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Costes de refinanciar una hipoteca: comisiones, impuestos y gastos
Refinanciar tu hipoteca tiene un coste que varía enormemente según la vía elegida: la novación con tu banco actual, la subrogación a otro banco o la cancelación y constitución de una hipoteca nueva. Desde unos pocos cientos de euros hasta más de 5.000, la diferencia puede determinar si la operación merece la pena. En esta guía desglosamos todos los costes de cada vía — comisiones, gastos asociados, impuestos — y te mostramos ejemplos prácticos para que puedas calcular cuánto te costará refinanciar tu hipoteca concreta.
Lo esencial
6 min de lectura completa- 1La subrogación de hipoteca variable con más de 5 años es la vía más barata: comisión 0 % y gastos asumidos por el nuevo banco
- 2La novación cuesta entre 500 y 1.500 euros (notaría + registro) y puede estar exenta de AJD si solo cambia tipo o plazo
- 3La cancelación + nueva hipoteca es la más cara (3.000-6.000 euros) por AJD, notaría doble y comisiones acumuladas
- 4Calcula siempre el periodo de recuperación: costes totales divididos entre ahorro mensual neto
Comisiones según la vía de refinanciación
En la novación, la comisión depende de lo pactado en tu escritura original. Muchas hipotecas incluyen una comisión por modificación de condiciones (habitualmente 0-1 % del capital). La Ley 5/2019 no limita esta comisión para novaciones, así que el importe puede variar. Si tu escritura no contempla comisión de novación, tu banco no puede cobrarla unilateralmente. Negocia su eliminación como parte del acuerdo de mejora de condiciones.
En la subrogación, las comisiones están limitadas por la Ley 5/2019: para hipotecas variables, máximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años, y 0 % después. Para hipotecas fijas, máximo 2 % los 10 primeros años y 1,5 % a partir del año 11. Estos límites se aplican sobre el capital pendiente y son imperativos: tu banco no puede cobrar más aunque la escritura lo prevea.
En la cancelación + nueva hipoteca, acumulas dos comisiones: la comisión de cancelación anticipada del préstamo actual (mismos límites que la subrogación según la Ley 5/2019) y la posible comisión de apertura de la nueva hipoteca. La comisión de apertura ya no es habitual en el mercado actual, pero algunos bancos la mantienen (0,25-0,50 % del nuevo capital). Suma ambas comisiones para calcular el coste real.
Comisión principal
Variable < 3 años
Variable 3-5 años
Variable > 5 años
Fija < 10 años
Fija > 10 años
Gastos asociados: tasación, notaría, registro y gestoría
La tasación (300-600 euros) solo es necesaria en la subrogación (la paga el nuevo banco) y en la cancelación + nueva hipoteca (puede correr por tu cuenta o por la del banco, según acuerdo). En la novación no suele requerirse salvo que amplíes capital. La notaría cobra aranceles regulados que dependen del capital: para una hipoteca de 150.000 euros, unos 300-500 euros por escritura. En la cancelación + nueva pagas dos escrituras (cancelación + constitución).
El Registro de la Propiedad cobra aranceles similares: 200-400 euros por inscripción. De nuevo, en la cancelación + nueva pagas doble (cancelación registral + inscripción de la nueva hipoteca). La gestoría (200-400 euros) se encarga de tramitar la inscripción y suele incluirse en los gastos que asume el nuevo banco en la subrogación.
En resumen: en la novación pagas notaría + registro (500-1.500 euros). En la subrogación, el nuevo banco asume tasación + notaría + registro + gestoría. En la cancelación + nueva pagas todo por duplicado más la tasación. La diferencia de gastos entre vías puede superar los 3.000 euros, lo que hace de la subrogación la opción más eficiente cuando es viable.
Impuestos: la exención de AJD y cuándo aplica
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el coste fiscal más relevante en operaciones hipotecarias. Su tipo varía por comunidad autónoma (0,5 %-1,5 % del capital garantizado) y puede suponer miles de euros. La buena noticia es que tanto la novación modificativa como la subrogación de acreedor están exentas de AJD según la Ley 2/1994, siempre que la modificación afecte al tipo de interés, al plazo o a ambos.
Esta exención no aplica si la novación amplía el capital del préstamo: la parte ampliada sí tributa por AJD al tipo vigente en tu comunidad. Tampoco aplica a la cancelación + constitución de nueva hipoteca, donde la nueva escritura hipotecaria tributa por AJD íntegramente. Desde 2019, el AJD de la constitución lo paga el banco (no el cliente), pero esto solo aplica a hipotecas nuevas, no a cancelaciones.
Ejemplo práctico: refinanciar 150.000 euros en una comunidad con AJD al 1 %. Si eliges novación o subrogación (solo cambio de tipo), AJD = 0 euros. Si eliges cancelación + nueva hipoteca, el AJD de la constitución lo paga el banco, pero tú asumes los gastos de la cancelación (que sí están exentos de AJD). En la práctica, la exención de AJD hace que novación y subrogación sean fiscalmente neutras.
Excepción importanteSi la novación amplía el capital del préstamo (por ejemplo, para reunificar deudas), la parte ampliada SÍ tributa por AJD al tipo de tu comunidad autónoma.
