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Hipoteca mixta: cómo funciona, cuánto cuesta y cómo comparar ofertas
Una hipoteca mixta combina un tramo a tipo fijo los primeros años con un tramo variable vinculado al Euríbor. Esa estructura ofrece estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarte de bajadas de tipos después, pero no todas las ofertas son iguales: la diferencia está en el TIN del tramo fijo, el diferencial variable y las condiciones reales. Si prefieres cuota invariable, consulta la hipoteca fija; si buscas coste mínimo desde el primer día, la hipoteca variable.
Qué debes tener en cuentaDos fases, dos tipos de interés. Comparación real: TAE, TIN del tramo fijo y diferencial del tramo variable. Y letra pequeña: vinculaciones, comisiones y la transición entre fases que puede cambiar significativamente tu cuota.
Una hipoteca mixta es un préstamo hipotecario que combina un tramo a tipo fijo durante los primeros años con un tramo a tipo variable vinculado al Euríbor durante el resto del plazo. La cuota es estable durante la fase fija y pasa a revisarse periódicamente en la fase variable. En España, el tramo fijo suele durar entre 3–5 años y la financiación cubre habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
Puntos clave
- El TIN del tramo fijo oscila entre 1,30% – 3,00% según entidad y vinculación.
- El diferencial del tramo variable se sitúa entre Euríbor + 0,25% – 0,95%.
- El tramo fijo dura entre 3–5 años, dependiendo del producto.
- Comisión de amortización: según la fase (fija: máx. 2%/1,5%; variable: máx. 0,25%/0,15%).
- 54 bancos analizados ofrecen 50 productos mixtos.
Datos clave de la hipoteca mixta en marzo 2026
Actualizado · mar. 2026TIN tramo fijo
1,30% – 3,00%
50 productos · TEDR BdE 2,68%
Diferencial variable
Euríbor + 0,25% – 0,95%
Sobre Euríbor 12 meses
Tramo fijo
3–5 años
Duración del periodo a tipo fijo
Financiación habitual
Hasta 80%
Del valor de tasación (1ª vivienda)
Ratio endeudamiento
Máx. 35-40%
Cuota + deudas sobre ingresos netos
Rangos orientativos basados en las ofertas publicadas por las principales entidades en marzo 2026. TEDR vivienda: estadísticas BdE (dato 2026/01). Las condiciones finales dependen del perfil del solicitante. Fuente: Portal del Cliente Bancario (Banco de España).
Mejores hipotecas mixtas en marzo 2026
Actualizado · mar. 2026Top 5 por menor TIN del tramo fijo entre los 50 productos mixtos de 54 bancos analizados. Cuota calculada para 150.000 € a 25 años (80% financiación).
hipotecas.me
Hipoteca Mixta hipotecas.me · 5 años fijo · Vinculación media
1,30%
TIN fijo
hipotecas.me
Hipoteca No Residente Mixta hipotecas.me · 5 años fijo · Vinculación media
1,35%
TIN fijo
Caja Rural de Aragón
Hipoteca Mixta Caja Rural de Aragón · 5 años fijo · Vinculación media
1,74%
TIN fijo
Caixa Rural Galega
Hipoteca Mixta Caixa Rural Galega · 5 años fijo · Vinculación media
1,74%
TIN fijo
Caja Rural Regional
Hipoteca Mixta Caja Rural Regional · 5 años fijo · Vinculación alta
1,90%
TIN fijo
Datos actualizados en marzo 2026. El TIN final depende del perfil y vinculaciones contratadas.
Ver ranking completo →La hipoteca mixta en el contexto de mercado actual
Actualizado · mar. 2026Tras las subidas de tipos del BCE entre 2022 y 2023, los tipos fijos se situaron por encima del 3,5%-4% y muchos compradores optaron por la mixta como alternativa intermedia. A lo largo de 2024 y principios de 2025, el Euríbor inició una tendencia descendente y el BCE comenzó a rebajar tipos. En marzo 2026, las hipotecas mixtas ofrecen TIN del tramo fijo entre el 1,30% – 3,00% y diferenciales entre Euríbor + 0,25% – 0,95%.
Este contexto hace que la mixta sea especialmente atractiva para quienes buscan protección los primeros años sin pagar la prima completa de una hipoteca fija. La decisión frente a una variable pura depende del horizonte temporal, la tolerancia al riesgo y el margen financiero.
TIN tramo fijo (orientativo)
1,30% – 3,00%
50 productos activos analizados
Datos actualizados automáticamente. El TIN final depende del perfil individual. Fuente BCE: Tipos oficiales del BCE.
