¿Puedes quedarte con la vivienda?
1 minuto · sin datos personales
Refinanciar la hipoteca tras un divorcio: opciones y proceso
El divorcio plantea una de las decisiones financieras más complejas en materia de refinanciación hipotecaria para las parejas con hipoteca compartida: qué hacer con el préstamo hipotecario cuando la convivencia termina. El convenio regulador puede asignar la vivienda a uno de los cónyuges, pero eso no libera al otro de su responsabilidad frente al banco. En esta guía te explicamos todas las opciones disponibles — novación para retirar un cotitular, extinción de condominio, subrogación a otro banco o venta del inmueble — y el proceso legal y financiero que implica cada una.
Qué pasa con la hipoteca compartida tras el divorcio
Cuando una pareja con hipoteca compartida se divorcia, la responsabilidad sobre el préstamo no cambia automáticamente. Ambos cónyuges firmaron la escritura hipotecaria como deudores solidarios, lo que significa que el banco puede exigir el pago íntegro de la cuota a cualquiera de los dos, independientemente de lo que establezca el convenio regulador del divorcio. Aunque el juez asigne la vivienda y el pago de la hipoteca a uno de los cónyuges, el otro sigue figurando como cotitular en la escritura y en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), lo que afecta a su capacidad de endeudamiento futura.
Esta situación genera un conflicto habitual: el cónyuge que abandona la vivienda quiere desvincularse de la hipoteca para poder solicitar financiación propia (una nueva hipoteca, por ejemplo), pero el banco no tiene obligación de liberar a un cotitular salvo que el titular restante demuestre capacidad de pago suficiente por sí solo. El banco firmó un contrato con dos deudores y tiene derecho a mantener esa doble garantía personal.
Para resolver esta situación de forma definitiva, es necesario modificar formalmente la hipoteca mediante una de las vías que detallamos en las siguientes secciones. Mientras no se formalice el cambio ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, ambos cónyuges siguen siendo responsables solidarios de la totalidad de la deuda hipotecaria, sin importar lo que diga el convenio regulador. Más información sobre las opciones de refinanciación hipotecaria en nuestra pillar page.
Novación para quitar un cotitular: requisitos y proceso
La vía más directa para resolver la hipoteca tras un divorcio es la novación modificativa para retirar al cotitular que abandona la vivienda. Esta operación consiste en modificar la escritura del préstamo hipotecario para que pase de tener dos titulares a uno solo. El banco debe aprobar el cambio, ya que implica renunciar a la garantía personal del segundo deudor. Para aceptar, la entidad analizará en profundidad la capacidad de pago individual del titular que se queda: ingresos netos estables, ratio de endeudamiento dentro del límite de la entidad (según el Banco de España, las entidades estiman que cuota hipotecaria + otras deudas no deben superar el 30-35 % de los ingresos), antigüedad laboral y estabilidad del empleo. Si el perfil no es suficiente, el banco puede exigir un avalista adicional como condición para aprobar la novación.
El proceso sigue estos pasos: (1) solicitud formal al banco con documentación actualizada del titular que se queda (nóminas, IRPF, vida laboral, certificado de deuda pendiente); (2) análisis de riesgo por parte del banco; (3) si el banco aprueba, preparación de la escritura de novación; (4) firma ante notario con presencia de ambos excónyuges y representante del banco; (5) inscripción en el Registro de la Propiedad. La notaría y el registro se cobran con los aranceles rebajados que la Ley 2/1994 (art. 8) prevé para las novaciones modificativas. Si la novación solo afecta al cambio de titularidad sin modificar tipo ni plazo, puede estar sujeta a AJD según la interpretación autonómica. Consulta la guía completa de novación para más detalle sobre el proceso.
Es importante entender que el banco no está obligado a aprobar la novación. Si considera que el titular restante no tiene capacidad de pago suficiente por sí solo, rechazará la solicitud y ambos cónyuges seguirán siendo cotitulares del préstamo. En ese caso, conviene explorar las alternativas que detallamos en las secciones siguientes: subrogación a otro banco, extinción de condominio con venta de la mitad indivisa, o venta completa del inmueble.
