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Tabla de amortización hipoteca: qué es y cómo leerla
La tabla de amortización es el documento que desglosa, año a año y mes a mes, cómo se reparte cada cuota de tu hipoteca entre capital e intereses. Entenderla te permitirá tomar mejores decisiones sobre amortizaciones anticipadas, subrogaciones o comparativas entre ofertas bancarias.
Alejandra Ruiz📊 Qué es una tabla de amortización hipotecaria
La tabla de amortización (también llamada cuadro de amortización) es un desglose detallado de cómo evolucionan los pagos de tu hipoteca a lo largo del tiempo. En cada fila, muestra cuánto de tu cuota se destina a devolver capital, cuánto paga intereses y cuánto queda pendiente de amortizar.
El banco te entrega esta tabla al firmar la hipoteca como parte de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Es un documento obligatorio que refleja las condiciones exactas de tu préstamo: capital, tipo de interés, plazo y cuota resultante. También puedes pedirlo actualizado en cualquier momento, especialmente tras una revisión de tipo o una amortización anticipada.
Saber leer la tabla te permite entender exactamente en qué punto se encuentra tu hipoteca, cuánto capital has devuelto ya, cuántos intereses has pagado y cuánto te queda por amortizar. Esta información es especialmente útil si estás valorando vender tu vivienda, cambiar de banco (subrogación) o hacer una aportación extraordinaria para reducir la deuda.
En España, prácticamente todas las hipotecas utilizan el sistema francés de amortización, que se traduce en una cuota constante (en hipoteca fija) donde la proporción entre capital e intereses cambia progresivamente a lo largo de la vida del préstamo.
📋 Columnas de la tabla de amortización
Cada fila de la tabla corresponde a un período de pago (mes o año). Estas son las columnas que encontrarás en cualquier cuadro de amortización hipotecario:
Año / Mes
El período de pago. La tabla puede mostrarse agrupada por años (resumen) o desglosada mes a mes (detalle completo).
Cuota mensual
Lo que pagas cada mes. En sistema francés con tipo fijo, esta cifra es constante durante toda la vida del préstamo.
Intereses
La parte de la cuota que cobra el banco como coste del préstamo. Se calcula sobre el capital pendiente, por eso es mayor al principio.
Capital amortizado
La parte de la cuota que reduce tu deuda pendiente. Aumenta progresivamente a medida que avanzan los años.
Capital pendiente
Lo que todavía debes al banco después de ese pago. Empieza en el importe total del préstamo y llega a cero al final.
Total anual
La suma de las 12 cuotas del año. En tablas anuales, es el desembolso total de ese ejercicio.
💡 Ejemplo completo: tabla de amortización de 200.000 € a 25 años
A continuación puedes ver la tabla de amortización completa de una hipoteca de 200.000 € con un TIN fijo del 2,90% (TIN) a 25 años. La cuota mensual resultante es de 938 €. El total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo asciende a 81.422 €, sobre un total pagado de 281.400 €.
