bonos, fondos indexados). Ten en cuenta la iliquidez inmobiliaria: vender un piso lleva meses y tiene costes fiscales.
La referencia sin riesgo es la deuda pública: el bono del Estado a 10 años rendía un 3,7 % en agosto de 2026, según la Síntesis de indicadores del Banco de España. Por eso, como criterio nuestro, una rentabilidad neta que no supere con margen esa referencia difícilmente compensa el riesgo, la gestión y la iliquidez de un inmueble.
- •Criterio nuestro: la neta tiene que superar con margen el bono del Estado a 10 años (3,7 % en agosto de 2026, según el Banco de España)
- •Si la supera por poco, solo tiene sentido con un horizonte largo y una zona con demanda estable
- •Si no la supera, solo compensa por el uso propio o si cuentas con una revalorización, que nadie garantiza
- •Siempre compara con el coste de oportunidad: ¿qué rentabilidad obtendrías invirtiendo el mismo capital en otros activos?
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena para una segunda vivienda en alquiler?
¿Cómo calculo la rentabilidad neta del alquiler?
¿Es más rentable el alquiler turístico o el residencial?
¿Cuánta vacancia debo prever al calcular la rentabilidad?
¿La hipoteca mejora o empeora la rentabilidad?
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar en España?
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.