Saltar al contenido

¿Te darían la hipoteca?
1 minuto · sin datos personales

Compruébalo

¿Puedo comprar casa sin ahorros? Opciones reales

Hipoteca 100 %, avales ICO, garantías familiares y doble garantía hipotecaria: analizamos las vías que existen para comprar vivienda cuando no tienes el 20 % de entrada ahorrado, con sus requisitos y riesgos reales.

Por Alejandra Ruiz

Financiación estándar

80 % LTV

Vivienda ejemplo

200.000 €

Ahorros mín. (80 %)

52.258 €

Excelenteen TrustpilotPortal hipotecarioAnálisis gratuitoEstudio al momentoReg. BdE n.º E569

Vías de acceso

4 opciones

Explorar análisis

🎂 Según edad👫 Con pareja🗺️ Por CCAA🚧 Sin ahorros💰 Sueldo medio
💡

¿Lo sabías?

Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. La vía reglada para financiar más es el aval ICO, que llega al 95 % para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores.

🚧 El problema: la barrera del 20 % más gastos

Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. Eso significa que para comprar una vivienda necesitas aportar el 20 % restante de tu bolsillo, más los gastos de compra. Veamos un ejemplo concreto con una vivienda de 200.000 €. Si además quieres ver cómo varía el resultado por comunidad autónoma, consulta nuestro análisis por CCAA.

Ejemplo: vivienda de 200.000 €

Entrada (20 %)

40.000 €

Gastos (Comunidad de Madrid)

12.258 €

Total necesario

52.258 €

En total, necesitarías 52.258 € ahorrados antes de poder comprar en Comunidad de Madrid (ITP, notaría y registro por arancel, gestoría y tasación); según la comunidad, los gastos van del 5 % al 11 % del precio, y el total necesario va de 49.458 € en Islas Baleares a 61.458 € en Cataluña. Con el aval ICO (financiación del 95 %), la cifra baja a 19.458 €-31.458 €, porque los gastos de compra no entran en la financiación y se pagan con ahorros. Para muchos compradores jóvenes, ahorrar esa cantidad es el principal obstáculo para acceder a la vivienda.

🔑 4 vías para comprar sin ahorros (o con pocos)

Hipoteca al 100 %

El banco financia el 100 % del valor de tasación. Muy escasa: se concede principalmente para pisos de la propia cartera del banco (inmuebles adjudicados) o perfiles excepcionales.

Quién puede acceder

Compradores de pisos del banco, funcionarios de carrera, perfiles con ingresos altos y estabilidad demostrada.

No necesitas aportar entrada
Cuota mucho más alta y TIN superior
Sigues necesitando cubrir los gastos (5-11 %)

Avales ICO para jóvenes

Garantía pública del Estado que cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con certificado energético D o mejor). Permite financiar hasta el 95 %, para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo.

Quién puede acceder

Hasta 35 años o con menores a cargo, primera vivienda habitual, ingresos de hasta 37.800 € brutos/año por titular (63.000 € en las provincias más tensionadas).

Condiciones de mercado (TIN no penalizado)
No comprometes patrimonio familiar
Límites de precio según municipio y de renta

Aval de familiares

Tus padres u otros familiares avalan la operación con su patrimonio personal. El banco acepta financiar más del 80 % porque tiene una garantía adicional sobre la que ejecutar si hay impago.

Quién puede acceder

Cualquier comprador cuyos familiares tengan patrimonio libre de cargas y estabilidad financiera.

Sin límite de edad o ingresos del comprador
Riesgo real para los avalistas
Puede generar tensiones familiares

Doble garantía hipotecaria

Si tú o un familiar tenéis otro inmueble libre de cargas (o con poca hipoteca), se puede ofrecer como segunda garantía. El banco hipoteca ambas propiedades, lo que le da más seguridad.

Quién puede acceder

Compradores que (o cuyos familiares) posean otra propiedad con valor suficiente y libre de cargas.