| Año | Cuota/mes | Intereses | Capital | Total anual | Pendiente |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 938 € | 5727 € | 5529 € | 11.256 € | 194.471 € |
| 2 | 938 € | 5564 € | 5692 € | 11.256 € | 188.779 € |
| 3 | 938 € | 5397 € | 5859 € | 11.256 € | 182.920 € |
| 4 | 938 € | 5225 € | 6031 € | 11.256 € | 176.889 € |
| 5 | 938 € | 5048 € | 6208 € | 11.256 € | 170.681 € |
| 6 | 938 € | 4865 € | 6391 € | 11.256 € | 164.290 € |
| 7 | 938 € | 4677 € | 6579 € | 11.256 € | 157.712 € |
| 8 | 938 € | 4484 € | 6772 € | 11.256 € | 150.940 € |
| 9 | 938 € | 4285 € | 6971 € | 11.256 € | 143.969 € |
| 10 | 938 € | 4080 € | 7176 € | 11.256 € | 136.793 € |
| 11 | 938 € | 3869 € | 7387 € | 11.256 € | 129.407 € |
| 12 | 938 € | 3652 € | 7604 € | 11.256 € | 121.803 € |
| 13 | 938 € | 3429 € | 7827 € | 11.256 € | 113.976 € |
| 14 | 938 € | 3199 € | 8057 € | 11.256 € | 105.918 € |
| 15 | 938 € | 2962 € | 8294 € | 11.256 € | 97.624 € |
| 16 | 938 € | 2718 € | 8538 € | 11.256 € | 89.086 € |
| 17 | 938 € | 2467 € | 8789 € | 11.256 € | 80.298 € |
| 18 | 938 € | 2209 € | 9047 € | 11.256 € | 71.251 € |
| 19 | 938 € | 1943 € | 9313 € | 11.256 € | 61.938 € |
| 20 | 938 € | 1669 € | 9587 € | 11.256 € | 52.351 € |
| 21 | 938 € | 1388 € | 9868 € | 11.256 € | 42.483 € |
| 22 | 938 € | 1098 € | 10.158 € | 11.256 € | 32.325 € |
| 23 | 938 € | 799 € | 10.457 € | 11.256 € | 21.868 € |
| 24 | 938 € | 492 € | 10.764 € | 11.256 € | 11.104 € |
| 25 | 938 € | 176 € | 11.080 € | 11.256 € | 23 € |
Dato claveEn el año 1, el 51% de lo que pagas son intereses. En el año 25, solo el 2%. Esto explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años tiene un impacto mucho mayor en el ahorro de intereses.
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🔢 Año 1 vs Año 25: cómo cambia la composición de tu cuota
Año 1
Reparto de la cuota: 51% intereses / 49% capital
Año 25
Reparto de la cuota: 2% intereses / 98% capital
La diferencia es evidente: en el primer año, la mayor parte de tu cuota se destina a pagar intereses al banco. En el último año, prácticamente toda la cuota amortiza capital. Esto ocurre porque los intereses se calculan siempre sobre el capital pendiente. Al inicio debes 200.000 €, por lo que los intereses son elevados. Al final, apenas quedan unos miles de euros pendientes, y los intereses correspondientes son mínimos. Esta es la razón por la que amortizar anticipadamente en los primeros años genera un ahorro mucho mayor que hacerlo al final del préstamo.
⚠️ El sistema francés de amortización
El sistema francés es, con enorme diferencia, el método de amortización más utilizado en España. Más del 99% de las hipotecas españolas lo emplean. Su principal característica es que genera una cuota constante (en tipo fijo) durante toda la vida del préstamo, lo que facilita la planificación financiera del hipotecado.
La cuota constante se compone de dos partes cuya proporción cambia cada mes. Al principio, la cuota contiene más intereses y menos capital. Con cada pago que realizas, el capital pendiente disminuye ligeramente, lo que reduce los intereses del mes siguiente y, en consecuencia, permite que una mayor parte de la cuota siguiente se destine a amortizar capital. Este efecto se acumula y, al final del préstamo, la prácticamente totalidad de la cuota es capital amortizado.
La fórmula matemática del sistema francés calcula la cuota a partir de tres variables: el capital prestado, el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12) y el número total de cuotas (plazo en años multiplicado por 12). El resultado es siempre la misma cuota para cada mes, asumiendo un tipo fijo.
En las hipotecas variables, el principio es el mismo, pero el tipo de interés se recalcula en cada revisión (generalmente cada 6 o 12 meses). Cuando cambia el Euríbor, el banco genera una nueva tabla de amortización con la cuota actualizada.
Otros sistemas de amortización (menos habituales)Sistema alemán: la cuota es decreciente. Amortizas la misma cantidad de capital cada mes, pero como los intereses bajan progresivamente, la cuota total también disminuye. Pagas menos intereses en total, pero las primeras cuotas son más altas.