Cómo funciona una hipoteca mixta
La hipoteca mixta se divide en dos fases. Durante la primera, el tipo de interés es fijo e invariable. Al terminar ese periodo, la hipoteca pasa automáticamente a revisarse como una hipoteca variable, aplicando Euríbor + diferencial pactado en escritura. A diferencia de la hipoteca fija, la cuota puede cambiar a partir de la transición. Estos criterios están regulados por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
Evolución de la cuota: hipoteca mixta (simulación 30 años, tramo fijo 5 años)
Simulación orientativa. La cuota del tramo fijo permanece constante. Tras la transición, fluctúa con las revisiones del Euríbor.
Fase 1: Tramo fijo (3–5 años)
- Tipo de interés fijo e invariable durante todo el periodo.
- Cuota mensual constante: sabes exactamente cuánto pagas.
- TIN generalmente inferior al de una hipoteca fija pura.
- Protección total contra subidas del Euríbor en esta fase.
- Comisiones de amortización de hipoteca fija: máx. 2% (10 años) / 1,5% después.
Fase 2: Tramo variable (resto del plazo)
- Tipo de interés = Euríbor + diferencial pactado en escritura.
- Cuota se revisa cada 6 o 12 meses según la evolución del Euríbor.
- Si el Euríbor baja, tu cuota disminuye. Si sube, aumenta.
- Diferencial habitual: Euríbor + 0,25% – 0,95%.
- Comisiones de amortización de hipoteca variable: máx. 0,25% (3 años) / 0,15% después.
TIN y TAE en mixta
El TIN del tramo fijo es el tipo pactado. La TAE intenta reflejar el coste anual medio incluyendo ambos tramos, comisiones y gastos. Para comparar ofertas mixtas, fíjate en el TIN fijo, el diferencial y la TAE.
Dos escenarios, un contrato
La escritura recoge las condiciones de ambas fases: TIN fijo, duración del tramo, diferencial, periodicidad de revisión. Ambas condiciones quedan firmadas desde el primer día.
Antes de decidir
Simula escenarios con diferentes valores de Euríbor para la fase variable. Usa nuestro simulador para calcular la cuota en cada fase y valorar si tu margen financiero es suficiente.
Lo esencial
- →Dos fases en un solo contrato: tipo fijo los primeros años, luego variable vinculado al Euríbor
- →El TIN del tramo fijo suele ser inferior al de una hipoteca fija pura
- →Simula siempre escenarios con Euríbor alto antes de firmar para asegurar que puedes asumir la cuota variable
Qué pasa cuando termina el tramo fijo: la transición
La transición es el momento clave de la hipoteca mixta. Cuando finaliza el tramo fijo, el banco recalcula automáticamente la cuota aplicando Euríbor + el diferencial pactado al capital pendiente. La nueva cuota puede ser mayor, menor o similar a la del tramo fijo, dependiendo del valor del Euríbor en ese momento.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Cuándo ocurre | Al cumplirse el plazo del tramo fijo (3, 5 o 10 años según contrato). La fecha exacta consta en la escritura. |
| Cómo se recalcula | El banco toma el Euríbor vigente (media mensual del mes anterior), suma el diferencial pactado y recalcula la cuota para el plazo restante con el sistema francés. |
| Periodicidad posterior | A partir de la transición, la cuota se revisa cada 6 o 12 meses (según escritura), igual que una hipoteca variable convencional. |
| Comunicación | El banco debe notificarte la nueva cuota con al menos 15 días de antelación a su aplicación. |
| Comisiones | Desde la transición, se aplican las comisiones de hipoteca variable (máx. 0,25% los 3 primeros años variables, 0,15% después). |
Cuándo ocurre
Al cumplirse el plazo del tramo fijo (3, 5 o 10 años según contrato). La fecha exacta consta en la escritura.
Cómo se recalcula
El banco toma el Euríbor vigente (media mensual del mes anterior), suma el diferencial pactado y recalcula la cuota para el plazo restante con el sistema francés.
Periodicidad posterior
A partir de la transición, la cuota se revisa cada 6 o 12 meses (según escritura), igual que una hipoteca variable convencional.
Comunicación
El banco debe notificarte la nueva cuota con al menos 15 días de antelación a su aplicación.
Comisiones
Desde la transición, se aplican las comisiones de hipoteca variable (máx. 0,25% los 3 primeros años variables, 0,15% después).
Escenarios de cuota tras la transición
Ejemplo: hipoteca mixta de 150.000 € a 25 años, TIN fijo 2,70%, diferencial E+0,60%. Cuota del tramo fijo: 688 €/mes.