Ejemplos prácticos: cuánto cuesta refinanciar en cada caso
Caso 1 — Novación de hipoteca fija, capital pendiente 180.000 euros, 18 años restantes. El banco acepta bajar el tipo fijo del 3,40 % al 2,75 %. Costes: comisión de novación 0 % (no prevista en escritura), notaría 450 euros, registro 280 euros. Coste total: 730 euros. Ahorro mensual: 58 euros. Periodo de recuperación: 13 meses. Ahorro neto a 18 años: 11.794 euros.
Caso 2 — Subrogación de hipoteca variable, capital pendiente 140.000 euros, 22 años restantes, antigüedad 7 años. Pasa de Euríbor + 1,20 % a tipo fijo 2,60 %. Costes: comisión de subrogación 0 % (variable > 5 años), tasación, notaría, registro y gestoría pagados por el nuevo banco. Coste total para el titular: 0 euros. Ahorro mensual estimado (con Euríbor al 2,70 %): 52 euros. Ahorro neto a 22 años: 13.728 euros.
Caso 3 — Cancelación + nueva hipoteca, capital pendiente 200.000 euros, 25 años restantes. Hipoteca fija actual al 3,80 %, nueva hipoteca fija al 2,50 %. Costes: comisión cancelación 1,5 % = 3.000 euros, notaría cancelación 350 euros, registro cancelación 250 euros, tasación nueva 450 euros, notaría nueva (la paga el banco), registro nuevo (la paga el banco), gestoría 300 euros. Coste total: 4.350 euros. Ahorro mensual: 149 euros. Periodo de recuperación: 29 meses. Ahorro neto a 25 años: 40.350 euros.
Capital pendiente
Comisión
Tasación
Notaría
Registro
Gestoría
AJD
Coste total titular
Ahorro mensual
Periodo recuperación
Cuándo se recupera la inversión de refinanciar
El periodo de recuperación (payback) es la métrica más importante para decidir si la refinanciación merece la pena. Se calcula dividiendo los costes totales de la operación entre el ahorro mensual neto. Si el periodo de recuperación es inferior a 24-36 meses y piensas mantener la hipoteca al menos el doble de ese tiempo, la refinanciación casi siempre compensa.
Un error habitual es considerar solo el ahorro en cuota sin incluir los costes de vinculaciones del nuevo banco. Si el nuevo banco te exige un seguro de hogar de 400 euros al año que antes no pagabas, debes restar 33 euros al mes del ahorro bruto. Un ahorro bruto de 80 euros mensuales con vinculaciones de 33 euros se convierte en un ahorro neto de 47 euros, lo que duplica el periodo de recuperación.
Para refinanciaciones con coste cero (subrogación de variable > 5 años), no hay periodo de recuperación: el ahorro es inmediato y neto desde la primera cuota. Esta es la razón por la que la subrogación de hipotecas variables antiguas es la operación de refinanciación más rentable del mercado. Si tu hipoteca variable tiene más de 5 años y hay ofertas mejores, no hay motivo para no subrogar.
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¿Los gastos de refinanciación son deducibles en la declaración de la renta?
Si tu hipoteca fue constituida antes del 1 de enero de 2013 y es tu vivienda habitual, los gastos de refinanciación (comisiones, notaría, registro) pueden incluirse en la base de deducción por vivienda habitual del año en que se pagan, junto con las cuotas hipotecarias, hasta el máximo de 9.040 euros anuales. Para hipotecas posteriores a 2013, no existe deducción estatal por vivienda habitual.
¿El nuevo banco puede cobrarme comisión de apertura en una subrogación?
No. La subrogación no es una nueva hipoteca, sino un cambio de acreedor sobre la misma. El nuevo banco no puede cobrar comisión de apertura porque no está constituyendo un préstamo nuevo. Los gastos que asume (tasación, notaría, registro) son costes operativos que absorbe como inversión para captar tu hipoteca.
¿Qué pasa con los gastos si inicio una subrogación y mi banco enerva?
Si tu banco actual ejerce el derecho de enervación y tú aceptas su contraoferta, la subrogación se cancela. Los gastos ya incurridos (principalmente la tasación) corren por cuenta del banco que la encargó (el banco subrogante), no por la tuya. Tú no pagas nada si la subrogación no se completa. Lo único que habrás invertido es tiempo.
¿La exención de AJD aplica si cambio de variable a fijo mediante novación?
Sí. La Ley 2/1994 establece que las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios que se refieran a la modificación del tipo de interés, la alteración del plazo o ambas están exentas de AJD. El cambio de tipo variable a fijo es una modificación del tipo de interés, por lo que está exento. Esta exención se aplica tanto a novaciones como a subrogaciones de acreedor.
¿Puedo negociar que el banco asuma parte de los gastos de la novación?
Sí, es negociable. Algunos bancos asumen los gastos de notaría y registro de la novación como gesto comercial para retener al cliente, especialmente si has presentado una oferta de subrogación de otro banco como palanca. No es lo habitual, pero tampoco es excepcional. Pregunta directamente: en el peor caso, el banco dirá que no. En el mejor, te ahorras 500-1.500 euros.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.