Sistema americano (bullet): solo pagas intereses durante la vida del préstamo y devuelves todo el capital al final en un único pago. Prácticamente inexistente en hipotecas residenciales en España.
Para profundizar en cómo funciona el cálculo, puedes probar el simulador con diferentes combinaciones de capital, plazo y tipo de interés, y observar cómo varía la composición de cada cuota.
🔑 Por qué importa entender tu tabla de amortización
Saber cuánto capital has amortizadoSi decides vender tu vivienda antes de terminar la hipoteca, necesitas conocer el capital pendiente para calcular cuánto recuperarás realmente de la venta. La tabla te da esa cifra de forma inmediata para cualquier momento del plazo.
Decidir si amortizar anticipadamenteLa tabla muestra claramente que en los primeros años la mayoría de tu cuota son intereses. Por eso, una aportación extraordinaria tiene mucho más impacto al principio que al final. Calcula el ahorro exacto con nuestro simulador de amortización anticipada.
Comparar ofertas de bancosAntes de firmar, pide a cada banco la tabla de amortización simulada de su oferta. Comparándolas podrás ver exactamente cuánto pagarás en total con cada entidad, más allá de fijarte únicamente en el TIN o la TAE. Visita nuestro comparador de hipotecas para analizar 69 productos de 24 bancos.
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❓ Preguntas frecuentes sobre la tabla de amortización
¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?
El cuadro o tabla de amortización es un documento que desglosa, mes a mes o año a año, cómo se reparte cada cuota entre capital amortizado e intereses. También muestra el capital pendiente tras cada pago. El banco te lo entrega al firmar la hipoteca y puedes solicitar uno actualizado en cualquier momento.
¿Por qué pago más intereses al principio de la hipoteca?
Porque en el sistema francés los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Al inicio, debes prácticamente todo el préstamo, así que la mayor parte de la cuota son intereses. A medida que reduces el capital pendiente, los intereses disminuyen y la parte de capital amortizado aumenta progresivamente.
¿Cómo varía la tabla si amortizo anticipadamente?
Si realizas una amortización anticipada, el banco recalcula la tabla. Si reduces plazo, mantienes la cuota pero terminas antes de pagar. Si reduces cuota, mantienes el plazo pero pagas menos cada mes. En ambos casos, ahorras intereses futuros porque el capital pendiente disminuye de golpe.
¿El banco me da la tabla de amortización?
Sí. El banco está obligado a entregarte el cuadro de amortización completo en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de firmar. Además, puedes solicitar un cuadro actualizado en cualquier momento a través de la banca online o en tu oficina. También puedes generar uno orientativo con nuestro simulador.
¿Es igual la tabla para una hipoteca variable?
No exactamente. En una hipoteca variable, el tipo de interés cambia en cada revisión (normalmente cada 6 o 12 meses según el Euríbor). Esto significa que la cuota y la proporción entre capital e intereses varían tras cada revisión. La tabla que te da el banco al firmar es orientativa y se basa en el Euríbor del momento; la real se actualiza con cada revisión.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
El sistema francés es el método de amortización más utilizado en España (prácticamente el 99% de las hipotecas). Se caracteriza por una cuota constante durante toda la vida del préstamo (en hipoteca fija). Cada cuota contiene una parte de intereses (decreciente) y una de capital (creciente).
¿Puedo generar mi tabla de amortización online?
Sí. Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para generar una tabla de amortización completa con desglose anual y mensual. Introduce el capital, el tipo de interés y el plazo, y el simulador calcula automáticamente toda la tabla. Los cálculos se realizan en tu dispositivo, sin enviar datos a ningún servidor.
¿La cuota de la hipoteca siempre es la misma?
En una hipoteca fija con sistema francés, sí: la cuota se mantiene constante durante todo el plazo. En una hipoteca variable, la cuota cambia tras cada revisión según el Euríbor. En una mixta, es fija durante el tramo inicial y variable después. También puede cambiar si amortizas anticipadamente o negocias una novación con el banco.
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Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.