Compras casa en julio y descubres defectos graves que el vendedor ocultó: plazos, pruebas y cuándo pierdes el derecho

Firmas la escritura en julio, te dan las llaves, y dos semanas después aparece una humedad enorme en el salón. O el vecino de arriba te dice que el tejado lleva años filtrando. O descubres que la instalación eléctrica no cumple normativa.

El vendedor lo sabía. Y no te dijo nada.

Tienes derecho a reclamar. Pero ese derecho tiene fecha de caducidad, y muchos compradores lo pierden por no saber exactamente qué hacer ni cuándo.

El reloj empieza a correr desde que firmas, no desde que descubres el problema

Aquí está el dato que más gente desconoce: el plazo para reclamar defectos ocultos es de 6 meses desde la entrega del inmueble, no desde que los descubres.

Está recogido en el artículo 1.490 del Código Civil. Y es un plazo de caducidad, no de prescripción. Eso significa que no se interrumpe, no se para, no se negocia. Cuando pasan los 6 meses, el derecho desaparece para siempre.

Si firmaste escritura el 10 de julio de 2026 y el 11 de enero de 2027 presentas la reclamación, ya no puedes hacer nada legalmente.

Este plazo es especialmente cruel en julio y agosto: firmas, te vas de vacaciones, y cuando vuelves ya llevas semanas consumidas.

Qué cuenta como defecto oculto y qué no

No todo problema que aparece después de comprar es reclamable como defecto oculto. El Código Civil exige que se cumplan tres condiciones a la vez:

1. Que fuera preexistente. El defecto tenía que existir antes de la compra, aunque no fuera visible. Una gotera que aparece por primera vez seis meses después de que tú llegues no es lo mismo que una que el vendedor tapó con pintura.

2. Que fuera oculto. Si el defecto era visible a simple vista y no lo viste en las visitas, el vendedor puede argumentar que no lo ocultó. La jurisprudencia exige que un comprador diligente no pudiera haberlo detectado en una inspección normal.

3. Que sea grave. Tiene que hacer la vivienda impropia para su uso o reducir su utilidad de forma significativa. Una grieta estética no es lo mismo que un problema estructural. Una humedad puntual no es lo mismo que una cimentación defectuosa.

Los defectos que los tribunales españoles han reconocido con más frecuencia: humedades estructurales, problemas en la instalación eléctrica o de fontanería, vicios en la cimentación, aluminosis, presencia de amianto no declarada, y sistemas de calefacción o climatización que no funcionan.

El caso de Marta: 180.000€ de piso y una sorpresa en el baño

Marta, 34 años, compró un piso de 70 metros en Valencia por 182.000€ en julio de 2025. Tres semanas después de mudarse, el suelo del baño empezó a ceder. Un fontanero le confirmó que había una fuga en la tubería de desagüe que llevaba años activa. El daño era visible en la estructura del forjado.

El vendedor le había dicho que el piso estaba «en perfecto estado». En el contrato no había ninguna mención a problemas de fontanería.

Marta actuó rápido: encargó un informe pericial en la primera semana, envió un burofax al vendedor en la segunda, y consultó a un abogado en la tercera. Cuatro meses después tenía una sentencia favorable que le reconocía 8.400€ en reparaciones y una reducción del precio de compra.

Lo que salvó su caso: la rapidez y la documentación desde el primer día.

Las pruebas que necesitas y cómo conseguirlas

Sin pruebas, no hay caso. Y las pruebas se deterioran o desaparecen con el tiempo. Esto es lo que necesitas hacer en las primeras 72 horas desde que descubres el problema:

Fotografías y vídeos con fecha y hora. Activa la geolocalización en el móvil antes de hacer las fotos. Que quede registrado el día exacto.

Informe pericial de un técnico independiente. Un arquitecto o aparejador colegiado que certifique que el defecto es preexistente y no fue causado por tu uso. Este informe es la pieza clave de cualquier reclamación. Sin él, tu palabra contra la del vendedor.

Burofax al vendedor con acuse de recibo. Esto interrumpe la buena fe del vendedor y deja constancia de que comunicaste el problema dentro del plazo. Guarda el original y el justificante de entrega.

Presupuestos de reparación de al menos dos empresas. Documentan el daño económico real.

Historial del inmueble. Pide en el ayuntamiento si hay licencias de obras anteriores, informes de inspección técnica de edificios (ITE), o expedientes de disciplina urbanística. A veces el problema ya estaba documentado y el vendedor lo sabía.

Antes de comprar, revisar la nota simple para hipoteca y el historial registral puede darte pistas sobre cargas o problemas previos que el vendedor preferiría que no supieras.

Cuánto puedes reclamar y qué opciones tienes

El Código Civil te da dos opciones cuando se confirman los defectos ocultos:

Acción redhibitoria: devolver el piso y recuperar el precio pagado más los gastos. Es la opción nuclear. Requiere que el defecto sea muy grave y que el proceso judicial tenga éxito completo.

Acción estimatoria (quanti minoris): quedarte con el piso pero exigir una reducción proporcional del precio. Es la más habitual en la práctica porque es más fácil de cuantificar y los tribunales la conceden con más frecuencia.

Si el vendedor actuó con dolo (es decir, sabía el defecto y lo ocultó conscientemente), además puedes reclamar daños y perjuicios. Aquí la indemnización puede superar el coste de la reparación.

Importante: si el vendedor es un promotor o empresa (no un particular), la Ley de Ordenación de la Edificación añade garantías adicionales con plazos más largos: 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para estructura. Estos plazos sí empiezan desde que descubres el defecto.

Lo que pierdes si esperas demasiado

El error más común: esperar a ver si el problema «se arregla solo» o negociar informalmente con el vendedor sin dejar rastro escrito.

Cada semana que pasa sin documentación es una semana que el vendedor puede usar para argumentar que el defecto lo causaste tú. Y cada semana que pasa sin burofax es una semana que consume el plazo de 6 meses.

La negociación informal no interrumpe el plazo de caducidad. Aunque el vendedor te diga «tranquilo, lo arreglamos», si no hay acuerdo escrito y firmado, el reloj sigue corriendo.

Si llegas al mes cinco sin haber presentado ninguna reclamación formal, un abogado puede hacer poco por ti aunque tengas todas las pruebas del mundo.

Si ya tienes hipoteca firmada sobre esa vivienda, el problema es doble: sigues pagando la cuota hipotecaria de un inmueble con defectos graves mientras litigas. Por eso actuar rápido no es solo una cuestión legal, es también financiera.

Qué hacer hoy si sospechas que hay algo oculto

Si acabas de comprar y algo no cuadra, no esperes a tener certeza. La certeza la da el perito, no tú.

Paso 1: llama a un arquitecto o aparejador colegiado y pide una inspección técnica. Coste habitual: entre 300 y 600€. Es la mejor inversión que puedes hacer si el problema es real.

Paso 2: envía un burofax al vendedor describiendo lo que has observado, aunque aún no tengas el informe. Que quede constancia de la fecha.

Paso 3: consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de hacer ninguna reparación por tu cuenta. Reparar sin documentar puede destruir las pruebas.

Antes de llegar a este punto, revisar bien la tasación hipotecaria y pedir una inspección independiente antes de firmar puede ahorrarte todo este proceso. Pero si ya firmaste y el problema está ahí, el tiempo es lo único que no puedes recuperar.

Si tienes dudas sobre tu situación concreta, en hipotecas.me puedes acceder a un estudio gratuito donde analizamos tu caso y te orientamos sobre los pasos a seguir.