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Refinanciar la hipoteca tras un divorcio: opciones y proceso
El divorcio plantea una de las decisiones financieras más complejas para las parejas con hipoteca compartida: qué hacer con el préstamo hipotecario cuando la convivencia termina. El convenio regulador puede asignar la vivienda a uno de los cónyuges, pero eso no libera al otro de su responsabilidad frente al banco. En esta guía te explicamos todas las opciones disponibles — novación para retirar un cotitular, extinción de condominio, subrogación a otro banco o venta del inmueble — y el proceso legal y financiero que implica cada una.
Lo esencial
7 min de lectura completa- 1Tras el divorcio, la hipoteca compartida no desaparece: ambos siguen siendo deudores solidarios hasta que se modifique la escritura
- 2La novación para retirar un cotitular requiere que el titular que se queda demuestre capacidad de pago individual suficiente
- 3Si el banco rechaza la novación, las alternativas son vender la vivienda, una subrogación a otro banco o la extinción de condominio
- 4El convenio regulador del divorcio no libera al cotitular saliente de su responsabilidad frente al banco — solo la novación o cancelación lo hace
Qué pasa con la hipoteca compartida tras el divorcio
Cuando una pareja con hipoteca compartida se divorcia, la responsabilidad sobre el préstamo no cambia automáticamente. Ambos cónyuges firmaron la escritura hipotecaria como deudores solidarios, lo que significa que el banco puede exigir el pago íntegro de la cuota a cualquiera de los dos, independientemente de lo que establezca el convenio regulador del divorcio. Aunque el juez asigne la vivienda y el pago de la hipoteca a uno de los cónyuges, el otro sigue figurando como cotitular en la escritura y en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), lo que afecta a su capacidad de endeudamiento futura.
Esta situación genera un conflicto habitual: el cónyuge que abandona la vivienda quiere desvincularse de la hipoteca para poder solicitar financiación propia (una nueva hipoteca, por ejemplo), pero el banco no tiene obligación de liberar a un cotitular salvo que el titular restante demuestre capacidad de pago suficiente por sí solo. El banco firmó un contrato con dos deudores y tiene derecho a mantener esa doble garantía personal.
Para resolver esta situación de forma definitiva, es necesario modificar formalmente la hipoteca mediante una de las vías que detallamos en las siguientes secciones. Mientras no se formalice el cambio ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, ambos cónyuges siguen siendo responsables solidarios de la totalidad de la deuda hipotecaria, sin importar lo que diga el convenio regulador. Más información sobre las opciones de refinanciación hipotecaria en nuestra pillar page.
Novación para quitar un cotitular: requisitos y proceso
La vía más directa para resolver la hipoteca tras un divorcio es la novación modificativa para retirar al cotitular que abandona la vivienda. Esta operación consiste en modificar la escritura del préstamo hipotecario para que pase de tener dos titulares a uno solo. El banco debe aprobar el cambio, ya que implica renunciar a la garantía personal del segundo deudor. Para aceptar, la entidad analizará en profundidad la capacidad de pago individual del titular que se queda: ingresos netos estables, ratio de endeudamiento inferior al 40 % (cuota hipotecaria + otras deudas no deben superar el 40 % de los ingresos netos mensuales), antigüedad laboral y estabilidad del empleo. Si el perfil no es suficiente, el banco puede exigir un avalista adicional como condición para aprobar la novación.
El proceso sigue estos pasos: (1) solicitud formal al banco con documentación actualizada del titular que se queda (nóminas, IRPF, vida laboral, certificado de deuda pendiente); (2) análisis de riesgo por parte del banco, que suele tardar entre 2 y 4 semanas; (3) si el banco aprueba, preparación de la escritura de novación; (4) firma ante notario con presencia de ambos excónyuges y representante del banco; (5) inscripción en el Registro de la Propiedad. Los costes habituales son: notaría entre 400 y 800 euros y registro entre 200 y 400 euros. Si la novación solo afecta al cambio de titularidad sin modificar tipo ni plazo, puede estar sujeta a AJD según la interpretación autonómica. Consulta la guía completa de novación para más detalle sobre el proceso.
