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Novación hipotecaria: cómo renegociar tu hipoteca paso a paso
La novación hipotecaria es la vía más directa para mejorar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco. Consiste en renegociar con tu entidad actual uno o varios aspectos del préstamo — tipo de interés, plazo, carencia, vinculaciones — y formalizar los cambios ante notario. Es más rápida y sencilla que la subrogación, pero depende de la voluntad de tu banco para ofrecerte condiciones competitivas. En esta guía te explicamos los tipos de novación, el proceso completo y cuándo conviene frente a la subrogación.
Lo esencial
7 min de lectura completa- 1La novación modificativa cambia condiciones del préstamo (tipo, plazo, vinculaciones) sin crear uno nuevo
- 2El proceso es más rápido que la subrogación (2-4 semanas) pero las condiciones dependen de tu banco
- 3Puedes renegociar el tipo de interés, el plazo, solicitar carencia, eliminar vinculaciones o ampliar capital
- 4La novación es mejor opción cuando la mejora es moderada y no justifica el proceso completo de subrogación
Qué es la novación hipotecaria
La novación hipotecaria es una modificación del contrato de préstamo hipotecario que acuerdan el banco (acreedor) y el titular (deudor). A diferencia de la subrogación, no interviene una tercera entidad: todo se gestiona entre tú y tu banco actual. La hipoteca sigue siendo la misma — mismo número de escritura, mismo acreedor — pero con las condiciones actualizadas según lo pactado.
La novación puede afectar a cualquier aspecto del préstamo: el tipo de interés (de variable a fijo, o reducción del diferencial), el plazo (ampliación o reducción), el capital (ampliación para reformas o reunificación de deudas), las vinculaciones (eliminación de seguros o productos obligatorios), los titulares (añadir o quitar cotitulares) o las condiciones de amortización anticipada.
Formalmente, la novación se formaliza ante notario mediante una escritura de modificación de préstamo hipotecario. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y sustituye las condiciones originales por las nuevas. A efectos prácticos, es como si tu hipoteca se actualizara a las nuevas condiciones sin necesidad de cancelarla y crear una nueva.
Tipos de novación: modificativa y extintiva
La novación modificativa es la más habitual en hipotecas. Consiste en cambiar una o varias condiciones del préstamo sin extinguir la obligación original. El préstamo sigue vivo con las mismas partes y la misma garantía hipotecaria, pero con condiciones actualizadas. Fiscalmente es ventajosa porque la escritura de novación modificativa está exenta de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando se modifican el tipo de interés, el plazo o ambos, según la Ley 2/1994.
La novación extintiva, en cambio, implica que se extingue la obligación antigua y se crea una nueva. Esto ocurre cuando los cambios son tan sustanciales que la nueva operación no puede considerarse una modificación de la anterior — por ejemplo, cambiar de prestatario, de inmueble de garantía o modificar radicalmente la naturaleza del préstamo. La novación extintiva sí tributa por AJD como una nueva hipoteca, lo que la hace significativamente más cara.
En la práctica, la inmensa mayoría de renegociaciones hipotecarias son novaciones modificativas: cambias el tipo, el plazo, las vinculaciones o una combinación de ellos. Solo en casos excepcionales se recurre a la novación extintiva, y cuando los cambios requeridos son tan profundos, suele ser más práctico cancelar la hipoteca y constituir una nueva.
Proceso de novación paso a paso
Paso 1 — Preparación y solicitud: recopila la documentación necesaria (últimas nóminas, declaración IRPF, nota simple actualizada) y solicita una cita con el departamento de retención o fidelización de tu banco. Es importante que contactes con la persona adecuada: el gestor de oficina puede no tener capacidad de decisión sobre condiciones; pide hablar con el departamento de renegociaciones o retención de clientes.
Paso 2 — Negociación: presenta tu solicitud de mejora y, si la tienes, muestra ofertas de otros bancos como palanca de negociación. El banco evaluará tu perfil actualizado (ingresos, deudas, historial de pago) y decidirá qué condiciones puede ofrecerte. Este proceso tarda entre 5 y 15 días laborables. Si la respuesta inicial no te satisface, pide hablar con un nivel superior o amenaza (con fundamento) con subrogar a otro banco.
Paso 3 — Formalización: si alcanzáis un acuerdo, el banco prepara la escritura de novación que se firmará ante notario. La Ley 5/2019 exige que recibas la documentación precontractual (FEIN, FiAE) al menos 10 días antes de la firma y que acudas al notario para el acta de transparencia al menos un día antes. Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (5-15 días hábiles) y las nuevas condiciones se aplican desde la siguiente cuota.
Qué puedes renegociar: tipo, plazo, carencia y más
Lo más habitual es renegociar el tipo de interés. Si tienes un tipo fijo alto, puedes pedir una bajada al nivel de mercado actual. Si tienes variable con diferencial alto, puedes negociar una reducción del diferencial o un cambio a tipo fijo. También puedes pasar de fijo a variable si el Euríbor está bajo y quieres aprovechar, aunque esto es menos frecuente. La clave es que la mejora propuesta tenga sentido económico para ambas partes.