No requiere avalistas personales
TIN similar al estándar en muchos casos
Se hipotecan dos inmuebles (mayor riesgo patrimonial)

Y una vía que aún no está abierta: el préstamo público Tu Casa

Tu Casa es un préstamo público al 0 % y sin comisiones que complementa la hipoteca del banco al comprar la primera vivienda habitual: financia el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, y lo gestiona el ICO.

  • Devolución: se devuelve en un plazo de hasta 10 años, tras una carencia igual al plazo de la hipoteca (con un máximo de 30 años)
  • Precio máximo de venta para siempre: el de compra actualizado con el IPC
  • Solo para la primera vivienda habitual comprada con hipoteca. Todavía no se puede pedir: la edad, los ingresos y el precio máximo de la vivienda los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha aprobado, y la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidar el real decreto-ley

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, art. 19. Lo explicamos en el préstamo Tu Casa, paso a paso.

📋 Tabla: cuánto necesitas según financiación

Vivienda de 200.000 €, plazo 30 años, TIN fija mediana actual. Los gastos incluyen ITP/IVA, notaría, registro, gestoría y tasación.

80 % financiaciónEstándar759 €/mes

Capital hipoteca

160.000 €

Entrada

40.000 €

Ahorros necesarios

52.258 €

85 % financiación807 €/mes

Capital hipoteca

170.000 €

Entrada

30.000 €

Ahorros necesarios

42.258 €

90 % financiación854 €/mes

Capital hipoteca

180.000 €

Entrada

20.000 €

Ahorros necesarios

32.258 €

95 % financiación902 €/mes

Capital hipoteca

190.000 €

Entrada

10.000 €

Ahorros necesarios

22.258 €

100 % financiaciónSin entrada949 €/mes

Capital hipoteca

200.000 €

Entrada

0 €

Ahorros necesarios

12.258 €

* Gastos de compra de segunda mano en Comunidad de Madrid (ITP, notaría y registro por arancel, gestoría y tasación); varían según la comunidad. La cuota se calcula con el TIN fijo mediano actual a 30 años; financiar más del 80 % puede llevar un tipo más alto.

👤 Perfiles que consiguen financiar más del 80 %

🏛️

Funcionarios de carrera

El empleo fijo reduce el riesgo para el banco: con buen perfil, algunos bancos financian hasta el 90 % a funcionarios de carrera.

🏢

Compradores de piso del banco

Los bancos financian al 100 % los inmuebles de su propia cartera (pisos adjudicados) porque quieren deshacerse de ellos. A menudo con TIN atractivo.

👶

Jóvenes con aval ICO

Jóvenes de hasta 35 años y familias con menores que cumplan los requisitos de renta y precio pueden financiar hasta el 95 % con la garantía del Estado.

🏘️

Personas con doble garantía

Si tú o un familiar aportáis un segundo inmueble como garantía, muchos bancos aceptan financiar al 90-100 %. El segundo inmueble debe tener valor suficiente y poca carga.

✅ Comprueba si puedes comprar con menos del 20 % de entrada

  • Tengo 35 años o menos, o hijos menores a cargo (aval ICO)
  • Es mi primera vivienda y será mi residencia habitual
  • Tengo contrato indefinido o soy funcionario de carrera
  • Mis cuotas, con la hipoteca, no pasan del 35 % de mis ingresos
  • Tengo ahorrado el 5-11 % del precio (según la comunidad) para los gastos de compra
  • Si no, un familiar puede avalar o aportar otra vivienda libre de cargas

⚠️ Riesgos de comprar sin entrada

📈

Cuota más alta

Financiar el 100 % en lugar del 80 % supone pedir un 25 % más de capital. Con una vivienda de 200.000 €, la cuota sube de unos 759 € a 949 € al mes.