Euríbor baja
Euríbor al 1,721%
782 €/mes
TIN total: 2,32%
Euríbor estable
Euríbor al 2,221%
819 €/mes
TIN total: 2,82%
Euríbor sube
Euríbor al 2,721%
856 €/mes
TIN total: 3,32%
Consejo: Prepárate financieramente para la transición. Simula escenarios con un Euríbor al 3-4% para verificar que tu cuota seguiría siendo asumible. Utiliza nuestra calculadora de revisión de hipoteca para anticipar la nueva cuota.
Lo esencial
- →La transición ocurre automáticamente al terminar el tramo fijo: el banco aplica Euríbor + diferencial
- →Las comisiones cambian: durante el tramo variable se aplican las de hipoteca variable (menores)
- →La cuota puede subir, bajar o mantenerse tras la transición, todo depende del Euríbor en ese momento
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca mixta
✓Ventajas
- Seguridad inicialCuota estable durante los primeros 3-10 años, cuando la carga financiera suele ser mayor.
- TIN fijo competitivoGeneralmente inferior al de una hipoteca fija pura, lo que supone un ahorro inicial.
- Potencial ahorro posteriorSi el Euríbor se mantiene bajo o baja, la fase variable puede resultar muy económica.
- Flexibilidad para cambios de vidaIdeal si piensas amortizar anticipadamente o cambiar de vivienda en 5-10 años.
- Equilibrio riesgo-costeMenos riesgo que la variable pura, menos coste que la fija pura.
!Inconvenientes
- Incertidumbre futuraTras el tramo fijo, la cuota depende del Euríbor y puede subir significativamente.
- Complejidad de análisisHay que evaluar dos escenarios distintos (tipo fijo y tipo variable) para una misma hipoteca.
- Posible coste mayor a largo plazoSi el Euríbor sube durante el tramo variable, puede resultar más cara que una fija desde el inicio.
- Diferencial algo más altoEl diferencial del tramo variable puede ser ligeramente superior al de una variable pura.
- Sin marcha atrás automáticaNo puedes volver al tipo fijo una vez que pasas al tramo variable (salvo novación o subrogación).
Lo esencial
- →Equilibrio entre seguridad (tramo fijo) y oportunidad (tramo variable): menos riesgo que la variable, menos coste que la fija
- →El principal riesgo es la incertidumbre tras la transición: si el Euríbor sube, la cuota aumenta
- →Ideal si planeas amortizar o cambiar de vivienda antes de que termine el tramo fijo
Cuándo encaja una hipoteca mixta (y cuándo conviene revisarlo)
Suele encajar cuando
- Buscas estabilidad los primeros años pero no descartas beneficiarte de bajadas del Euríbor
- Piensas cambiar de vivienda o amortizar anticipadamente en 5-10 años
- Tus ingresos son crecientes y podrás absorber posibles subidas en la fase variable
- El diferencial entre el tipo fijo puro y el TIN del tramo fijo mixto es significativo
- Quieres la máxima protección cuando la carga financiera es mayor (primeros años)
Conviene revisarlo cuando
- Necesitas certeza absoluta durante todo el plazo (la fija elimina cualquier variabilidad)
- Tu margen financiero es justo y no podrías absorber una subida de cuota del 20-30%
- Planeas mantener la hipoteca los 25-30 años completos sin amortizar anticipadamente
- Los tipos están bajos y la diferencia entre fija y mixta es pequeña
- Prefieres la variable pura porque tu colchón financiero es amplio y quieres menor diferencial
Ejemplos prácticos: cuota y coste total por perfil
Cuotas calculadas con sistema francés de amortización a tipos orientativos de marzo 2026. La cuota del tramo variable depende de la evolución del Euríbor.
Pareja joven, primera vivienda
Ingresos conjuntos de 3.500 €/mes netos
Cuota tramo fijo
877 €
5 años · TIN 2,30%
Cuota tramo variable
935 €
E+0,65% · TIN 2,87%
- •Vivienda: 250.000 €
- •Financiación: 80% → 200.000 €
- •Plazo total: 25 años
- •Total intereses: ~77.020 €
Total a devolver
277.020 €
Familia con ahorros, vivienda de reposición
Ingresos conjuntos de 5.000 €/mes netos
Cuota tramo fijo
1257 €
10 años · TIN 2,15%
Cuota tramo variable
1331 €
E+0,55% · TIN 2,77%
- •Vivienda: 350.000 €
- •Financiación: 70% → 245.000 €
- •Plazo total: 20 años
- •Total intereses: ~65.560 €
Total a devolver
310.560 €
Comprador individual, vivienda modesta
Ingresos de 2.200 €/mes netos
Cuota tramo fijo
474 €
5 años · TIN 2,50%
Cuota tramo variable
501 €
E+0,70% · TIN 2,92%
- •Vivienda: 150.000 €
- •Financiación: 80% → 120.000 €
- •Plazo total: 30 años
- •Total intereses: ~58.740 €
Total a devolver
178.740 €
Cálculos orientativos. La cuota del tramo variable variará con cada revisión del Euríbor. Utiliza nuestro simulador de hipotecas para calcular tu caso concreto, o la calculadora 360 para un informe completo.
