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Rentabilidad del alquiler de segunda vivienda: cómo calcularla de verdad
Comprar una segunda vivienda para alquilarla puede ser una buena inversión… o un lastre financiero. La diferencia está en calcular la rentabilidad NETA, no la bruta. Muchos inversores se fijan solo en el alquiler mensual y olvidan vacancia, gastos, impuestos y financiación. Esta guía te enseña a calcular el rendimiento real paso a paso.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1La rentabilidad bruta no es fiable: debes calcular siempre la neta (descontando gastos, vacancia e impuestos)
- 2Una rentabilidad neta inferior al 3-4 % puede no compensar el riesgo e iliquidez frente a otras inversiones
- 3El alquiler vacacional genera más ingresos brutos pero tiene más gastos, vacancia y regulación estricta
- 4Financiar con hipoteca reduce la inversión inicial pero también la rentabilidad neta por los intereses
Rentabilidad bruta: el primer cálculo (y por qué no basta)
La rentabilidad bruta es la más fácil de calcular: divides el alquiler anual entre el precio de compra y multiplicas por 100. Es útil como primer filtro, pero no refleja el rendimiento real porque ignora todos los gastos asociados a la propiedad.
En España, la rentabilidad bruta media del alquiler residencial ronda el 5-7 % según la zona. Las ciudades grandes (Madrid, Barcelona) suelen tener rentabilidades brutas más bajas (3-5 %) pero mayor seguridad y liquidez.
FórmulaRentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100. Ejemplo: 900 €/mes × 12 = 10.800 € / 250.000 € = 4,32 % bruta.
Rentabilidad neta: el cálculo que importa
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, vacancia e impuestos. Es la cifra que debes usar para decidir si la inversión compensa frente a alternativas como fondos, letras o depósitos.
Para calcularla correctamente, necesitas estimar la vacancia (habitualmente 1-2 meses al año) y los gastos de mantenimiento. También debes incluir los gastos de compra (ITP, notaría, registro) en el denominador.
| Concepto | Importe anual | Ejemplo (250.000 €) |
|---|---|---|
| Ingresos por alquiler | 10.800 € | 900 €/mes × 12 |
| – Vacancia (1 mes) | –900 € | 900 € |
| – IBI | –700 € | Variable por ayuntamiento |
| – Comunidad | –900 € | 75 €/mes |
| – Seguro de hogar | –350 € | Obligatorio con hipoteca |
| – Mantenimiento | –600 € | Conservación y reparaciones |
| – Gestión/agencia | –500 € | Si usas inmobiliaria |
| = Rendimiento neto antes IRPF | 6.850 € | |
| Inversión total (precio + gastos compra) | 275.000 € | 250.000 € + 10 % gastos |
| = Rentabilidad neta antes IRPF | 2,49 % | 6.850 / 275.000 × 100 |
Vacancia y gestión: los costes que se olvidan
La vacancia es el período en que la vivienda está vacía entre inquilinos. En alquiler residencial de larga duración, un mes al año es una estimación conservadora. En alquiler vacacional, la ocupación media anual puede ser del 60-75 % según la zona y la temporalidad.
Si delegas la gestión en una agencia inmobiliaria, el coste habitual es del 8-12 % de los ingresos por alquiler (más para alquiler turístico). Gestionarlo tú mismo ahorra ese coste pero requiere tiempo y disponibilidad.
- •Alquiler residencial: vacancia media 0,5-1,5 meses/año. Contratos estables de 1-5 años
- •Alquiler turístico: ocupación media 60-80 % en zonas costeras. Alta estacionalidad
- •Gestión propia: 0 € pero requiere atender incidencias, check-in/out y limpieza
- •Gestión delegada (residencial): 5-8 % del alquiler anual más búsqueda de inquilino (~1 mensualidad)
- •Gestión delegada (turístico): 15-25 % del ingreso bruto, incluye limpieza y atención al huésped
Alquiler residencial vs. vacacional: comparativa
La elección entre alquiler de larga duración y alquiler vacacional afecta directamente a la rentabilidad, la fiscalidad y la regulación. Cada opción tiene ventajas e inconvenientes que debes evaluar según la ubicación de tu segunda vivienda y tu disponibilidad.