📉

Riesgo de negative equity

Si el mercado baja un 10-15 %, tu vivienda vale menos que la hipoteca pendiente. No puedes vender sin poner dinero encima. Este riesgo es mucho mayor si no aportaste entrada.

💸

TIN más alto

Financiar más del 80 % puede llevar un tipo más alto. Solo por el capital extra, pasar del 80 % al 100 % en una vivienda de 200.000 € supone unos 28.400 € más de intereses a 30 años al TIN fijo mediano.

¿Te darían la hipoteca para esa casa? Compruébalo en 1 minuto

  1. Tus datos
  2. Tu resultado
  3. Te llamamos
Sin datos personales
Inscritos en el Banco de España · E5694,6/5 · 27 opiniones

La vivienda

€
La vivienda es

Tu dinero

€

0 si no tienes

€

Lo que te ingresan cada mes, ya sin impuestos

€

Coche, préstamos, tarjetas (0 si no tienes)

Lo que vas a pedir

Escribe el precio, la provincia y tus ahorros y aquí verás cuánto tendrías que pedir.

Tú

¿Cuánto llevas en tu trabajo actual? (o como autónomo)

Gratis, sin registro y al momento. Tus cifras solo se guardan en tu navegador.

Anterior

🗺️ Por CCAA

Siguiente

Sueldo medio 💰

Preguntas frecuentes

¿Es posible comprar vivienda sin ningún ahorro?

Técnicamente sí, pero es muy difícil. Incluso con una hipoteca al 100 % necesitas cubrir los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación), que suponen un 5-11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €). El aval ICO reduce la entrada, pero no los gastos, y un préstamo personal para cubrirlos resta capacidad de hipoteca: siempre necesitarás cierto colchón. La vía más realista es combinar hipoteca al 100 % con un aval familiar que cubra los gastos.

¿Qué es el aval ICO para jóvenes y cómo funciona?

El aval ICO es una garantía pública que cubre hasta el 20 % del préstamo (el 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor) para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo que compren su primera vivienda habitual. El Estado avala esa parte ante el banco, permitiendo que te financien hasta el 95 % del valor (el 5 % de entrada y los gastos siguen corriendo de tu cuenta). Requisitos principales: ingresos de hasta 37.800 € brutos/año por titular (4,5 veces el IPREM) con carácter general, y hasta 63.000 € en las provincias más tensionadas; precio de la vivienda dentro del límite de tu comunidad autónoma y que sea tu residencia habitual.

¿Cuánto necesito ahorrar con el aval ICO?

El 5 % del precio que el aval no cubre más todos los gastos de compra, que nunca se financian. En una vivienda de segunda mano de 200.000 €, son 10.000 € de entrada más los gastos: en total, desde 19.458 € en Islas Baleares hasta 31.458 € en Cataluña, frente a 49.458 €-61.458 € con la financiación habitual del 80 %. El impuesto de la comunidad es lo que más hace variar la cifra (ITP general, sin bonificaciones).

¿El aval ICO sirve para una segunda vivienda?

No. El aval ICO es solo para comprar la vivienda habitual, y además no puedes ser propietario de otra vivienda (con excepciones por herencia de menos del 50 %, divorcio o discapacidad). No sirve para una segunda residencia ni para comprar para alquilar.

¿Puedo pedir un préstamo personal para pagar la entrada?

Un préstamo personal no suele funcionar. El banco ve el préstamo en tu CIRBE y su cuota se suma a la de la hipoteca: con el 35 % de los ingresos como techo para todas tus cuotas, lo que pagues del préstamo lo restas de la hipoteca que te pueden conceder, y además sube tu riesgo a ojos de la entidad. Si tu familia te presta la entrada, que quede por escrito, con sus plazos de devolución: el préstamo entre particulares está exento del impuesto de transmisiones, pero se declara en la Hacienda de tu comunidad. Distinto será el préstamo público Tu Casa, pensado justo para esto: un préstamo público al 0 % y sin comisiones que complementa la hipoteca del banco al comprar la primera vivienda habitual: financia el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, y lo gestiona el ICO. Todavía no se puede pedir: la edad, los ingresos y el precio máximo de la vivienda los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha aprobado, y la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidar el real decreto-ley.