Cuánto se paga por una hipoteca mixta según el importe
Actualizado · mar. 2026Cuota mensual orientativa para la fase fija (TIN 2,70%, mediana del mercado) y la fase variable (Euríbor 2,221% + diferencial 0,60%). Financiación del 80%, plazo 25 años.
| Precio vivienda | Capital (80%) | Cuota fase fija | Cuota fase variable |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 80.000 € | 367 €/mes | 372 €/mes |
| 150.000 € | 120.000 € | 551 €/mes | 558 €/mes |
| 200.000 € | 160.000 € | 734 €/mes | 744 €/mes |
| 250.000 € | 200.000 € | 918 €/mes | 930 €/mes |
| 300.000 € | 240.000 € | 1101 €/mes | 1116 €/mes |
100.000 €
Capital
80.000 €
Cuota fija
367 €/mes
Cuota variable
372 €/mes
150.000 €
Capital
120.000 €
Cuota fija
551 €/mes
Cuota variable
558 €/mes
200.000 €
Capital
160.000 €
Cuota fija
734 €/mes
Cuota variable
744 €/mes
250.000 €
Capital
200.000 €
Cuota fija
918 €/mes
Cuota variable
930 €/mes
300.000 €
Capital
240.000 €
Cuota fija
1101 €/mes
Cuota variable
1116 €/mes
Cálculos orientativos con sistema de amortización francés. La cuota variable depende del Euríbor en cada revisión. Calcula tu cuota exacta →
Fija, variable o mixta: comparativa rápida
Las tres modalidades tienen sentido según el perfil y el contexto. Esta tabla resume las diferencias principales.
| Aspecto | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | Constante todo el plazo | Varía cada 6-12 meses con el Euríbor | Fija X años, luego variable |
| Tipo de referencia | TIN pactado en escritura | Euríbor + diferencial | TIN fijo + Euríbor + diferencial |
| TIN inicial habitual | 1,70% – 3,45% | Euríbor + 0,50% – 1,30% | 1,30% – 3,00% (tramo fijo) |
| Riesgo de tipos | Nulo — cuota no cambia | Alto si el Euríbor sube | Nulo los primeros años, luego alto |
| Comisión amort. anticipada | Máx. 2% (10 años) / 1,5% (después) | Máx. 0,25% (3 años) / 0,15% (después) | Según tramo vigente |
| Perfil habitual | Estabilidad, plazo largo, aversión al riesgo | Margen financiero, plazo corto o planes de amortizar | Seguridad inicial + oportunidad variable |
Cuota mensual
Mixta
Fija X años, luego variable
Fija
Constante todo el plazo
Variable
Varía cada 6-12 meses con el Euríbor
Tipo de referencia
Mixta
TIN fijo + Euríbor + diferencial
Fija
TIN pactado en escritura
Variable
Euríbor + diferencial
TIN inicial habitual
Mixta
1,30% – 3,00% (tramo fijo)
Fija
1,70% – 3,45%
Variable
Euríbor + 0,50% – 1,30%
Riesgo de tipos
Mixta
Nulo los primeros años, luego alto
Fija
Nulo — cuota no cambia
Variable
Alto si el Euríbor sube
Comisión amort. anticipada
Mixta
Según tramo vigente
Fija
Máx. 2% (10 años) / 1,5% (después)
Variable
Máx. 0,25% (3 años) / 0,15% (después)
Perfil habitual
Mixta
Seguridad inicial + oportunidad variable
Fija
Estabilidad, plazo largo, aversión al riesgo
Variable
Margen financiero, plazo corto o planes de amortizar
Cada modalidad tiene su página dedicada: hipoteca fija y hipoteca variable. Para una comparación personalizada, usa el comparador de hipotecas.