Otra opción es renegociar el plazo. Si tus ingresos han mejorado, puedes reducir el plazo (con lo que pagas más cuota pero menos intereses totales). Si tu situación se ha complicado, puedes ampliar el plazo para reducir la cuota mensual (pero pagarás más intereses en total). También puedes solicitar una carencia temporal — un periodo de 6-12 meses en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital — para afrontar una dificultad temporal.
Además puedes negociar la eliminación de vinculaciones (seguros, tarjetas, planes de pensiones), la modificación de la comisión de amortización anticipada o la ampliación de capital (para financiar reformas o cubrir otras necesidades). Ten en cuenta que cuantos más cambios pidas, más compleja será la negociación y más reticente puede ser tu banco. Prioriza los cambios con mayor impacto económico.
| Aspecto renegociable | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Tipo de interés | Sí (lo que tu banco ofrezca) | Sí (condiciones de mercado) |
| Plazo | Sí (ampliar o reducir) | Sí (según nuevo banco) |
| Capital (ampliación) | Sí | No (solo traslada deuda existente) |
| Eliminar vinculaciones | Sí (negociable) | Sí (según oferta nuevo banco) |
| Cambiar titulares | Sí | Posible pero complejo |
| Carencia temporal | Sí | No habitual |
| Coste operación | 500-1.500 € (notaría + registro) | 0 € si variable > 5 años |
| Plazo del proceso | 2-4 semanas | 4-8 semanas |
Cuándo elegir novación sobre subrogación
La novación es la mejor opción cuando la mejora que necesitas es moderada y no justifica el proceso más largo de la subrogación. Si tu banco te ofrece una rebaja de 0,30-0,50 puntos en el tipo y eliminación de una vinculación cara, y la diferencia respecto a lo mejor del mercado es pequeña, la rapidez y simplicidad de la novación compensan la posible diferencia en condiciones.
También conviene novar cuando necesitas cambios que la subrogación no permite: ampliar el capital del préstamo, añadir o quitar un cotitular, solicitar una carencia temporal o modificar condiciones específicas de tu escritura. Estos cambios solo pueden hacerse con tu banco actual a través de novación.
La subrogación gana cuando la diferencia de condiciones entre tu banco y el mercado es grande (más de 0,50-0,70 puntos), cuando la comisión de subrogación es cero (variable > 5 años) y cuando tu banco se niega a negociar una mejora razonable. En ese caso, iniciar una subrogación real activa el derecho de enervación y obliga a tu banco a reaccionar. Consulta la guía de costes de refinanciación para comparar números concretos.
Regla rápidaSi la diferencia es < 0,50 puntos y tu banco coopera → novación. Si es > 0,50 puntos o tu banco no negocia → subrogación.
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¿Cuánto cuesta la novación hipotecaria en notaría y registro?
Los gastos de notaría varían según el capital pendiente y la complejidad de la escritura, pero se sitúan entre 300 y 800 euros. Los aranceles del Registro de la Propiedad, entre 200 y 500 euros. En total, una novación típica cuesta entre 500 y 1.500 euros en gastos formales. Si la novación solo modifica el tipo de interés o el plazo, está exenta de AJD (Ley 2/1994), lo que reduce significativamente el coste fiscal.
¿Mi banco puede cobrarme una comisión por novar?
Depende de lo pactado en tu escritura original. Muchas hipotecas incluyen una comisión de novación (o de modificación de condiciones), habitualmente entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente. Si tu escritura no contempla esta comisión, el banco no puede cobrarla. La Ley 5/2019 no limita las comisiones de novación como sí hace con las de subrogación, así que la negociación es clave.
¿Cuántas veces puedo novar mi hipoteca?
No hay límite legal. Puedes novar tu hipoteca tantas veces como tu banco acepte. Sin embargo, cada novación tiene costes (notaría, registro, posible comisión) que debes amortizar. En la práctica, novar cada 3-5 años puede tener sentido si las condiciones de mercado cambian significativamente o si tu situación financiera mejora lo suficiente para justificar una renegociación.
¿La novación requiere una nueva tasación de la vivienda?
Solo si amplías el capital del préstamo o si el banco lo exige para verificar que el ratio LTV (loan-to-value) sigue dentro de sus parámetros de riesgo. Para novaciones que solo modifican el tipo de interés, el plazo o las vinculaciones, la tasación no es necesaria porque el capital garantizado no cambia. Esto ahorra 300-600 euros respecto a la subrogación, donde la tasación es obligatoria.
¿Puedo novar para añadir un cotitular a mi hipoteca?
Sí, añadir o quitar un cotitular es una de las modificaciones posibles mediante novación. Es habitual en casos de matrimonio, divorcio o cuando un familiar quiere entrar como cotitular para reforzar la capacidad de pago. El banco analizará el perfil financiero del nuevo cotitular y, si lo aprueba, se formalizará ante notario. Ten en cuenta que el nuevo cotitular asume responsabilidad solidaria sobre toda la deuda.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.