Estudio gratuito
Sin compromiso
Comprar vivienda sin entrada: los gastos reales que sí tendrás que pagar
Conseguir una hipoteca al 100% elimina la necesidad de aportar el 20% de entrada, pero no elimina todos los costes. Hay gastos de compraventa que el banco no financia y que deberás cubrir con ahorros propios: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Esta guía desglosa cada partida con cifras reales actualizadas para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas tener ahorrado aunque consigas financiación completa.
Lo esencial
7 min de lectura completa- 1Hipoteca 100% ≠ sin dinero: necesitas ahorros para gastos (8-12% del precio)
- 2El ITP es el gasto más pesado (70-85% del total) y varía entre 4% y 10% según CCAA
- 3Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca
- 4Para 200.000 € de vivienda, presupuesta entre 13.000 y 25.000 € en gastos
La trampa del "sin entrada": qué cubre el 100% y qué no
Cuando hablamos de hipoteca al 100%, nos referimos a que el banco financia el 100% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de ambos). Eso cubre el precio de la vivienda. Pero comprar una vivienda implica costes adicionales que no forman parte del precio de compra.
Los gastos de compraventa oscilan entre el 8% y el 12% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma y de si es vivienda nueva o de segunda mano. En una vivienda de 200.000 €, eso significa entre 16.000 y 24.000 € de gastos que necesitas tener ahorrados.
Algunas pocas entidades financian el 100% del valor de tasación cuando este supera el precio de compra, lo que puede cubrir parcialmente los gastos. Pero es excepcional y depende de una tasación favorable. No cuentes con ello como estrategia.
Desglose completo de gastos de compraventa
Estos son todos los gastos que pagarás al comprar una vivienda, independientemente de que tu hipoteca cubra el 100% del precio:
[ITP](/glosario/itp) (Impuesto Transmisiones)
IVA
[AJD](/glosario/ajd) (Actos Jurídicos)
Notaría (compraventa)
Notaría (hipoteca)
Registro (compraventa)
Registro (hipoteca)
Gestoría
Tasación
Desde la Ley 5/2019, el banco paga más gastosLa LCCI de 2019 establece que el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca, así como el AJD de la escritura hipotecaria. El comprador solo paga los gastos de la compraventa (notaría y registro de la escritura de compra), el ITP o IVA, la gestoría de la compra y la tasación.
Ejemplo práctico: gastos reales para tres precios de vivienda
Veamos los gastos reales para tres precios de vivienda en una comunidad autónoma con ITP del 7% (la más habitual), asumiendo segunda mano:
ITP (7%)
Notaría compraventa
Registro compraventa
Gestoría
Tasación
TOTAL gastos
% sobre precio
El ITP es el gasto más variable y pesadoEl ITP representa el 70-85% de los gastos totales y varía enormemente entre comunidades: del 4% en País Vasco al 10% en Cataluña o Comunitat Valenciana. Consulta el ITP exacto de tu CCAA con posibles bonificaciones en el simulador de ITP.
Ahorro mínimo necesario según precio de vivienda
Esta tabla muestra el ahorro mínimo que necesitas para comprar con hipoteca al 100% según el precio de la vivienda y el tipo impositivo. Incluye un colchón de seguridad del 1% para imprevistos:
100.000 €
150.000 €
200.000 €
250.000 €
300.000 €
Opciones para cubrir los gastos sin ahorros suficientes
Préstamo personal: es la opción más rápida pero la más cara. Un préstamo personal al 7-10% TAE para cubrir 15.000 € de gastos supone una cuota adicional de 300-400 €/mes durante 4-5 años. El banco hipotecario verá esta deuda al calcular tu ratio de endeudamiento, lo que puede impedir que te aprueben la hipoteca. Calcula el impacto en el simulador de hipotecas.
Ayuda familiar: un regalo o préstamo de padres o familiares es la alternativa más habitual. Si supera 60.000 € (o ciertos umbrales según CCAA), puede tener implicaciones en el Impuesto de Donaciones. Consulta con un asesor fiscal.
Ayudas autonómicas: varias comunidades ofrecen ayudas directas o deducciones fiscales a compradores jóvenes o de primera vivienda. Algunas cubren parcialmente los gastos de compra. Investiga las ayudas de tu CCAA antes de comprar.
Financiación 100%+ de tasación: si la tasación supera el precio de compra, algunos bancos financian hasta el 100% de la tasación, generando un excedente que cubre parte de los gastos. No es lo habitual, pero puede darse en viviendas por debajo de mercado (pisos de banco, por ejemplo).