Cómo leer y comparar ofertas de hipoteca mixta
Dos ofertas mixtas con el mismo TIN del tramo fijo pueden tener un coste real muy distinto. Para comparar con criterio, alinea todas las variables bajo el mismo escenario.
| Aspecto | Qué mirar | Pista práctica |
|---|---|---|
| TIN del tramo fijo | Tipo nominal aplicado durante la fase fija | Compara a mismo plazo de tramo fijo. Un TIN fijo a 5 años no es equiparable a uno a 10 años. |
| Diferencial variable | Euríbor + diferencial pactado para la fase variable | Un TIN fijo bajo con diferencial alto puede ser peor que al revés. Evalúa ambos tramos juntos. |
| Duración tramo fijo | 3, 5 o 10 años según producto | A más años fijos, mayor TIN pero mayor protección. Elige según tu horizonte temporal. |
| Vinculaciones | Nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones | Calcula el coste anual real. Una rebaja de 0,20% en TIN puede no compensar 400 €/año en seguros. |
| Comisiones | Apertura, amortización anticipada, subrogación | Las comisiones cambian según la fase. Si planeas amortizar en el tramo fijo, revisa los límites. |
| TAE global | Coste anual medio estimado para toda la vida | La TAE de una mixta es aproximada: depende de la evolución del Euríbor. Úsala como referencia, no como certeza. |
TIN del tramo fijo
Tipo nominal aplicado durante la fase fija
Pista: Compara a mismo plazo de tramo fijo. Un TIN fijo a 5 años no es equiparable a uno a 10 años.
Diferencial variable
Euríbor + diferencial pactado para la fase variable
Pista: Un TIN fijo bajo con diferencial alto puede ser peor que al revés. Evalúa ambos tramos juntos.
Duración tramo fijo
3, 5 o 10 años según producto
Pista: A más años fijos, mayor TIN pero mayor protección. Elige según tu horizonte temporal.
Vinculaciones
Nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones
Pista: Calcula el coste anual real. Una rebaja de 0,20% en TIN puede no compensar 400 €/año en seguros.
Comisiones
Apertura, amortización anticipada, subrogación
Pista: Las comisiones cambian según la fase. Si planeas amortizar en el tramo fijo, revisa los límites.
TAE global
Coste anual medio estimado para toda la vida
Pista: La TAE de una mixta es aproximada: depende de la evolución del Euríbor. Úsala como referencia, no como certeza.
Regla práctica: Pide a cada entidad el cuadro de amortización con desglose de ambos tramos. Compara el total a pagar en distintos escenarios de Euríbor. Puedes usar nuestra calculadora hipotecaria 360 para hacer el ejercicio con tus datos.
Interés, financiación y coste total de la hipoteca mixta
| Criterio | Por qué importa | Pista práctica |
|---|---|---|
| TIN del tramo fijo | Determina la cuota durante los primeros años. Es el coste más predecible de la hipoteca mixta. | Compara siempre a mismo plazo de tramo fijo y vinculaciones. Un TIN bajo con mucha vinculación puede ser más caro. |
| Diferencial variable | Fija el coste base de la fase variable (Euríbor + diferencial). Es el factor que más peso tiene a largo plazo. | Dado que la fase variable suele ser más larga, un diferencial 0,20% más bajo puede suponer miles de euros de ahorro. |
| TAE global | Integra TIN fijo + diferencial + comisiones + vinculaciones. Es la referencia más completa para comparar. | En mixtas, la TAE es estimada porque depende del Euríbor futuro. Revisa los supuestos del cálculo. |
| Financiación (LTV) | Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores tipos en ambos tramos. | 1ª vivienda: hasta 80%. 2ª vivienda: 60-70%. Mayor aportación = menor tipo. |
| Plazo total | Impacta en la cuota y el coste total. La fase variable se alarga con el plazo. | Con 25 años y tramo fijo de 5, tendrás 20 años de variable. Con 30 años, 25 de variable. |
| Comisión amortización | Cambia según la fase: fija (máx. 2%/1,5%) o variable (máx. 0,25%/0,15%). | Si planeas amortizar, valora hacerlo en la fase variable donde las comisiones son menores. |
TIN del tramo fijo
Determina la cuota durante los primeros años. Es el coste más predecible de la hipoteca mixta.
Pista: Compara siempre a mismo plazo de tramo fijo y vinculaciones. Un TIN bajo con mucha vinculación puede ser más caro.
Diferencial variable
Fija el coste base de la fase variable (Euríbor + diferencial). Es el factor que más peso tiene a largo plazo.
Pista: Dado que la fase variable suele ser más larga, un diferencial 0,20% más bajo puede suponer miles de euros de ahorro.
TAE global
Integra TIN fijo + diferencial + comisiones + vinculaciones. Es la referencia más completa para comparar.
Pista: En mixtas, la TAE es estimada porque depende del Euríbor futuro. Revisa los supuestos del cálculo.
Financiación (LTV)
Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores tipos en ambos tramos.
