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Comprar vivienda sin entrada: los gastos reales que sí tendrás que pagar
Conseguir una hipoteca al 100% elimina la necesidad de aportar el 20% de entrada, pero no elimina todos los costes. Hay gastos de compraventa que el banco no financia y que deberás cubrir con ahorros propios: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Esta guía desglosa cada partida con cifras reales actualizadas para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas tener ahorrado aunque consigas financiación completa.
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Lo esencial
7 min de lectura completa- 1Hipoteca 100% ≠ sin dinero: necesitas ahorros para gastos (5-11 % del precio según la comunidad, sin bonificaciones)
- 2El ITP es el gasto más pesado (del 84 al 93 % del total en una compra de 200.000 €) y va del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos
- 3Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca
- 4Para 200.000 € de vivienda de segunda mano, presupuesta 9.458-21.458 € en gastos según la comunidad
La trampa del "sin entrada": qué cubre el 100% y qué no
Cuando hablamos de hipoteca al 100%, nos referimos a que el banco financia el 100% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de ambos). Eso cubre el precio de la vivienda. Pero comprar una vivienda implica costes adicionales que no forman parte del precio de compra.
Los gastos de compraventa oscilan entre el 5 % y el 11 % del precio en segunda mano y el 9-12 % en obra nueva, según la comunidad autónoma (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €). En una vivienda de segunda mano de 200.000 €, eso significa 9.458-21.458 € de gastos que necesitas tener ahorrados.
Algunas pocas entidades financian el 100% del valor de tasación cuando este supera el precio de compra, lo que puede cubrir parcialmente los gastos. Pero es excepcional y depende de una tasación favorable. No cuentes con ello como estrategia.
Desglose completo de gastos de compraventa
Estos son todos los gastos que pagarás al comprar una vivienda, independientemente de que tu hipoteca cubra el 100% del precio:
La LCCI de 2019 establece que el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca; el AJD de la escritura hipotecaria ya lo pagaba desde noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018). El comprador solo paga los gastos de la compraventa (notaría y registro de la escritura de compra), el ITP o IVA, la gestoría de la compra y la tasación.
Ejemplo práctico: gastos reales para tres precios de vivienda
Veamos los gastos reales para tres precios de vivienda en una comunidad autónoma con ITP del 7 %, asumiendo segunda mano; notaría y registro, por sus aranceles:
El ITP representa del 84 al 93 % de los gastos totales de una compra de 200.000 € y varía enormemente entre comunidades: del 4 % en País Vasco al 10 % en Cataluña, y hasta el 13 % en los tramos altos de Baleares y Cataluña. Consulta el ITP exacto de tu CCAA con posibles bonificaciones en el simulador de ITP.
Ahorro mínimo necesario según precio de vivienda
Esta tabla muestra el ahorro mínimo que necesitas para comprar con hipoteca al 100% según el precio de la vivienda: los gastos de compra de segunda mano (impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación) en la comunidad más barata, con el ITP medio de las comunidades y en la más cara, sin bonificaciones. Añade tu propio colchón para imprevistos:
Opciones para cubrir los gastos sin ahorros suficientes
Préstamo personal: es la opción más rápida pero la más cara. Como ejemplo, con un tipo supuesto del 8 % a 5 años, cubrir 15.000 € de gastos supone una cuota adicional de 304 € al mes; pide la TAE real de cada oferta. El banco hipotecario verá esta deuda al calcular tu ratio de endeudamiento, lo que puede impedir que te aprueben la hipoteca. Calcula el impacto en el simulador de hipotecas.
Ayuda familiar: un regalo o préstamo de padres o familiares es la alternativa más habitual. Una donación tributa en el Impuesto de Donaciones, aunque muchas comunidades la bonifican mucho entre padres e hijos, a menudo con requisitos como formalizarla en escritura o destinarla a la vivienda habitual. Consulta con un asesor fiscal.
Ayudas autonómicas: varias comunidades ofrecen ayudas directas o deducciones fiscales a compradores jóvenes o de primera vivienda. Algunas cubren parcialmente los gastos de compra. Investiga las ayudas de tu CCAA antes de comprar.
Financiación 100%+ de tasación: si la tasación supera el precio de compra, algunos bancos financian hasta el 100% de la tasación, generando un excedente que cubre parte de los gastos. No es lo habitual, pero puede darse en viviendas por debajo de mercado (pisos de banco, por ejemplo).
