Simulador de hipotecas: calcula tu cuota mensual

La cuota de una hipoteca se calcula mediante el sistema francés de amortización, que es el más utilizado en España. La fórmula tiene en cuenta el capital prestado, el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en meses. El resultado es una cuota constante (en hipotecas fijas) donde al principio pagas más intereses y menos capital, y al final la proporción se invierte.

El sistema francés es el método de amortización más habitual en España. Se caracteriza por cuotas constantes durante toda la vida del préstamo (en hipoteca fija). Cada cuota incluye una parte de intereses y otra de capital. Al inicio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, la proporción de capital amortizado aumenta progresivamente.

Depende de tus ingresos netos, gastos fijos y el plazo. Como regla general, el Banco de España recomienda no destinar más del 30-35% de tus ingresos netos a la cuota hipotecaria. Con unos ingresos de 3.000 € netos y sin otros préstamos, podrías destinar entre 900 y 1.050 € al mes. Usa nuestro modo "Cuánto puedo pedir" para calcular tu capacidad exacta.

Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, si es menor). Para primera vivienda y perfiles jóvenes, algunos bancos ofrecen hasta el 90-95%. Para segunda vivienda o inversión, el porcentaje suele reducirse al 60-70%. Necesitarás ahorros para cubrir la entrada y los gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría).

Con el Euríbor en torno al 2,22%, la decisión depende de tu perfil. La hipoteca fija ofrece estabilidad: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes. La variable suele tener un TIN inicial menor, pero tu cuota puede subir o bajar con el Euríbor. La mixta combina ambas: un período fijo inicial (3-10 años) seguido de revisiones con el Euríbor. Usa nuestro modo "Comparar escenarios" para ver la diferencia real en tu caso.

Una hipoteca mixta combina un tramo fijo inicial (habitualmente entre 3 y 10 años) con un tramo variable para el resto del plazo. Durante el tramo fijo, la cuota no cambia; a partir de ahí, se revisa periódicamente según el Euríbor + diferencial. Es una opción intermedia para quienes quieren estabilidad inicial pero esperan que el Euríbor se mantenga bajo a largo plazo.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero, sin incluir gastos ni comisiones. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los gastos asociados (comisiones, seguros vinculados, productos contratados). La TAE es la referencia real para comparar hipotecas entre bancos, ya que refleja el coste total del préstamo.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) a 12 meses es el índice de referencia para las hipotecas variables en España. Se sitúa actualmente en torno al 2,22%. Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés se calcula sumando el Euríbor + un diferencial fijo (ej. Euríbor + 0,60%). Cuando el Euríbor sube, tu cuota aumenta en la siguiente revisión; cuando baja, tu cuota se reduce.

Depende de tu tipo de interés, el plazo restante y las alternativas de inversión. Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses futuros. Cuanto mayor sea tu tipo de interés y más plazo quede, más ahorrarás. Sin embargo, debes valorar la comisión de amortización anticipada y si podrías obtener mayor rentabilidad invirtiendo ese dinero. Usa nuestro modo "Amortización anticipada" para calcular el ahorro exacto.

Reducir plazo ahorra más intereses a largo plazo, ya que mantienes la misma cuota pero terminas de pagar antes. Reducir cuota baja tu pago mensual inmediatamente, lo que mejora tu liquidez. Si tu economía es estable y puedes mantener la cuota actual, reducir plazo es generalmente más rentable. Si necesitas más margen mensual, reducir cuota es la opción más prudente.

Además del precio de compra, debes contar con: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 4% y el 10% según CCAA) o IVA (10% en obra nueva), notaría (0,3-0,5% del precio), registro (0,1-0,2%), gestoría (300-500 €) y tasación (250-500 €). En total, los gastos suelen representar entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda. Usa nuestro simulador de ITP para calcular los gastos exactos en tu comunidad autónoma.

El plazo más habitual en España es 25 años, aunque se puede contratar entre 5 y 40 años. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero incrementa significativamente el total de intereses. Un plazo más corto supone cuotas más altas pero menos intereses totales. Lo ideal es encontrar el equilibrio entre una cuota asumible (máx. 30-35% de tus ingresos) y el menor plazo posible.

Si tienes dificultades para pagar, contacta con tu banco cuanto antes. Existen mecanismos como la carencia (pagar solo intereses temporalmente), la novación (renegociar condiciones) o la subrogación (cambiar a otro banco con mejores condiciones). El Código de Buenas Prácticas bancarias (RDL 6/2012, actualizado en 2022) protege a los deudores hipotecarios vulnerables con medidas como la reestructuración de la deuda, quitas parciales o dación en pago.

Sí. Puedes guardar hasta 5 simulaciones en el historial, que se almacena en tu navegador (localStorage). Tus datos nunca se envían a ningún servidor: todo el cálculo se realiza localmente en tu dispositivo. Si borras los datos de tu navegador, se perderá el historial.

Sí. Los resultados son orientativos y se basan en el sistema francés de amortización con cuota constante. No incluyen gastos adicionales como seguros de vida o hogar, comisiones de apertura, ni posibles vinculaciones. Para una oferta vinculante, solicita un estudio personalizado. Los tipos de interés y condiciones reales pueden variar según el banco, tu perfil financiero y la valoración del inmueble.