Pista: 1ª vivienda: hasta 80%. 2ª vivienda: 60-70%. Mayor aportación = menor tipo.
Plazo total
Impacta en la cuota y el coste total. La fase variable se alarga con el plazo.
Pista: Con 25 años y tramo fijo de 5, tendrás 20 años de variable. Con 30 años, 25 de variable.
Comisión amortización
Cambia según la fase: fija (máx. 2%/1,5%) o variable (máx. 0,25%/0,15%).
Pista: Si planeas amortizar, valora hacerlo en la fase variable donde las comisiones son menores.
Utiliza el simulador de hipotecas para calcular tu cuota en ambas fases, o la calculadora 360 para un informe completo con costes y comparativa.
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¿Para qué vas a usar la vivienda?
¿Prefieres escribirnos directamente?
Escríbenos por WhatsAppRequisitos habituales de una hipoteca mixta
| Bloque | Qué se revisa |
|---|---|
| Ingresos y estabilidad | Tipo de contrato (indefinido, temporal, funcionario), antigüedad laboral y continuidad de ingresos. Cuanto más estable el perfil, mejores condiciones. |
| Ratio de endeudamiento | La cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 35-40% de los ingresos netos. El banco evalúa con la cuota de la fase variable en escenario alto. |
| Ahorros y aportación | Entrada (normalmente el 20% del precio) más gastos de compra (10-12%). A mayor aportación, menor riesgo y mejores condiciones. |
| Documentación | DNI/NIE, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios. Para autónomos: declaraciones trimestrales y anuales. |
| Vivienda | Nota simple del registro, contrato de arras, informe de tasación. La ubicación y el tipo de inmueble influyen en el análisis de riesgo. |
Ingresos y estabilidad
Tipo de contrato (indefinido, temporal, funcionario), antigüedad laboral y continuidad de ingresos. Cuanto más estable el perfil, mejores condiciones.
Ratio de endeudamiento
La cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 35-40% de los ingresos netos. El banco evalúa con la cuota de la fase variable en escenario alto.
Ahorros y aportación
Entrada (normalmente el 20% del precio) más gastos de compra (10-12%). A mayor aportación, menor riesgo y mejores condiciones.
Documentación
DNI/NIE, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios. Para autónomos: declaraciones trimestrales y anuales.
Vivienda
Nota simple del registro, contrato de arras, informe de tasación. La ubicación y el tipo de inmueble influyen en el análisis de riesgo.
Porcentaje financiado (LTV)
Un LTV del 60% es más conservador que uno del 80%, y suele traducirse en mejores condiciones en ambos tramos. Mayor entrada = menor tipo.
Perfil y tipo de vivienda
Primera vivienda habitual, segunda residencia o inversión. El análisis de riesgo cambia según el uso y la financiación máxima también.
Vinculaciones (bonificaciones)
El tipo bonificado exige productos vinculados. Calcula si el ahorro en TIN compensa el coste real de mantener los productos.
Comisiones según fase
Las comisiones de amortización cambian según estés en la fase fija o variable. Tenlo en cuenta si planeas adelantar capital.
Gastos, fiscalidad y desgravación de la hipoteca mixta
Gastos de compra
| Concepto | Cuándo aparece | Qué revisar | Riesgo habitual |
|---|---|---|---|
| Tasación | Antes de la aprobación | Coste (250-500 €), validez del informe | No contemplarla en el presupuesto |
| Notaría y Registro | Firma e inscripción | Coste según operación (800-2.000 €) | Subestimar el importe |
| Gestoría | Tramitación fiscal y registral | Servicios incluidos (300-600 €) | No comparar entre gestorías |
| ITP (vivienda usada) | Según tipo de vivienda | Tipo en tu CCAA (6-13%) | Dar por hecho un tipo sin verificar |
| IVA + AJD (obra nueva) | Vivienda nueva | IVA (10%) + AJD (0,5-2% según CCAA) | No considerar ambos impuestos juntos |
| Comisión apertura | Inicio del préstamo | Si existe (0-0,5%) | Comparar TIN sin incluir comisiones |
| Seguros y vinculaciones | Si hay bonificación | Coste anual real de cada producto | Ahorrar en tipo pero pagar más en productos |
Tasación
Cuándo
Antes de la aprobación
Qué revisar
Coste (250-500 €), validez del informe
Riesgo: No contemplarla en el presupuesto
Notaría y Registro
Cuándo
Firma e inscripción
Qué revisar
Coste según operación (800-2.000 €)
Riesgo: Subestimar el importe
Gestoría
Cuándo
Tramitación fiscal y registral
Qué revisar
Servicios incluidos (300-600 €)
Riesgo: No comparar entre gestorías
ITP (vivienda usada)
Cuándo
Según tipo de vivienda
Qué revisar
Tipo en tu CCAA (6-13%)
Riesgo: Dar por hecho un tipo sin verificar
IVA + AJD (obra nueva)
Cuándo
Vivienda nueva
Qué revisar
IVA (10%) + AJD (0,5-2% según CCAA)
Riesgo: No considerar ambos impuestos juntos
Comisión apertura
Cuándo
Inicio del préstamo
Qué revisar
Si existe (0-0,5%)
Riesgo: Comparar TIN sin incluir comisiones
Seguros y vinculaciones
Cuándo
Si hay bonificación
Qué revisar
Coste anual real de cada producto
Riesgo: Ahorrar en tipo pero pagar más en productos
Desgravación fiscal
Hipotecas firmadas antes del 1/1/2013
Mantienen la deducción estatal por inversión en vivienda habitual: hasta el 15% de las cantidades pagadas, con base máxima de 9.040 €/año. Deducción máxima anual: 1.356 €.
