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Cuando caduca el aval ICO: qué pasa y cómo refinanciar tu hipoteca
El aval ICO cubre los primeros 10 años del préstamo. Cuando se extingue, tu hipoteca continúa con normalidad pero ya no cuenta con la garantía pública. Para muchos compradores, este momento genera incertidumbre: ¿puede el banco cambiarme las condiciones?, ¿debo hacer algo?, ¿es buen momento para negociar? Esta guía te prepara para el fin del aval con una estrategia clara y opciones concretas.
Qué ocurre exactamente cuando el aval caduca
Al cumplirse 10 años desde la firma, el aval ICO se extingue automáticamente (el ICO dice que está vigente durante los primeros 10 años del préstamo). No necesitas hacer ningún trámite: simplemente deja de estar vigente.
Tu hipoteca sigue en vigor con las mismas condiciones que firmaste. El banco NO puede modificar el tipo de interés, las comisiones ni ninguna otra condición por el hecho de que el aval haya caducado. Las condiciones de tu hipoteca se fijaron en la escritura y son independientes del aval.
Lo que cambia es la posición del banco: antes tenía un tramo garantizado por el Estado; ahora asume todo el riesgo. Pero esto es un cambio interno para la entidad, no para ti. Tu cuota, tu tipo y tus obligaciones siguen siendo exactamente las mismas.
Tu situación financiera al año 10: mejor de lo que piensas
Después de 10 años pagando la hipoteca, tu situación es radicalmente diferente a la del día de la firma. Habrás amortizado una parte significativa del capital, lo que reduce tu riesgo y mejora tu posición negociadora.
La siguiente tabla muestra cuánto capital habrás amortizado al año 10 en tres escenarios habituales de hipoteca con aval ICO. Todos los cálculos asumen el TIN fijo mediano de hoy, 25 años de plazo y cuota constante; el LTV se mide sobre un precio financiado al 95 %.
Independientemente del importe inicial, tras 10 años de amortización de un préstamo del 95 % a 25 años al 3,95 %, tu LTV se situará en torno al 68 % del precio de compra. Ya no eres un cliente de alto riesgo: eres un cliente consolidado con un historial de pago impecable.
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Tus 3 opciones al caducar el aval
Opción 1: no hacer nada. Si estás satisfecho con tus condiciones actuales, simplemente sigue pagando tu cuota. El aval caduca y tu hipoteca continúa sin cambios. Es la opción más sencilla y, si tu tipo es competitivo, probablemente la más inteligente.
Opción 2: novación (negociar con tu banco actual). Puedes pedirle a tu banco que mejore las condiciones aprovechando que tu LTV ha bajado al ~68 % y que llevas 10 años sin impagos. El banco prefiere retener a un buen cliente que perderlo. Puedes negociar: reducción de tipo, eliminación de vinculaciones o cambio de tipo variable a fijo (o viceversa).
Opción 3: subrogación (cambiar de banco). Si tu banco no mejora las condiciones, puedes llevar tu hipoteca a otra entidad. Con un LTV del 68 % y un historial de 10 años sin incidencias, serás un perfil muy atractivo para cualquier banco. La Ley 5/2019 limita las comisiones de amortización para facilitar el cambio.
Estrategia de amortización anticipada antes del año 10
Si quieres llegar al año 10 en la mejor posición posible, puedes realizar amortizaciones anticipadas durante los primeros años. Cada amortización reduce tu capital pendiente y, por tanto, tu LTV y tu riesgo.
Las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo están limitadas por la LCCI: máximo 2 % del capital amortizado durante los primeros 10 años y 1,5 % a partir de ahí, y nunca más que la pérdida financiera del banco. En hipotecas a tipo variable, el máximo es 0,25 % los primeros 3 años (o 0,15 % los primeros 5).
Ejemplo: si amortizas 15.000 € adicionales durante los primeros 10 años en una hipoteca de 200.000 € al 3,95 % fijo, tu capital pendiente al año 10 baja de ~142.000 € a ~127.000 € o menos, y tu LTV cae al ~60 %. Esto te da un poder de negociación significativamente mayor para una posible novación o subrogación.
El momento ideal para amortizar es al inicio: los primeros años es cuando pagas más intereses y menos capital. Cada euro amortizado al principio tiene mayor impacto que al final de la vida de la hipoteca.
Hipoteca de 200.000 € al 3,95 %: capital pendiente baja de ~142.000 € a ~127.000 € o menos. Tu LTV cae del ~68 % al ~60 %, dándote un poder de negociación significativamente mayor para novación o subrogación.
Checklist para el año 9: prepárate con tiempo
No esperes a que el aval caduque para actuar. Empieza a prepararte durante el año 9 con este plan de acción:
Paso 1: revisa las condiciones actuales de tu hipoteca. Busca la escritura y anota tu tipo, vinculaciones, comisiones y capital pendiente. Compara con lo que ofrece el mercado actual en el comparador de hipotecas.
Paso 2: calcula tu ahorro potencial con una subrogación. Si el mercado ofrece tipos significativamente mejores que el tuyo, el cambio puede ahorrarte miles de euros. Usa la calculadora 360 para comparar escenarios.
Paso 3: pide la FEIN a 2-3 bancos competidores. No necesitas comprometerte: solo quieres conocer qué condiciones te ofrecerían con tu perfil actual (LTV ~68 %, historial impecable, 10 años de antigüedad).
Paso 4: con esas FEINes en la mano, acude a tu banco actual y negocia. Si te ofrecen una mejora que iguala o supera las ofertas externas, puedes quedarte sin costes de cambio. Si no, ya tienes alternativas listas.
Paso 5: decide y ejecuta. Si optas por no hacer nada, perfecto. Si optas por novación, firma la modificación. Si optas por subrogación, el nuevo banco gestiona todo el proceso.
- •Revisar escritura original: tipo, vinculaciones, comisiones
- •Consultar capital pendiente y LTV actual
- •Comparar con ofertas del mercado actual
- •Solicitar FEIN en 2-3 bancos competidores
- •Negociar mejora con banco actual (novación)
- •Si no hay mejora, ejecutar subrogación
No esperes a que el aval caduque para prepararte. Con las FEINes de otros bancos en la mano, tu banco actual tiene incentivos reales para ofrecerte una mejora y no perderte como cliente.
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿El banco puede subirme el tipo de interés cuando caduca el aval?
¿Merece la pena subrogar la hipoteca a los 10 años?
¿Puedo amortizar anticipadamente mientras tengo el aval ICO vigente?
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.