8 errores que cometen los jóvenes al pedir su primera hipoteca

Error 1: No solicitar el aval ICO a tiempo

El aval ICO te permite financiar hasta el 95 % del valor de la vivienda, reduciendo la entrada del 20 % al 5 %. Para una vivienda de 180.000 euros, la diferencia es de 27.000 euros. Muchos jóvenes desconocen el programa o lo descubren tarde, cuando ya han firmado arras asumiendo un 20 % de entrada.

La solución es sencilla: infórmate sobre el aval ICO antes de buscar vivienda. Pide preaprobación con aval en una entidad adherida y sabrás exactamente cuánto puedes gastar. Lee la guía completa del aval ICO para jóvenes.

Error 2: Ignorar las bonificaciones ITP de tu CCAA

La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para jóvenes. La diferencia puede ser enorme: en Murcia pagas un 3 % en vez del 8 % general; en Cataluña un 5 % en vez del 10-11 %. Para una vivienda de 200.000 euros, eso son entre 4.000 y 12.000 euros de diferencia.

Consulta el tipo reducido de tu CCAA antes de calcular tu presupuesto. El ahorro en ITP puede marcar la diferencia entre poder o no poder comprar.

Error 3: Financiar el 95% sin calcular los gastos extra

El aval ICO cubre la entrada, pero no los gastos de compra. Impuestos (ITP), notaría, registro, gestoría y tasación suman entre un 5 y un 8 % del precio. Si solo cuentas con el 5 % de entrada, no tienes suficiente.

Calcula el ahorro total necesario (entrada + gastos) con la calculadora 360 y no te dejes sorprender. Para una vivienda de 180.000 euros con aval ICO, necesitarás unos 18.000-20.000 euros en total.

Error 4: No comparar entre bancos

Muchos jóvenes piden la hipoteca en su banco de siempre sin comparar. Error grave. La diferencia entre bancos puede suponer 0,20-0,50 puntos en el TIN, lo que a 30 años se traduce en miles de euros. Compara al menos 3-4 ofertas con el comparador de hipotecas.

Error 5: Solo mirar el TIN y no la TAE

El TIN es solo una parte del coste. La TAE incluye comisiones y vinculaciones obligatorias, y es la referencia real. Un TIN del 2,5 % con seguro de vida obligatorio puede tener una TAE del 3,5 %, más cara que un TIN del 2,8 % sin vinculaciones (TAE 2,9 %). Compara siempre por TAE.

Error 6: Subestimar las vinculaciones

Los bancos ofrecen bonificaciones en el tipo a cambio de contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones. Un seguro de vida + hogar del banco puede costar 600-1.200 euros al año. Si la bonificación te ahorra 15 euros al mes en la cuota pero el seguro te cuesta 80 euros, estás perdiendo dinero. Haz las cuentas antes de firmar cualquier vinculación.

Error 7: No leer la FEIN completa

La FEIN es la oferta vinculante del banco. Tienes 10 días mínimos para revisarla, un derecho irrenunciable por la Ley 5/2019. No te precipites por presión del vendedor ni del propio banco. Revisa cada cláusula: tipo de interés, comisiones, vinculaciones, penalización por amortización anticipada y gastos de apertura.