¿Pueden mis padres avalar mi hipoteca?

Sí. Un aval familiar es una de las opciones más habituales para acceder a financiación superior al 80 %. Tus padres (u otros familiares) responden con su patrimonio si tú no puedes pagar. El banco estudiará tanto tu perfil como el de los avalistas: ingresos, deudas y patrimonio. El riesgo para los avalistas es real: si dejas de pagar, pueden perder sus bienes. Es recomendable que el aval se limite a una cantidad y se revise cada ciertos años.

¿Qué bancos dan hipotecas al 100 %?

Muy pocos bancos conceden hipotecas al 100 % de forma estándar, y ninguno publica cuándo lo hace: se decide caso a caso. Las excepciones más frecuentes son los pisos de su propia cartera (inmuebles adjudicados) y los perfiles muy sólidos, casi siempre con garantías adicionales (avalista o doble garantía). Para saber qué entidad lo estudiaría con tu perfil, compara ofertas antes de solicitar.

¿Cuánto más caro sale una hipoteca al 100 % vs al 80 %?

Por dos motivos. Primero, pides más capital (200.000 € en vez de 160.000 € en una vivienda de 200.000 €): con el TIN fijo mediano actual a 30 años la cuota pasa de 759 € a 949 € al mes y pagas unos 28.400 € más de intereses en total. Segundo, el banco puede aplicarte un tipo más alto por el mayor riesgo, lo que encarece aún más la operación.

Si soy funcionario, ¿tengo más opciones de hipoteca 100 %?

Al 100 %, no. Ser funcionario de carrera (no interino) ayuda, porque el empleo fijo reduce el riesgo para el banco, y con buen perfil algunos bancos financian hasta el 90 % del menor entre precio de compra y valor de tasación; el resto de la entrada y los gastos de compra siguen corriendo de tu cuenta. Si además tienes hasta 35 años inclusive o menores a cargo y cumples sus requisitos, el aval ICO permite llegar hasta el 95 %.

🔗Hipotecas relacionadas

🔒Hipoteca fija📈Hipoteca variable🌍No residentes👶Hipoteca joven✅¿Me aprobarán?💔Divorcio🧾Gastos de compra🔄Subrogación

🛠️ Herramientas útiles

🧮
🧮Popular

Simulador de hipotecas

Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada

Abrir herramienta
⚖️
⚖️Popular

Comparador de hipotecas

Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones

Abrir herramienta
🏠
🏠

¿Qué casa puedo comprar?

Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA

Abrir herramienta
✅
✅Nuevo

¿Me aprobarán la hipoteca?

Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación

Abrir herramienta
📊
📊

Calculadora hipotecaria 360

Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada

Abrir herramienta
🗺️
🗺️

Simulador ITP y gastos

Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma

Abrir herramienta
📈
📈

Euríbor hoy

Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca

Abrir herramienta
🔄
🔄

Calculadora revisión

Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca

Abrir herramienta
🏦
🏦

Calculadora subrogación

Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio

Abrir herramienta
🔍
🔍Nuevo

Consulta catastral

Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria

Abrir herramienta

¿Quieres comprar sin el 20 % de entrada?

Nuestro equipo negocia con 40 bancos para encontrar la financiación que necesitas. Analizamos tu perfil y te indicamos qué vía es la más viable para tu caso.

¿Te darían esa hipoteca? CompruébaloCalcular qué casa puedo comprar

Sobre este contenido

Alejandra Ruiz
Alejandra Ruiz

Analista hipotecaria

Publicación: marzo 2026

Última actualización: 2026-10-07

Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.

Consulta nuestra política editorial