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Costes de refinanciar una hipoteca: comisiones, impuestos y gastos
Refinanciar tu hipoteca tiene un coste que varía enormemente según la vía elegida: la novación con tu banco actual, la subrogación a otro banco o la cancelación y constitución de una hipoteca nueva. Desde unos pocos cientos de euros hasta varios miles, la diferencia puede determinar si la operación merece la pena. En esta guía desglosamos todos los costes de cada vía — comisiones, gastos asociados, impuestos — y te mostramos ejemplos prácticos para que puedas calcular cuánto te costará refinanciar tu hipoteca concreta.
Comisiones según la vía de refinanciación
En la novación, la comisión depende de lo pactado en tu escritura original. Algunas hipotecas incluyen una comisión por modificación de condiciones. La ley la limita en dos casos: al 0,1 % del capital pendiente si la novación amplía el plazo (art. 10 de la Ley 2/1994) y, al pasar de variable a fija o a una mixta con al menos 3 años fijos (art. 23.6 de la Ley 5/2019): si la novación no amortiza capital, ninguna comisión; si amortizas, como máximo el 0,05 % de lo que devuelves durante los tres primeros años del préstamo, y cero después. Fuera de esos casos, manda la escritura. Si tu escritura no contempla comisión de novación, tu banco no puede cobrarla unilateralmente. Negocia su eliminación como parte del acuerdo de mejora de condiciones.
En la subrogación, las comisiones están limitadas por la Ley 5/2019: para hipotecas variables, máximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años, y 0 % después. Para hipotecas fijas, máximo 2 % los 10 primeros años y 1,5 % a partir del año 11. Estos límites se aplican sobre el capital pendiente y son imperativos en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: tu banco no puede cobrar más aunque la escritura lo prevea. En las anteriores rige la escritura, salvo al pasar de variable a fija, donde el tope es el 0,05 % los tres primeros años y cero después.
En la cancelación + nueva hipoteca, acumulas dos comisiones: la comisión de cancelación anticipada del préstamo actual (mismos límites que la subrogación según la Ley 5/2019; en las variables firmadas antes del 16 de junio de 2019, el de la Ley 41/2007: 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después) y la posible comisión de apertura de la nueva hipoteca. La comisión de apertura no tiene tope legal, pero debe ser única y englobar el estudio y la tramitación (art. 14.4 de la Ley 5/2019). Suma ambas comisiones para calcular el coste real.
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Gastos asociados: tasación, notaría, registro y gestoría
La tasación (precio libre, 250-450 €, estimación de hipotecas.me) solo es necesaria en la subrogación y en la cancelación + nueva hipoteca, y en las dos la pagas tú (Ley 5/2019, art. 14.1.e), aunque algunos bancos la bonifican. En la novación no suele requerirse salvo que amplíes capital. La notaría cobra aranceles regulados, y en la novación y en la cancelación de la hipoteca antigua la Ley 2/1994 los rebaja: la escritura se cobra como documento sin cuantía, sin importar el capital. La escritura de la hipoteca nueva la paga el banco desde la Ley 5/2019.
El Registro de la Propiedad aplica a la novación y a la cancelación una reducción del 90 % sobre su arancel de inscripción (art. 8 de la Ley 2/1994); la inscripción de la hipoteca nueva la paga el banco. La gestoría, de honorarios libres, se encarga de tramitar la inscripción; en la subrogación y en la hipoteca nueva la paga el banco (Ley 5/2019).
En resumen: en la novación pagas notaría + registro con aranceles rebajados (con 180.000 € pendientes, notaría 36 € con IVA más los folios de la matriz desde el undécimo, registro 39 € y tu copia autorizada 93 €). En la subrogación, el nuevo banco paga notaría + registro + gestoría y tú la tasación. En la cancelación + nueva pagas la cancelación de la antigua, la tasación y la comisión de cancelación; los gastos de la nueva escritura son del banco. En una fija, esa comisión puede llegar al 2 % del capital pendiente, lo que hace de la subrogación la opción más eficiente cuando es viable.
Impuestos: la exención de AJD y cuándo aplica
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el coste fiscal más relevante en operaciones hipotecarias. Su tipo lo fija cada comunidad autónoma (0,5-1,5 % para las escrituras de préstamo) y puede suponer miles de euros. La buena noticia es que tanto la novación modificativa como la subrogación de acreedor están exentas de AJD según la Ley 2/1994 (arts. 7 y 9), siempre que la modificación afecte al tipo de interés, al plazo o a ambos.