¿Puedes quedarte tú con la vivienda? Compruébalo con tus números
Extinción de condominio: qué es y cuándo conviene
La extinción de condominio es la operación jurídica mediante la cual uno de los copropietarios adquiere la parte del otro, pasando a ser el propietario único del inmueble. En el contexto de un divorcio, esto ocurre cuando uno de los cónyuges compra la mitad de la vivienda al otro. La gran ventaja fiscal de esta figura es que tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos generales del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos. Esta diferencia puede suponer un ahorro de miles de euros en una vivienda de valor medio.
Por ejemplo, en una vivienda valorada en 300.000 euros donde un cónyuge adquiere la mitad del otro (150.000 euros), la extinción de condominio tributa por AJD sobre esa mitad: entre 750 € y 2.250 € según la comunidad (0,5-1,5 %), frente a un ITP de entre 6.000 € y 15.000 € si tributara por ese impuesto al tipo general (4-10 %). Para que se aplique este tratamiento fiscal favorable, la extinción de condominio debe ser indivisible (no se puede dividir el bien en dos partes) y uno de los copropietarios debe compensar económicamente al otro por su parte. Esta compensación puede financiarse precisamente mediante una novación con ampliación de capital de la hipoteca existente.
La combinación más habitual en divorcios es: extinción de condominio (uno compra la mitad del otro) + novación hipotecaria (se retira al cotitular saliente y, si es necesario, se amplía el capital para pagar la compensación). Ambas operaciones pueden formalizarse en la misma escritura notarial para reducir costes. Si necesitas calcular el impacto fiscal de la operación en tu comunidad autónoma, consulta el simulador de ITP y bonificaciones para obtener cifras concretas.
Qué hacer si el banco rechaza la novación
Si tu banco rechaza la novación porque considera que el titular restante no tiene capacidad de pago suficiente, la primera alternativa es intentar que otro banco se subrogue y, en el mismo acto, acepte liberar al cotitular: la subrogación por sí sola solo cambia tipo y plazo (art. 4.1 de la Ley 2/1994), así que el banco nuevo tiene que aceptar también esa novación. Otra entidad puede tener criterios de análisis diferentes o aceptar el perfil individual con condiciones distintas (por ejemplo, mayor tipo de interés pero aprobación del titular único). Si además pasas a tipo fijo y el préstamo tiene más de 3 años, la comisión es del 0 %. Presenta tu caso a 3-4 bancos diferentes, ya que los criterios de riesgo varían entre entidades.
Si tampoco se consigue la subrogación, otra opción es vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el importe de la venta. El remanente (precio de venta menos deuda hipotecaria pendiente) se reparte entre los excónyuges según lo establecido en el convenio regulador o la sentencia judicial. Esta puede ser la solución más limpia cuando ningún banco acepta la titularidad individual. Si la venta no es inmediata, una tercera posibilidad es buscar un avalista (familiar cercano, por ejemplo) que refuerce el perfil del titular restante y permita al banco aprobar la novación.
Como solución transitoria mientras se resuelve la situación definitiva, los excónyuges pueden formalizar un acuerdo privado (elevado a escritura pública ante notario) en el que uno se compromete a asumir el pago íntegro de las cuotas. Este acuerdo no libera al cotitular frente al banco, pero sí le da una herramienta jurídica para reclamar al otro si el banco le exige el pago. Lo ideal es resolver la situación en el menor plazo posible, porque mientras ambos figuren como cotitulares, la hipoteca consume capacidad de endeudamiento de ambos. Para analizar tu caso concreto, solicita un estudio gratuito con nuestros especialistas hipotecarios.
Aspectos fiscales: desgravación, plusvalía y AJD
En lo relativo a la deducción por vivienda habitual (hipotecas constituidas antes del 1 de enero de 2013), el cónyuge que se queda con la vivienda y sigue pagando la hipoteca mantiene su derecho a la deducción por el 100 % de las cantidades pagadas, hasta el límite de 9.040 euros anuales. El cónyuge que abandona la vivienda puede seguir deduciendo lo que pague por ella si continúa siendo la vivienda habitual de los hijos comunes y del progenitor con el que conviven, según el régimen transitorio que aplica la Agencia Tributaria. Este es un factor relevante a tener en cuenta en la negociación del convenio.