Hipotecas firmadas desde el 1/1/2013
No tienen deducción estatal por vivienda habitual. Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias (jóvenes, familias numerosas, zonas rurales). Consulta la normativa de tu CCAA.
Calcula el ITP según tu comunidad con el simulador de ITP. Para todos los gastos juntos, usa la calculadora hipotecaria 360.
Proceso de contratación de una hipoteca mixta
Define tu presupuesto y tolerancia al riesgo
1-2 díasCalcula cuánto puedes pagar al mes (máximo 35-40% de tus ingresos netos). Decide si la mixta encaja: ¿cuánto tiempo piensas tener la hipoteca? ¿Puedes asumir variabilidad tras el tramo fijo?
Compara ofertas de hipotecas mixtas
1-2 semanasAnaliza las condiciones de varias entidades: TIN del tramo fijo, diferencial del tramo variable, duración del tramo fijo, vinculaciones y comisiones.
Solicita preaprobación
1-3 semanasPresenta tu documentación (nóminas, IRPF, vida laboral, extractos bancarios) para que el banco evalúe tu perfil y confirme las condiciones orientativas.
Busca vivienda y firma arras
VariableCon la preaprobación en mano, busca vivienda y negocia. Al firmar arras, entregarás normalmente el 10% del precio como señal.
Tasación y aprobación definitiva
2-3 semanasEl banco encarga la tasación oficial del inmueble. Con el informe, confirma o ajusta las condiciones de la hipoteca mixta.
FEIN y periodo de reflexión
Mínimo 10 díasEl banco te entrega la FEIN con las condiciones definitivas de ambos tramos. Por ley, tienes un mínimo de 10 días para revisarla.
Firma ante notario
1 díaEscritura de compraventa e hipoteca. El notario verifica que comprendes todas las condiciones, incluyendo la transición entre tramos.
Tiempo total estimado: Entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la firma. Los plazos varían según la entidad y la complejidad de la operación. Solicita tu estudio gratuito para conocer los tiempos en tu caso.
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Abrir herramientaGuías sobre la hipoteca mixta
Contenido editorial del equipo de hipotecas.me que profundiza en cada aspecto de la hipoteca mixta.
Hipoteca mixta o fija: cuándo compensa cada una
Hipoteca mixta vs variable: diferencias y cálculos reales
El tramo fijo de la hipoteca mixta: plazos, tipos y negociación
La transición al tramo variable: cómo prepararte y qué cambia
Amortizar hipoteca mixta: estrategia, comisiones y cuándo conviene
Subrogar hipoteca mixta: cuándo conviene y proceso completo
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca mixta
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca mixta combina un tramo a tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 3 y 10 años) con un tramo a tipo variable (Euríbor + diferencial) durante el resto de la vida del préstamo. Ofrece estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarse de bajadas del Euríbor en la segunda fase.
¿Cuántos años dura el tramo fijo de una hipoteca mixta?
El tramo fijo suele durar entre 3 y 10 años, dependiendo de la entidad y el producto. Los plazos más habituales son 5 y 10 años. Cuanto más largo sea el tramo fijo, mayor será el tipo de interés de ese periodo, ya que el banco asume más riesgo.
¿Qué pasa cuando termina el tramo fijo de mi hipoteca mixta?
Cuando termina el tramo fijo, la hipoteca pasa a revisarse como una variable, aplicando Euríbor + el diferencial pactado. Tu cuota pasará a depender del valor del Euríbor en cada revisión semestral o anual. Si el Euríbor está bajo, tu cuota puede bajar; si sube, tu cuota aumentará.