Plan de ahorro: cuánto y cuánto tiempo
Si aún no tienes el ahorro necesario, aquí tienes un plan orientativo según tu capacidad de ahorro mensual y el precio objetivo de la vivienda (estimando gastos al 8% del precio):
Para una vivienda de 150.000 € (gastos: ~12.000 €): ahorrando 300 €/mes lo tendrás en 40 meses (~3,5 años). Ahorrando 500 €/mes, en 24 meses (2 años). Ahorrando 800 €/mes, en 15 meses.
Para una vivienda de 200.000 € (gastos: ~16.000 €): ahorrando 300 €/mes lo tendrás en 53 meses (~4,5 años). Ahorrando 500 €/mes, en 32 meses (~2,5 años). Ahorrando 800 €/mes, en 20 meses.
Para una vivienda de 300.000 € (gastos: ~24.000 €): ahorrando 500 €/mes lo tendrás en 48 meses (4 años). Ahorrando 800 €/mes, en 30 meses (2,5 años). Ahorrando 1.200 €/mes, en 20 meses.
Estos plazos asumen que consigues hipoteca al 100% y solo ahorras para gastos. Si necesitas también el 20% de entrada (hipoteca al 80%), multiplica los plazos por 3-4 veces. La diferencia entre ahorrar para gastos y ahorrar entrada + gastos puede ser de 8-10 años de espera.
Solicita tu estudio de hipoteca 100%
Solicita tu estudio
Completa los datos y te contactamos en menos de 24 horas con las mejores opciones de hipoteca 100%.
¿Para qué vas a usar la vivienda?
¿Prefieres escribirnos directamente?
Escríbenos por WhatsApp❓Preguntas frecuentes
¿Hay bancos que financien también los gastos de compra?
Técnicamente no. Ningún banco comercializa hipotecas que cubran explícitamente los gastos. Lo que puede ocurrir es que la tasación supere el precio de compra y el banco financie el 100% de la tasación, generando un excedente. Esto es situacional y no debe ser tu estrategia principal.
¿Puedo pedir un préstamo personal para cubrir los gastos?
Puedes, pero ten en cuenta que la cuota del préstamo personal se suma a la cuota hipotecaria al calcular tu ratio de endeudamiento. Si el ratio supera el 40%, el banco puede denegar la hipoteca. Además, el tipo de interés del préstamo personal (7-10%) es mucho más alto que el de la hipoteca (2-3%). Es la opción más cara.
¿Los gastos son los mismos en toda España?
No. El ITP, que es la partida más grande, varía entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma. Además, muchas CCAA aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o primera vivienda. La diferencia entre comprar en País Vasco (4%) y en Cataluña (10%) puede suponer 12.000 € en una vivienda de 200.000 €.
¿Qué gastos paga el banco y cuáles pago yo?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca y AJD de la hipoteca. Tú pagas: ITP o IVA de la compraventa, notaría de la compraventa, registro de la compraventa, gestoría de la compra y tasación.
¿Los gastos de obra nueva son más altos que los de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma. En obra nueva pagas IVA (10%) + AJD (0,5-1,5%), en total 10,5-11,5%. En segunda mano pagas ITP (4-10%). En CCAA con ITP alto (10%), la segunda mano es igual de cara o más. En CCAA con ITP bajo (4-6%), la obra nueva sale más cara por impuestos.
¿Puedo deducir estos gastos en la declaración de la renta?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se eliminó en 2013 para nuevas compras. Sin embargo, varias CCAA mantienen deducciones autonómicas para jóvenes o primera vivienda que pueden compensar parte del ITP. Consulta con un asesor fiscal o en la web de tu comunidad autónoma.
¿Cuánto cuestan exactamente la notaría y el registro?
Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley y varían según el precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 €, la notaría de compraventa cuesta aproximadamente 800 € y el registro unos 500 €. Son tarifas fijadas que no se negocian, aunque hay pequeñas diferencias según la complejidad de la escritura.
¿Puedo elegir notario y gestoría?
El notario de la compraventa lo elige el comprador (tú). El notario de la hipoteca también lo eliges tú, según la LCCI. La gestoría la suele elegir el banco para tramitar la hipoteca (y la paga él). Para la compraventa, puedes usar la gestoría que prefieras o incluso hacer algunos trámites directamente.
🛠️Herramientas útiles
Simulador de hipotecas
Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada
Abrir herramienta📊Calculadora hipotecaria 360
Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada
Abrir herramienta⚖️Comparador de hipotecas
Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones
Abrir herramienta🗺️Simulador ITP y gastos
Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma
Abrir herramienta📈Euríbor hoy
Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
Abrir herramienta🔄Calculadora revisión
Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
Abrir herramienta¿Necesitas orientación sobre tu hipoteca 100%?
Analizamos tu perfil y te ayudamos a encontrar las mejores condiciones de hipoteca 100%. Sin compromiso.
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.