Plan de ahorro: cuánto y cuánto tiempo
Si aún no tienes el ahorro necesario, aquí tienes un plan orientativo según tu capacidad de ahorro mensual y el precio objetivo de la vivienda, con los gastos del ejemplo anterior (ITP del 7 %):
Para una vivienda de 150.000 € (gastos: 11.912 €): ahorrando 300 €/mes lo tendrás en 40 meses (unos 3,5 años). Ahorrando 500 €/mes, en 24 meses (unos 2 años). Ahorrando 800 €/mes, en 15 meses.
Para una vivienda de 200.000 € (gastos: 15.458 €): ahorrando 300 €/mes lo tendrás en 52 meses (unos 4,5 años). Ahorrando 500 €/mes, en 31 meses (unos 2,5 años). Ahorrando 800 €/mes, en 20 meses.
Para una vivienda de 300.000 € (gastos: 22.550 €): ahorrando 500 €/mes lo tendrás en 46 meses (unos 4 años). Ahorrando 800 €/mes, en 29 meses (unos 2,5 años). Ahorrando 1.200 €/mes, en 19 meses.
Estos plazos asumen que consigues hipoteca al 100% y solo ahorras para gastos. Si necesitas también el 20% de entrada (hipoteca al 80%), el objetivo es entre 3,5 y 3,7 veces mayor, y los plazos se alargan en la misma proporción.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿Hay bancos que financien también los gastos de compra?
Técnicamente no. Ningún banco comercializa hipotecas que cubran explícitamente los gastos. Lo que puede ocurrir es que la tasación supere el precio de compra y el banco financie el 100% de la tasación, generando un excedente. Esto es situacional y no debe ser tu estrategia principal.
¿Puedo pedir un préstamo personal para cubrir los gastos?
Puedes, pero ten en cuenta que la cuota del préstamo personal se suma a la cuota hipotecaria al calcular tu ratio de endeudamiento. Según el Banco de España, las entidades estiman que ese ratio no debe superar el 30-35 % de tus ingresos; si lo pasas, pueden denegar la hipoteca. Además, el tipo de interés de un préstamo personal, sin la garantía de la vivienda, es más alto que el de una hipoteca (3,95 % de mediana en las fijas). Es la opción más cara.
¿Los gastos son los mismos en toda España?
No. El ITP, que es la partida más grande, va del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos. Además, muchas CCAA aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o primera vivienda. La diferencia entre comprar en País Vasco y en Cataluña puede suponer 12.000 € en una vivienda de 200.000 €.
¿Qué gastos paga el banco y cuáles pago yo?
El banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca (Ley 5/2019) y el AJD de la hipoteca (Real Decreto-ley 17/2018). Tú pagas: ITP o IVA de la compraventa, notaría de la compraventa, registro de la compraventa, gestoría de la compra y tasación.
¿Los gastos de obra nueva son más altos que los de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma. En obra nueva pagas IVA (10 %) + AJD (0-1,5 %), en total 10-11,5 %. En segunda mano pagas ITP (del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos). Donde el ITP es alto (10 % en Cataluña), la segunda mano es igual de cara o más. Donde es bajo (4 % en País Vasco), la obra nueva sale más cara por impuestos.
¿Puedo deducir estos gastos en la declaración de la renta?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se eliminó en 2013 para nuevas compras. Sin embargo, varias CCAA mantienen deducciones autonómicas para jóvenes o primera vivienda que pueden compensar parte del ITP. Consulta con un asesor fiscal o en la web de tu comunidad autónoma.
¿Cuánto cuestan exactamente la notaría y el registro?
Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley y varían según el precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 €, la notaría de compraventa cuesta unos 594 € y el registro unos 214 €, IVA incluido (RD 1426/1989 y RD 1427/1989). Son tarifas fijadas que no se negocian, aunque hay pequeñas diferencias según la complejidad de la escritura.
¿Puedo elegir notario y gestoría?
El notario de la compraventa lo elige el comprador (tú). El notario de la hipoteca también lo eliges tú, según la LCCI. La gestoría la suele elegir el banco para tramitar la hipoteca (y la paga él). Para la compraventa, puedes usar la gestoría que prefieras o incluso hacer algunos trámites directamente.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: septiembre 2026
Última actualización: septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.