En cuanto a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), las transmisiones de vivienda derivadas del divorcio están exentas según el artículo 104.3 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Esto aplica tanto si se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges en el convenio regulador como si se realiza una extinción de condominio como consecuencia del divorcio. La exención es automática pero conviene comunicarla al ayuntamiento para evitar liquidaciones erróneas.
El AJD en la extinción de condominio lo fija cada comunidad autónoma: el tipo general de los documentos notariales va hoy del 0,5-1,5 % según la comunidad (País Vasco y Navarra, con normativa foral propia). Algunas comunidades aplican bonificaciones específicas para transmisiones derivadas de disolución del matrimonio, lo que puede reducir aún más el coste fiscal. Consulta las tablas de ITP por comunidad autónoma para conocer el tipo aplicable en tu caso concreto y las posibles bonificaciones autonómicas.
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿El convenio regulador me libera de la hipoteca compartida?
¿Puedo quedarme con la casa sin cambiar la hipoteca?
¿Cuánto tarda la novación para quitar un cotitular tras el divorcio?
¿Mi ex puede negarse a firmar la novación?
¿Puedo ampliar el capital de la hipoteca para compensar a mi expareja?
🛠️Herramientas útiles
Simulador de hipotecas
Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada
Abrir herramienta⚖️Comparador de hipotecas
Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones
Abrir herramienta🏠¿Qué casa puedo comprar?
Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA
Abrir herramienta✅¿Me aprobarán la hipoteca?
Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación
Abrir herramienta📊Calculadora hipotecaria 360
Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada
Abrir herramienta🗺️Simulador ITP y gastos
Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma
Abrir herramienta📈Euríbor hoy
Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
Abrir herramienta🔄Calculadora revisión
Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
Abrir herramienta🏦Calculadora subrogación
Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
Abrir herramienta🔍Consulta catastral
Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
Abrir herramienta📖Guías relacionadas
Novación hipotecaria paso a paso
Qué es la novación hipotecaria, tipos, proceso paso a paso, qué puedes renegociar (tipo, plazo, carencia) y cuándo es mejor opción que la subrogación.
7 min de lecturaGastosCostes de refinanciar una hipoteca
Desglose completo de los costes de refinanciar tu hipoteca por las 3 vías: novación, subrogación y cancelación. Comisiones e impuestos.
6 min de lecturaRefinanciación hipotecariaCuándo refinanciar tu hipoteca: 6 señales
Descubre las 6 señales que indican que es buen momento para refinanciar tu hipoteca: tipos de interés, umbral de rentabilidad y checklist.
6 min de lecturaRefinanciación hipotecariaCuándo NO refinanciar tu hipoteca
5 situaciones en las que refinanciar tu hipoteca no compensa: pocos años restantes, costes altos, desgravación fiscal y equity negativo.
5 min de lecturaRefinanciación hipotecariaRefinanciar la hipoteca para unificar deudas: cuándo conviene
Reunificar deudas ampliando la hipoteca: cómo funciona, ventajas, riesgos, ejemplo práctico con números y alternativas. Guía para decidir con criterio.
5 min de lecturaCostes de refinanciar una hipoteca: comisiones, impuestos y gastos
Desglose completo de los costes de refinanciar tu hipoteca por las 3 vías: novación, subrogación y cancelación. Comisiones e impuestos.
Refinanciar la hipoteca para unificar deudas: cuándo conviene
Reunificar deudas ampliando la hipoteca: cómo funciona, ventajas, riesgos, ejemplo práctico con números y alternativas. Guía para decidir con criterio.
¿Necesitas orientación sobre tu refinanciación hipotecaria?
Analizamos tu perfil y comparamos por ti ofertas de refinanciación hipotecaria de varias entidades. Sin compromiso.
Fuentes y referencias
- →Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
- →Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (plusvalía municipal)
- →Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (arts. 8 a 10)
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar tu primera hipoteca
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.