Es importante entender que el banco no está obligado a aprobar la novación. Si considera que el titular restante no tiene capacidad de pago suficiente por sí solo, rechazará la solicitud y ambos cónyuges seguirán siendo cotitulares del préstamo. En ese caso, conviene explorar las alternativas que detallamos en las secciones siguientes: subrogación a otro banco, extinción de condominio con venta de la mitad indivisa, o venta completa del inmueble.
Novación (quitar cotitular)
Subrogación a otro banco
Cancelar y nueva hipoteca
Vender la vivienda
Extinción de condominio: qué es y cuándo conviene
La extinción de condominio es la operación jurídica mediante la cual uno de los copropietarios adquiere la parte del otro, pasando a ser el propietario único del inmueble. En el contexto de un divorcio, esto ocurre cuando uno de los cónyuges compra la mitad de la vivienda al otro. La gran ventaja fiscal de esta figura es que tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6 % y el 10 %. Esta diferencia puede suponer un ahorro de miles de euros en una vivienda de valor medio.
Por ejemplo, en una vivienda valorada en 300.000 euros donde un cónyuge adquiere la mitad del otro (150.000 euros), la extinción de condominio con AJD al 1 % supondría unos 1.500 euros de impuesto, frente a los 9.000-15.000 euros que costaría si tributara por ITP al 6-10 %. Para que se aplique este tratamiento fiscal favorable, la extinción de condominio debe ser indivisible (no se puede dividir el bien en dos partes) y uno de los copropietarios debe compensar económicamente al otro por su parte. Esta compensación puede financiarse precisamente mediante una novación con ampliación de capital de la hipoteca existente.
La combinación más habitual en divorcios es: extinción de condominio (uno compra la mitad del otro) + novación hipotecaria (se retira al cotitular saliente y, si es necesario, se amplía el capital para pagar la compensación). Ambas operaciones pueden formalizarse en la misma escritura notarial para reducir costes. Si necesitas calcular el impacto fiscal de la operación en tu comunidad autónoma, consulta el simulador de ITP y bonificaciones para obtener cifras concretas.
Qué hacer si el banco rechaza la novación
Si tu banco rechaza la novación porque considera que el titular restante no tiene capacidad de pago suficiente, la primera alternativa es intentar una subrogación a otro banco. Otra entidad puede tener criterios de análisis diferentes o aceptar el perfil individual con condiciones distintas (por ejemplo, mayor tipo de interés pero aprobación del titular único). La subrogación tiene la ventaja adicional de que, si la hipoteca variable tiene más de 5 años, la comisión es del 0 %. Presenta tu caso a 3-4 bancos diferentes, ya que los criterios de riesgo varían entre entidades.
Si tampoco se consigue la subrogación, otra opción es vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el importe de la venta. El remanente (precio de venta menos deuda hipotecaria pendiente) se reparte entre los excónyuges según lo establecido en el convenio regulador o la sentencia judicial. Esta puede ser la solución más limpia cuando ningún banco acepta la titularidad individual. Si la venta no es inmediata, una tercera posibilidad es buscar un avalista (familiar cercano, por ejemplo) que refuerce el perfil del titular restante y permita al banco aprobar la novación.
Como solución transitoria mientras se resuelve la situación definitiva, los excónyuges pueden formalizar un acuerdo privado (elevado a escritura pública ante notario) en el que uno se compromete a asumir el pago íntegro de las cuotas. Este acuerdo no libera al cotitular frente al banco, pero sí le da una herramienta jurídica para reclamar al otro si el banco le exige el pago. Lo ideal es resolver la situación en el menor plazo posible, porque mientras ambos figuren como cotitulares, la hipoteca consume capacidad de endeudamiento de ambos. Para analizar tu caso concreto, solicita un estudio gratuito con nuestros especialistas hipotecarios.
