Firmar la hipoteca un día antes o después: qué cambia de verdad en el IRPF y el ITP

Firmar el 31 de julio o esperar al 1 de agosto parece una diferencia de un día. Pero para Hacienda no es lo mismo. La fecha exacta de firma determina en qué ejercicio fiscal cuenta la compra, cuándo empieza el plazo para pagar el impuesto y si cumples las condiciones de una deducción autonómica.

Si tienes la firma pendiente y te han dado a elegir entre esta semana y la siguiente, lee esto antes de contestar al banco.

El día que firmas importa más de lo que crees

Cuando compras una vivienda con hipoteca, el IRPF no mira solo cuánto has pagado. Mira cuándo empezaste a pagar. Y eso lo determina la fecha de la escritura ante notario.

Conviene separar lo que es cierto de lo que no. No existe una regla general por la que firmar el 1 de agosto en vez del 31 de julio te haga perder una deducción: las deducciones autonómicas se calculan por ejercicio fiscal (del 1 de enero al 31 de diciembre) y exigen requisitos de edad, renta o tipo de vivienda, no una fecha del verano. Lo que sí tienes que comprobar son las condiciones concretas de tu comunidad.

Qué deducciones IRPF están en juego

La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual se suprimió el 1 de enero de 2013 (Ley 16/2012): solo la conserva quien adquirió su vivienda habitual antes de esa fecha y ya se aplicaba la deducción por ella (disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006). Depende de la fecha de compra de la vivienda, no de la de la hipoteca: quien compra ahora no tiene deducción estatal. Pero eso no significa que la fiscalidad sea irrelevante. Hay tres frentes que sí dependen de la fecha:

1. Deducciones autonómicas por primera vivienda

Varias comunidades mantienen deducciones propias vinculadas a la compra de vivienda habitual, casi siempre para jóvenes, familias o zonas rurales, con límites de renta. Las condiciones y los importes de cada una están en la guía de deducciones autonómicas de la Agencia Tributaria: compruébalas allí antes de firmar, porque cambian cada año.

El problema es que cada comunidad tiene sus propias condiciones. Lo que aplica en Sevilla no aplica en Zaragoza. Y muchos compradores lo descubren cuando ya han firmado.

2. Los gastos de compra que sí puedes deducir

Los gastos de compra de vivienda —notaría, registro, AJD, tasación— no son deducibles en el IRPF general, pero sí computan como mayor valor de adquisición. Eso reduce la ganancia patrimonial cuando vendas en el futuro.

Aquí la fecha importa porque todos esos gastos deben estar correctamente imputados al año de la compra. Si firmas el 31 de julio, computan en 2026. Si firmas el 1 de agosto, también computan en 2026. En este caso concreto, la diferencia de un día no cambia el ejercicio fiscal.

Pero sí cambia si estás a caballo entre diciembre y enero. Ese es el salto que realmente duele.

3. El ITP y la base imponible del impuesto

El ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales— se paga al comprar vivienda de segunda mano. La fecha de escritura determina el plazo para liquidarlo (habitualmente 30 días hábiles). Si firmas el 31 de julio, el reloj empieza ese día. Si firmas el 1 de agosto, un día después.

Esto no es solo un trámite: en algunas comunidades hay bonificaciones del ITP por edad o por primera vivienda que tienen condiciones temporales. Consulta tu comunidad autónoma antes de elegir fecha.

El 31 de julio no cierra ningún trimestre fiscal

El segundo trimestre fiscal terminó el 30 de junio y el tercero termina el 30 de septiembre, así que el 31 de julio no tiene efecto fiscal propio para un comprador.

Lo que sí puede pesar es el calendario comercial del banco: algunas entidades se marcan objetivos por mes o por trimestre y, si quieren cerrar tu operación, la fecha de firma puede ser un argumento más para negociar. No hay datos públicos de cuánto se consigue, así que compara siempre la FEIN de cada banco antes de decidir.

Qué hacer si tienes la firma pendiente ahora mismo

Primero: Llama hoy a tu gestoría o asesor fiscal y pregunta específicamente qué condiciones exige la deducción por vivienda de tu comunidad autónoma, si la tiene. No lo busques solo en Google: la normativa autonómica cambia cada año.

Segundo: Si eres autónomo, consulta cómo impacta la fecha de inicio de la hipoteca en tus declaraciones trimestrales. Puedes usar nuestra calculadora de amortización anticipada para ver cómo varían los intereses pagados según el mes de inicio.

Tercero: Negocia. Si el banco te da a elegir fecha, úsala como palanca.

Cuarto: Si ya has firmado en agosto y crees que perdiste alguna deducción, revisa con un asesor si hay algún mecanismo de corrección antes de presentar la declaración de 2026.

Lo que los bancos no te cuentan sobre la fecha de firma

La fecha de firma se negocia con el banco, pero nadie te va a explicar proactivamente qué efecto fiscal tiene.

La FEIN —Ficha Europea de Información Normalizada— que te entrega el banco recoge las condiciones financieras, pero no tiene ninguna sección sobre optimización fiscal. Eso es responsabilidad tuya o de tu asesor.

Nuestra lectura en hipotecas.me es clara: la fecha de firma es negociable y su impacto fiscal real está en cruzar el 31 de diciembre o en las condiciones de tu comunidad. No la trates como un trámite administrativo. Trátala como lo que es: una decisión económica.

Si aún estás en proceso de comparar ofertas o quieres saber si tu banco te está dando las mejores condiciones antes de firmar, puedes hacer un estudio gratuito con nosotros. A veces, una semana de margen antes del cierre es todo lo que hace falta para mejorar lo que te han ofrecido.