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Novación hipotecaria: cómo renegociar tu hipoteca paso a paso
La novación hipotecaria es la vía más directa para refinanciar tu hipoteca sin cambiar de banco. Consiste en renegociar con tu entidad actual uno o varios aspectos del préstamo — tipo de interés, plazo, carencia, vinculaciones — y formalizar los cambios ante notario. Es más rápida y sencilla que la subrogación, pero depende de la voluntad de tu banco para ofrecerte condiciones competitivas. En esta guía te explicamos los tipos de novación, el proceso completo y cuándo conviene frente a la subrogación.
Qué es la novación hipotecaria
La novación hipotecaria es una modificación del contrato de préstamo hipotecario que acuerdan el banco (acreedor) y el titular (deudor). A diferencia de la subrogación, no interviene una tercera entidad: todo se gestiona entre tú y tu banco actual. La hipoteca sigue siendo la misma — mismo número de escritura, mismo acreedor — pero con las condiciones actualizadas según lo pactado.
La novación puede afectar a cualquier aspecto del préstamo: el tipo de interés (de variable a fijo, o reducción del diferencial), el plazo (ampliación o reducción), el capital (ampliación para reformas o reunificación de deudas), las vinculaciones (eliminación de seguros o productos obligatorios), los titulares (añadir o quitar cotitulares) o las condiciones de amortización anticipada.
Formalmente, la novación se formaliza ante notario mediante una escritura de modificación de préstamo hipotecario. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y sustituye las condiciones originales por las nuevas. A efectos prácticos, es como si tu hipoteca se actualizara a las nuevas condiciones sin necesidad de cancelarla y crear una nueva.
Tipos de novación: modificativa y extintiva
La novación modificativa es la más habitual en hipotecas. Consiste en cambiar una o varias condiciones del préstamo sin extinguir la obligación original. El préstamo sigue vivo con las mismas partes y la misma garantía hipotecaria, pero con condiciones actualizadas. Fiscalmente es ventajosa porque la escritura de novación modificativa está exenta de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando se modifican el tipo de interés, el plazo o ambos, según la Ley 2/1994.
La novación extintiva, en cambio, implica que se extingue la obligación antigua y se crea una nueva. Esto ocurre cuando los cambios son tan sustanciales que la nueva operación no puede considerarse una modificación de la anterior — por ejemplo, cambiar de prestatario, de inmueble de garantía o modificar radicalmente la naturaleza del préstamo. La novación extintiva sí tributa por AJD como una nueva hipoteca, lo que la hace significativamente más cara.
En la práctica, lo normal al renegociar una hipoteca es una novación modificativa: cambias el tipo, el plazo, las vinculaciones o una combinación de ellos. Solo en casos excepcionales se recurre a la novación extintiva, y cuando los cambios requeridos son tan profundos, suele ser más práctico cancelar la hipoteca y constituir una nueva.
Proceso de novación paso a paso
Paso 1 — Preparación y solicitud: recopila la documentación necesaria (últimas nóminas, declaración IRPF, nota simple actualizada) y solicita una cita con el departamento de retención o fidelización de tu banco. Es importante que contactes con la persona adecuada: el gestor de oficina puede no tener capacidad de decisión sobre condiciones; pide hablar con el departamento de renegociaciones o retención de clientes.
Paso 2 — Negociación: presenta tu solicitud de mejora y, si la tienes, muestra ofertas de otros bancos como palanca de negociación. El banco evaluará tu perfil actualizado (ingresos, deudas, historial de pago) y decidirá qué condiciones puede ofrecerte. Si la respuesta inicial no te satisface, pide hablar con un nivel superior o amenaza (con fundamento) con subrogar a otro banco.
Paso 3 — Formalización: si alcanzáis un acuerdo, el banco prepara la escritura de novación que se firmará ante notario. La Ley 5/2019 exige que recibas la documentación precontractual (FEIN, FiAE) al menos 10 días antes de la firma y que acudas al notario para el acta de transparencia al menos un día antes. Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, que tiene 15 días hábiles para calificarla (art. 18 de la Ley Hipotecaria), y las nuevas condiciones se aplican desde la siguiente cuota.
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Qué puedes renegociar: tipo, plazo, carencia y más
Lo más habitual es renegociar el tipo de interés. Si tienes un tipo fijo alto, puedes pedir una bajada al nivel de mercado actual. Si tienes variable con diferencial alto, puedes negociar una reducción del diferencial o un cambio a tipo fijo. También puedes pasar de fijo a variable, aunque es poco frecuente y con el Euríbor al alza rara vez compensa. La clave es que la mejora propuesta tenga sentido económico para ambas partes.
Otra opción es renegociar el plazo. Si tus ingresos han mejorado, puedes reducir el plazo (con lo que pagas más cuota pero menos intereses totales). Si tu situación se ha complicado, puedes ampliar el plazo para reducir la cuota mensual (pero pagarás más intereses en total). También puedes solicitar una carencia temporal (un periodo pactado en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital) para afrontar una dificultad pasajera.
Además puedes negociar la eliminación de vinculaciones (seguros, tarjetas, planes de pensiones), la modificación de la comisión de amortización anticipada o la ampliación de capital (para financiar reformas o cubrir otras necesidades). Ten en cuenta que cuantos más cambios pidas, más compleja será la negociación y más reticente puede ser tu banco. Prioriza los cambios con mayor impacto económico.
Cuándo elegir novación sobre subrogación
La novación es la mejor opción cuando la mejora que necesitas es moderada y no justifica el proceso más largo de la subrogación. Si tu banco te ofrece, por ejemplo, rebajar el tipo y eliminar una vinculación cara, y la diferencia respecto a lo mejor del mercado es pequeña, la rapidez y simplicidad de la novación compensan la posible diferencia en condiciones.
También conviene novar cuando necesitas cambios que la subrogación no permite: ampliar el capital del préstamo, añadir o quitar un cotitular, solicitar una carencia temporal o modificar condiciones específicas de tu escritura. Estos cambios solo pueden hacerse con tu banco actual a través de novación.
La subrogación gana cuando la diferencia de condiciones entre tu banco y el mercado es grande (más de medio punto, como criterio orientativo), cuando la comisión de subrogación es cero (al pasar de variable a fija, o a una mixta con al menos 3 años fijos, con más de 3 años de préstamo, o en variables posteriores a 2019 con más de 5) y cuando tu banco se niega a negociar una mejora razonable. En ese caso, iniciar una subrogación real activa el derecho de enervación y obliga a tu banco a reaccionar. Consulta la guía de costes de refinanciación para comparar números concretos.
Si la diferencia es < 0,50 puntos y tu banco coopera → novación. Si es > 0,50 puntos o tu banco no negocia → subrogación.
En resumen
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la novación hipotecaria en notaría y registro?
¿Mi banco puede cobrarme una comisión por novar?
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¿La novación requiere una nueva tasación de la vivienda?
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.