Aspectos fiscales: desgravación, plusvalía y AJD
En lo relativo a la deducción por vivienda habitual (hipotecas constituidas antes del 1 de enero de 2013), el cónyuge que se queda con la vivienda y sigue pagando la hipoteca mantiene su derecho a la deducción por el 100 % de las cantidades pagadas, hasta el límite de 9.040 euros anuales. El cónyuge que abandona la vivienda pierde el derecho a la deducción desde el momento en que deja de ser su residencia habitual, incluso si sigue pagando parte de la cuota por obligación del convenio regulador. Este es un factor relevante a tener en cuenta en la negociación del convenio.
En cuanto a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), las transmisiones de vivienda derivadas del divorcio están exentas según el artículo 104.3 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Esto aplica tanto si se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges en el convenio regulador como si se realiza una extinción de condominio como consecuencia del divorcio. La exención es automática pero conviene comunicarla al ayuntamiento para evitar liquidaciones erróneas.
El AJD en la extinción de condominio varía por comunidad autónoma, desde el 0,5 % de Canarias hasta el 1,5 % de comunidades como Cataluña o Comunidad Valenciana. Algunas comunidades aplican bonificaciones específicas para transmisiones derivadas de disolución del matrimonio, lo que puede reducir aún más el coste fiscal. Consulta las tablas de ITP por comunidad autónoma para conocer el tipo aplicable en tu caso concreto y las posibles bonificaciones autonómicas.
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¿El convenio regulador me libera de la hipoteca compartida?
No. El convenio regulador es un acuerdo entre los cónyuges ratificado por el juez, pero no vincula al banco. La entidad financiera firmó un contrato con dos deudores solidarios y tiene derecho a exigir el pago a cualquiera de los dos, independientemente de lo que establezca el convenio. Solo la modificación formal de la escritura hipotecaria (mediante novación o cancelación) libera al cotitular saliente de su responsabilidad frente al banco.
¿Puedo quedarme con la casa sin cambiar la hipoteca?
Legalmente sí, mediante el convenio regulador o la sentencia judicial que te asigne el uso y disfrute de la vivienda. Sin embargo, tu excónyuge seguirá figurando como cotitular de la hipoteca en el CIRBE, lo que limitará su capacidad para solicitar nueva financiación (otra hipoteca, por ejemplo). Además, si dejas de pagar, el banco puede reclamar el pago al excónyuge, generando un conflicto adicional. Lo recomendable es formalizar el cambio de titularidad lo antes posible.
¿Cuánto tarda la novación para quitar un cotitular tras el divorcio?
Si el banco aprueba la operación, el proceso completo (solicitud, análisis, firma notarial e inscripción registral) suele tardar entre 3 y 6 semanas. Sin embargo, la fase de análisis puede prolongarse si los ingresos del titular restante son ajustados o si el banco solicita documentación adicional (avalistas, justificantes de ingresos complementarios). En casos complejos, el proceso puede extenderse hasta 2-3 meses.
¿Mi ex puede negarse a firmar la novación?
Si la sentencia de divorcio o el convenio regulador establece que la vivienda se adjudica a uno de los cónyuges, el otro tiene la obligación legal de colaborar en la formalización del cambio, incluida la firma de la escritura de novación. Si se niega, puedes solicitar la ejecución judicial de la sentencia para que el juez autorice la firma en su nombre. No obstante, este proceso puede generar retrasos significativos. Lo ideal es que la novación se pacte expresamente en el convenio regulador.
¿Puedo ampliar el capital de la hipoteca para compensar a mi expareja?
Sí, mediante una novación con ampliación de capital. Si tu mitad de la vivienda vale 150.000 euros y necesitas compensar a tu excónyuge con esa cantidad, puedes solicitar al banco que amplíe el capital de la hipoteca en ese importe. El banco analizará si tus ingresos individuales soportan la nueva cuota (ratio de endeudamiento inferior al 40 %) y si el LTV resultante es aceptable. La parte ampliada sí tributa por AJD, a diferencia de las novaciones que solo cambian tipo o plazo.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.