8 errores que cometen los jóvenes al pedir su primera hipoteca

Error 1: Enterarte tarde del aval ICO

El aval ICO te permite financiar hasta el 95 % del precio de la vivienda, reduciendo la entrada del 20 % al 5 %. Para una vivienda de 180.000 euros, la diferencia es de 27.000 euros. Muchos jóvenes desconocen el programa o lo descubren tarde, cuando ya han firmado arras asumiendo un 20 % de entrada.

La solución es sencilla: infórmate sobre el aval ICO antes de buscar vivienda. Pide preaprobación con aval en una entidad adherida y sabrás exactamente cuánto puedes gastar. Lee la guía completa del aval ICO para jóvenes.

Error 2: Ignorar las bonificaciones ITP de tu CCAA

14 de las 17 comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para jóvenes. La diferencia puede ser grande: para una vivienda de 180.000 euros, el ahorro frente al tipo general va de 3.600 € (Asturias) a 14.400 € (Baleares), casi siempre con límites de precio o de renta.

Consulta el tipo reducido de tu CCAA antes de calcular tu presupuesto. El ahorro en ITP puede marcar la diferencia entre poder o no poder comprar.

Error 3: Financiar el 95 % sin calcular los gastos extra

El aval ICO cubre la entrada, pero no los gastos de compra. Impuestos (ITP), notaría, registro, gestoría y tasación suman entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €), y algo menos si te aplican el ITP reducido para jóvenes. Si solo cuentas con el 5 % de entrada, no tienes suficiente.

Calcula el ahorro total necesario (entrada + gastos) con la calculadora 360 y no te dejes sorprender. Para una vivienda de 180.000 euros con aval ICO, necesitarás entre 17.639 y 28.439 € en total según la comunidad: el 5 % de entrada (9.000 €) más entre 8.639 y 19.439 € de gastos.

Error 4: No comparar entre bancos

Muchos jóvenes piden la hipoteca en su banco de siempre sin comparar. Error grave. Hoy las fijas del comparador van del 3,35 % de la mejor al 3,95 % de la mediana, y cada décima cuenta: 0,30 puntos más sobre 170.000 € a 30 años son unos 10.400 € más de intereses. Compara al menos 3-4 ofertas con el comparador de hipotecas.

Error 5: Solo mirar el TIN y no la TAE

El TIN es solo una parte del coste. La TAE incluye comisiones y vinculaciones obligatorias, y es la referencia real. Un TIN del 3,35 % con seguro de vida obligatorio puede acabar en una TAE superior a la de otra oferta con un TIN del 3,95 % y sin ataduras. Compara siempre por TAE.

Error 6: Subestimar las vinculaciones

Los bancos ofrecen bonificaciones en el tipo a cambio de contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones. Pide el precio anual de cada seguro vinculado y compáralo con lo que baja la cuota: si, por ejemplo, la bonificación te ahorra 15 euros al mes pero el seguro te cuesta 80, estás perdiendo dinero. Haz las cuentas antes de firmar cualquier vinculación.

Error 7: No leer la FEIN completa

La FEIN es la oferta vinculante del banco. Tienes al menos 10 días naturales para revisarla, un derecho que te da la Ley 5/2019 (art. 14). No te precipites por presión del vendedor ni del propio banco. Revisa cada cláusula: tipo de interés, comisiones, vinculaciones, penalización por amortización anticipada y gastos de apertura.