Comprar vivienda con pareja sin casarse: qué pasa con la hipoteca si uno gana mucho más que el otro

Dos de cada tres parejas que compran casa hoy en España no están casadas. Firman la hipoteca juntos, pagan a medias y asumen que, si algún día se separan, se divide todo por la mitad. Ese supuesto es, en muchos casos, un error que cuesta decenas de miles de euros.

Si tú ganas 3.500€ al mes y tu pareja gana 1.200€, el banco no os ve igual. Y la ley tampoco.

El banco hace dos análisis, no uno

Cuando una pareja sin casarse solicita una hipoteca, el banco evalúa la operación de dos formas simultáneas: como unidad (ingresos conjuntos) y como individuos (qué pasaría si uno desaparece).

Esto tiene una consecuencia práctica que pocos conocen: si uno de los dos gana menos del 35% del total conjunto, el banco puede rechazarlo como titular y pedirle que figure solo como avalista. O directamente excluirlo de la operación.

Pablo, 34 años, y Marta, 31, querían comprar un piso en Valencia por 220.000€. Pablo ganaba 3.200€ netos. Marta, 1.100€. El banco les aprobó la hipoteca, pero con una condición: solo Pablo como titular. Marta no aparecía en la escritura.

Resultado: Marta pagaba la mitad de la cuota cada mes pero no era propietaria de nada. Legalmente, el piso era solo de Pablo.

Esto ocurre más de lo que parece. Y tiene solución, pero hay que pedirla antes de firmar.

Qué significa ser cotitular al 50% cuando los ingresos no son iguales

Si el banco os acepta a los dos como titulares, la hipoteca se divide al 50% por defecto. Pero la propiedad puede dividirse de otra forma.

En la escritura de compraventa podéis establecer un porcentaje de copropiedad diferente al 50/50. Por ejemplo: 60/40 o 70/30, en función de quién pone más dinero en la entrada o quién asume más cuota.

Esto tiene tres efectos importantes:

1. Fiscal: si uno aporta más y no queda reflejado, Hacienda puede interpretar que hay una donación encubierta entre los dos. Y las donaciones entre parejas de hecho tributan, en muchas comunidades, casi como entre extraños.

1. En caso de separación: si el piso está al 50/50 pero uno ha pagado el 70% de la hipoteca, el que ha pagado más no recupera automáticamente esa diferencia. Necesita demostrarlo con documentos y, si hay conflicto, con un abogado.

1. En caso de venta: la ganancia patrimonial que declara cada uno en el IRPF se calcula sobre su porcentaje de propiedad, no sobre lo que realmente pagó.

La tasación del piso fija el valor de partida. El porcentaje de propiedad fija cuánto vale la parte de cada uno. Si esos dos números no están bien calibrados desde el principio, el problema llega después.

Cuándo el banco rechaza al que gana menos (y cómo evitarlo)

El banco no rechaza por capricho. Rechaza porque su modelo de riesgo detecta que, si el titular principal pierde el empleo, el otro no puede sostener la cuota solo.

Para una hipoteca de 180.000€ a 25 años al 2.5% TIN, la cuota ronda los 807€/mes. Si Marta gana 1.100€ netos, esa cuota representa el 73% de sus ingresos. Ningún banco en España financia a alguien cuya cuota hipotecaria supera el 35-40% de sus ingresos individuales.

Hay tres formas de resolver esto:

Opción 1: Avalista. Los padres de Marta avalan la operación. El banco acepta. Pero el avalista asume la deuda completa si ninguno de los dos puede pagar. Es el avalista quien más arriesga.

Opción 2: Ajustar el porcentaje de titularidad. Pablo es titular al 80%, Marta al 20%. El banco analiza la solvencia de Pablo para el 80% de la deuda. Marta asume menos riesgo formal, pero también menos propiedad.

Opción 3: Ampliar el plazo. A 30 años, la cuota baja a unos 711€/mes. El esfuerzo de Marta baja al 65%. Sigue siendo alto, pero algunos bancos lo aceptan con ingresos complementarios demostrables.

Si quieres saber exactamente cuánto puedes pedir según vuestros ingresos combinados, la calculadora de cuánto puedo pedir hace ese cálculo en segundos.

Si os separáis: quién paga qué y quién se queda el piso

Aquí es donde más dinero se pierde. Y donde más discuten los abogados.

Una pareja sin casarse no tiene régimen económico matrimonial. No hay gananciales, no hay separación de bienes automática. Lo que hay es copropiedad ordinaria, regulada por el Código Civil.

Esto significa que, si os separáis y no llegáis a un acuerdo, cualquiera de los dos puede pedir la división de la cosa común (acción de división). El juez puede ordenar la venta del piso en subasta pública si no hay acuerdo de compra entre vosotros.

Lo que muchos no saben: el banco no os separa de la hipoteca automáticamente. Aunque el juez diga que el piso es de Pablo, Marta sigue siendo cotitular de la deuda hasta que el banco acepte formalmente una subrogación o se cancele la hipoteca original.

Eso puede tardar meses. Y durante ese tiempo, si Pablo no paga, Marta aparece en el CIRBE (la central de riesgos del Banco de España) como deudora. Lo que puede impedirle pedir otra hipoteca o cualquier crédito.

El proceso para sacar a alguien de una hipoteca sin casarse es prácticamente idéntico al del divorcio. Puedes leer cómo funciona en detalle en nuestra guía sobre hipoteca y divorcio, que cubre exactamente este proceso legal paso a paso.

El documento que deberíais firmar antes de comprar

Se llama pacto de convivencia o contrato de pareja de hecho, y en España tiene validez legal aunque no estéis registrados como pareja de hecho.

En ese documento podéis establecer:

• Quién paga qué porcentaje de la hipoteca
• Qué pasa si uno deja de pagar
• Cómo se valora la aportación extra de uno si el otro no puede pagar temporalmente
• Qué ocurre con el piso si la relación termina (opción de compra preferente, plazo para vender, precio de referencia)

No lo exige el banco. No lo exige el notario. Pero puede ahorraros un juicio.

Lo que haríamos nosotros en hipotecas.me

Si estáis en esta situación ahora mismo, antes de firmar nada, haced tres cosas:

Primero: Pedid al banco que os explique por escrito cómo queda cada uno en la FEIN (la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento oficial que resume las condiciones de la hipoteca). Ahí aparece quién es titular y en qué proporción.

Segundo: Acordad por escrito el porcentaje de propiedad real antes de ir al notario. Si uno aporta más entrada, que quede reflejado en la escritura de compraventa. Eso evita problemas fiscales y facilita una posible separación futura.

Tercero: Consultad con un intermediario hipotecario antes de ir al banco. No para que os venda nada, sino para saber qué perfil tiene cada uno y cómo estructurar la operación para que el banco no excluya al que gana menos.

Puedes empezar con nuestro estudio gratuito, donde analizamos vuestra situación concreta y os decimos qué bancos aprobarían la operación y en qué condiciones.

Comprar juntos sin casaros no es un problema. El problema es firmar sin entender lo que estáis firmando.