| Aspecto | Alquiler residencial | Alquiler vacacional |
|---|---|---|
| Ingresos brutos | Más bajos pero estables | Más altos pero estacionales |
| Vacancia | Baja (0,5-1,5 meses) | Media-alta (3-5 meses) |
| Gestión | Baja (contrato largo) | Alta (check-in, limpieza, plataformas) |
| Regulación | Ley de Arrendamientos Urbanos | Licencia turística obligatoria por CCAA |
| Desgaste del inmueble | Normal | Mayor (rotación alta) |
| Reducción IRPF | 50 % sobre rendimiento neto | No aplica |
| Uso personal | No (inquilino permanente) | Sí (fuera de temporada) |
El efecto de la hipoteca en la rentabilidad
Financiar la compra con una hipoteca reduce tu inversión inicial (solo aportas la entrada + gastos), lo que aumenta la rentabilidad sobre capital propio si el alquiler cubre la cuota. Pero los intereses reducen el rendimiento neto global.
La clave es que la cuota hipotecaria sea inferior al ingreso neto por alquiler. Si el alquiler no cubre la cuota, estás subsidiando la inversión con tu ahorro mensual — lo que puede tener sentido a largo plazo si el inmueble se revaloriza, pero implica riesgo.
Cash flow positivoBusca que el alquiler neto (después de gastos) supere la cuota hipotecaria mensual. Ejemplo: alquiler neto 700 €/mes – cuota 550 €/mes = cash flow positivo de 150 €/mes. Usa nuestro simulador de hipotecas para calcular la cuota.
¿Cuándo compensa comprar para alquilar?
No toda segunda vivienda es buena inversión. Antes de comprar, compara la rentabilidad neta esperada con alternativas de menor riesgo (depósitos, bonos, fondos indexados). Ten en cuenta la iliquidez inmobiliaria: vender un piso lleva meses y tiene costes fiscales.
Como regla general, una rentabilidad neta inferior al 3-4 % tras impuestos difícilmente compensa el riesgo, la gestión y la iliquidez de un inmueble frente a una cartera diversificada.
- •Rentabilidad neta > 5 %: inversión atractiva si la ubicación tiene demanda estable
- •Rentabilidad neta 3-5 %: razonable si esperas revalorización y tienes horizonte largo (10+ años)
- •Rentabilidad neta < 3 %: difícil de justificar salvo revalorización segura o uso personal
- •Siempre compara con el coste de oportunidad: ¿qué rentabilidad obtendrías invirtiendo el mismo capital en otros activos?
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¿Qué rentabilidad es buena para una segunda vivienda en alquiler?
Una rentabilidad neta (después de gastos e impuestos) superior al 4-5 % se considera buena. Entre el 3-4 % es aceptable si esperas revalorización. Por debajo del 3 %, difícilmente compensa frente a otras inversiones.
¿Cómo calculo la rentabilidad neta del alquiler?
Rentabilidad neta = (Ingresos alquiler – gastos – vacancia) / (Precio compra + gastos compra) × 100. Incluye IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión como gastos.
¿Es más rentable el alquiler turístico o el residencial?
El turístico genera más ingresos brutos pero tiene más gastos (limpieza, gestión, plataformas), mayor vacancia y regulación estricta. El residencial es más estable y tiene ventaja fiscal (reducción 50 % IRPF). Depende de la ubicación y tu disponibilidad.
¿Cuánta vacancia debo prever al calcular la rentabilidad?
Para alquiler residencial, estima 1-1,5 meses de vacancia al año. Para alquiler vacacional, estima una ocupación del 60-80 % según zona y temporada. Ser conservador en la estimación protege tu planificación.
¿La hipoteca mejora o empeora la rentabilidad?
Mejora la rentabilidad sobre capital propio (inviertes menos dinero propio) pero reduce la rentabilidad total por los intereses pagados. El apalancamiento es positivo si el alquiler cubre la cuota con margen.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar en España?
Las capitales de provincia medianas y las zonas costeras con demanda turística estable suelen ofrecer las mejores rentabilidades. Las grandes ciudades tienen menor rentabilidad bruta pero mayor seguridad. Compara siempre la rentabilidad neta, no la bruta.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.