Esta exención no aplica si la novación amplía el capital del préstamo: la parte ampliada sí tributa por AJD al tipo vigente en tu comunidad. Tampoco aplica a la cancelación + constitución de nueva hipoteca, donde la nueva escritura hipotecaria tributa por AJD íntegramente. Desde noviembre de 2018, el AJD de la constitución lo paga el banco (no el cliente), pero esto solo aplica a hipotecas nuevas, no a cancelaciones.
Ejemplo práctico: refinanciar 150.000 euros. Si eliges novación o subrogación (solo cambio de tipo), AJD = 0 euros; sin la exención, la escritura tributaría entre 750 € y 2.250 € según la comunidad. Si eliges cancelación + nueva hipoteca, el AJD de la constitución lo paga el banco (art. 29 del texto refundido del ITP y AJD) y tú asumes los aranceles de la cancelación, cuya escritura está exenta de AJD (art. 45.I.B.18 del mismo texto). En la práctica, la exención de AJD hace que novación y subrogación sean fiscalmente neutras.
Si la novación amplía el capital del préstamo (por ejemplo, para reunificar deudas), la parte ampliada SÍ tributa por AJD al tipo de tu comunidad autónoma.
Ejemplos prácticos: cuánto cuesta refinanciar en cada caso
Caso 1 — Novación de hipoteca fija, capital pendiente 180.000 euros, 18 años restantes. El banco acepta bajar el tipo fijo del 4,70 % a la mediana del mercado, el 3,95 %. Costes: comisión de novación 0 % (no prevista en escritura) y los aranceles rebajados de la Ley 2/1994: notaría 36 € con IVA más los folios de la matriz desde el undécimo, registro 39 € y tu copia autorizada 93 €, 168 € sin contar los folios de la matriz desde el undécimo. Ahorro mensual: 70 €. Periodo de recuperación: 3 meses. Ahorro neto a 18 años: 14.952 €.
Caso 2 — Subrogación de hipoteca variable: 140.000 euros pendientes, 22 años restantes, siete de antigüedad. Pasa de Euríbor + 1,20 % (hoy, 4,45 %, cuota 832 €) a la mejor fija del mercado, el 3,35 %, con cuota 750 €. Son 82 € menos al mes. Costes: sin comisión, porque al pasar de variable a fija con más de tres años de préstamo el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 la deja en cero; la notaría, el registro y la gestoría los paga el banco nuevo (Ley 5/2019) y tú la tasación (350 €, estimación de hipotecas.me), que recuperas en 5 meses.
Caso 3 — Cancelación y nueva hipoteca: 200.000 euros pendientes, 25 años restantes de un préstamo firmado hace cinco. Fija actual al 4,70 % (cuota 1.134 €), nueva fija al 3,35 % (cuota 985 €). Costes: comisión de cancelación del 2 % (está en sus diez primeros años) = 4.000 €; la cancelación registral por los aranceles de la Ley 2/1994 (notaría 51 € con una copia autorizada y registro 28 €, con IVA) y la tasación (350 €, estimación de hipotecas.me); si usas gestoría para la cancelación, sus honorarios son libres y van aparte; la notaría, el registro y el AJD de la nueva hipoteca los paga el banco. Con 149 € de ahorro mensual, los 4.429 € se recuperan en 30 meses.
Cuándo se recupera la inversión de refinanciar
El periodo de recuperación (payback) es la métrica más importante para decidir si la refinanciación merece la pena. Se calcula dividiendo los costes totales de la operación entre el ahorro mensual neto. Como criterio nuestro, si el periodo de recuperación es inferior a dos o tres años y piensas mantener la hipoteca al menos el doble de ese tiempo, la refinanciación casi siempre compensa.
Un error habitual es considerar solo el ahorro en cuota sin incluir los costes de vinculaciones del nuevo banco. Si el nuevo banco te exige un seguro de hogar de 400 euros al año que antes no pagabas, debes restar 33 euros al mes del ahorro bruto. Un ahorro bruto de 80 euros mensuales con vinculaciones de 33 euros se convierte en un ahorro neto de 47 euros, lo que duplica el periodo de recuperación.
Cuando la comisión es cero (subrogación de una variable con más de 3 años de préstamo a una fija o a una mixta con al menos 3 años fijos), el único coste es la tasación y se recupera en pocos meses. Por eso subrogar una variable antigua a una fija suele ser la refinanciación con menos coste de entrada. Si tu hipoteca tiene más de 3 años y hay fijas mejores, no hay motivo para no mirarlo.
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de refinanciación son deducibles en la declaración de la renta?
¿El nuevo banco puede cobrarme comisión de apertura en una subrogación?
¿Qué pasa con los gastos si inicio una subrogación y mi banco enerva?
¿La exención de AJD aplica si cambio de variable a fijo mediante novación?
¿Puedo negociar que el banco asuma parte de los gastos de la novación?
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
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