¿La hipoteca mixta es más barata que la fija?
Generalmente sí, especialmente en el tramo fijo inicial, donde el TIN suele ser inferior al de una hipoteca fija pura. Sin embargo, el coste total dependerá de la evolución del Euríbor durante el tramo variable. Si el Euríbor sube significativamente, la mixta podría resultar más cara que una fija a largo plazo.
¿A quién le conviene una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta es ideal para quienes buscan seguridad durante los primeros años (cuando la cuota supone un esfuerzo mayor) y están dispuestos a asumir cierta variabilidad después. También para quienes piensan amortizar anticipadamente o cambiar de vivienda en el medio plazo (5-10 años).
¿Cuál es el TIN típico del tramo fijo de una hipoteca mixta?
El TIN del tramo fijo de las hipotecas mixtas se sitúa generalmente entre el 1,80% y el 2,90%, dependiendo de la entidad, el plazo del tramo fijo y el nivel de vinculación. Los tramos fijos más cortos (3-5 años) suelen tener tipos más bajos que los de 10 años. Consulta los datos actualizados en la sección de mercado de esta página.
¿Qué diferencial se aplica en el tramo variable de una hipoteca mixta?
El diferencial del tramo variable suele oscilar entre Euríbor + 0,50% y Euríbor + 1,00%, según la entidad y la vinculación contratada. Un diferencial bajo es clave, ya que determina tu cuota durante la mayor parte de la vida de la hipoteca (los años restantes tras el tramo fijo).
¿Puedo cambiar a tipo fijo durante el tramo variable de mi hipoteca mixta?
No directamente. Una vez en el tramo variable, tu hipoteca se revisa según Euríbor + diferencial. Sin embargo, puedes negociar una novación con tu banco para cambiar las condiciones, o solicitar una subrogación a otra entidad con tipo fijo. Desde la Ley 5/2019, estos cambios están facilitados con comisiones reguladas.
¿Qué comisiones de amortización anticipada tiene una hipoteca mixta?
Las comisiones dependen de la fase en la que estés. Durante el tramo fijo se aplican las comisiones de hipoteca fija: máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% después. En el tramo variable, las comisiones son las de hipoteca variable: máximo 0,25% los primeros 3 años y 0,15% después (o 0,15% los primeros 5 años según el tipo de comisión).
¿Qué ocurre si el Euríbor sube mucho durante el tramo variable?
Si el Euríbor sube durante el tramo variable, tu cuota aumentará en cada revisión. Por eso es fundamental que tu ratio de endeudamiento tenga margen: la cuota (incluyendo otras deudas) no debería superar el 40% de tus ingresos netos. Antes de contratar, simula escenarios con un Euríbor al 3-4% para ver si podrías asumir la cuota.
¿Cuál es la financiación máxima de una hipoteca mixta?
La financiación máxima habitual es del 80% del valor de tasación para primera vivienda, igual que en las hipotecas fijas y variables. Algunas entidades pueden llegar al 90% en perfiles muy solventes. Para segunda vivienda, el límite suele ser del 60-70%.
¿Cuánto ahorro necesito para contratar una hipoteca mixta?
Necesitarás al menos el 20% del precio de la vivienda como entrada (si financias el 80%), más un 10-12% adicional para gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación). En total, entre el 30% y el 32% del precio de compra.
Hipoteca mixta vs fija: ¿cuándo es mejor la mixta?
La mixta es mejor opción cuando: esperas que los tipos se mantengan estables o bajen a medio plazo, planeas vender o amortizar en 5-10 años, quieres un TIN inicial más bajo que el de la fija, y tienes capacidad financiera para absorber posibles subidas en el tramo variable. Si necesitas certeza absoluta a largo plazo, la fija es más segura.
Hipoteca mixta vs variable: ¿cuáles son las diferencias?
La principal diferencia es la protección inicial: la mixta te da un tramo fijo (3-10 años) con cuota invariable, mientras que la variable fluctúa desde el primer día. La mixta suele tener un diferencial algo más alto en el tramo variable. La variable pura ofrece un coste potencialmente menor si los tipos se mantienen bajos, pero sin la red de seguridad de los primeros años.
¿Cómo afecta el plazo del tramo fijo al coste de una hipoteca mixta?
A mayor duración del tramo fijo (por ejemplo, 10 años frente a 3), el TIN de ese tramo será más alto porque el banco asume más riesgo. Sin embargo, un tramo fijo largo te protege más tiempo de las fluctuaciones del Euríbor. Conviene equilibrar el TIN inicial con el periodo de protección que necesitas según tu situación financiera.
Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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