Vendes tu vivienda y Hacienda te reclama impuestos: cuánto pagas realmente y cómo reducir la factura

Vendiste tu piso. Firmaste en notaría, el dinero está en tu cuenta y sientes que el peor momento ha pasado. Hasta que llega la declaración de la Renta y descubres que Hacienda considera que has ganado dinero y quiere su parte.

Lo que muchos no saben es que la factura fiscal puede ser muy diferente según cómo calcules la ganancia. Hay gastos que puedes restar que reducen la base imponible, y hay situaciones en las que no pagas absolutamente nada. Pero si no los declaras bien, pagas de más.

Lo primero: qué entiende Hacienda por «ganancia»

Hacienda no te cobra por lo que has vendido. Te cobra por la diferencia entre lo que pagaste y lo que has cobrado. Eso se llama ganancia patrimonial y es lo que tributa en el IRPF.

La fórmula básica es:

Ganancia = precio de venta − precio de compra

Pero aquí viene lo que casi nadie aplica bien: tanto el precio de compra como el de venta se pueden ajustar con gastos reales. Y eso cambia mucho el resultado.

Los gastos que puedes restar al precio de compra

Cuando compraste esa vivienda, no pagaste solo el precio del piso. Pagaste impuestos, notaría, registro, gestoría... Todo eso suma y Hacienda te permite incorporarlo al precio de adquisición.

Estos son los gastos que puedes sumar al precio que pagaste:

Un ejemplo: imagina a Marta, 44 años, que compró un piso en Valencia por 180.000€ en 2015. Entre ITP, notaría y registro pagó 15.000€ más. Su precio de adquisición real para Hacienda no es 180.000€, sino 195.000€.

Los gastos que puedes restar al precio de venta

Lo mismo pasa con la venta. No te quedas con todo el precio que aparece en la escritura. Hay gastos directamente ligados a la operación que puedes descontar.

Siguiendo con Marta: vendió por 260.000€ pero pagó 13.000€ en comisión de agencia, notaría, plusvalía municipal y cancelación de hipoteca. Su precio de venta real para Hacienda: 247.000€.

Su ganancia real no es 260.000 − 180.000 = 80.000€. Es 247.000 − 195.000 = 52.000€. La diferencia en impuestos es enorme.

Cuánto se paga: los tramos del ahorro

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF. No al tipo marginal de tu trabajo, sino a estos tipos (escala estatal más autonómica del ahorro, arts. 66 y 76 de la Ley 35/2006):

Sobre los 52.000€ de ganancia de Marta, el cálculo sería:

• Primeros 6.000€ al 19 %: 1.140€
• Siguientes 44.000€ al 21 %: 9.240€
• Últimos 2.000€ al 23 %: 460€
• Total: 10.840€

Si no hubiera restado los gastos y hubiera declarado 80.000€ de ganancia, habría pagado unos 17.280€ (1.140 + 9.240 + 30.000 al 23 %). La diferencia es de unos 6.440€ por aplicar bien los gastos deducibles.

Las tres situaciones en las que no pagas nada

Esto es lo que la mayoría no sabe. Hay casos en los que la ganancia queda exenta de tributar:

1. Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. No pagas nada. Hay condiciones —la vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual al menos los últimos tres años—, pero es la exención más potente que existe.

2. Mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está completamente exenta. Sin límite de importe. Sin necesidad de reinvertir.

3. Dación en pago

Si la venta fue forzada por no poder pagar la hipoteca, la ganancia también está exenta bajo ciertas condiciones.

El error que comete casi todo el mundo con las reformas

Hay un matiz importante que Hacienda revisa con lupa: las reformas.

Puedes sumar al precio de compra las obras que aumentaron el valor del inmueble (ampliar la cocina, añadir un baño, cambiar las ventanas con certificado). Pero no puedes sumar las reparaciones de mantenimiento (pintar, arreglar una gotera, cambiar un grifo).

La diferencia la marca la factura y la naturaleza de la obra. Si tienes facturas de reformas importantes, consérvalas. Son dinero directo en la declaración.

Otro ejemplo: si Carlos, 52 años, de Madrid, vende su piso y hizo una reforma integral de cocina y baños en 2019 por 22.000€ con todas las facturas, ese importe suma al precio de adquisición y, al 21 %, le ahorra unos 4.600€ en impuestos.

Qué pasa si compraste antes de 1994

Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, existen coeficientes reductores que pueden minorar la ganancia. El régimen transitorio es complejo y tiene un límite de 400.000€ de valor de transmisión acumulado, pero si es tu caso, es imprescindible que lo revises con un asesor fiscal. Puede suponer miles de euros de diferencia.

Lo que hipotecas.me recomienda si vas a vender

Si estás cerrando una venta, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Reúne TODOS los gastos de compra: busca la escritura de compra, los justificantes del ITP o IVA, notaría, registro y gestoría. Si no los tienes, el notario puede darte copia de la escritura y el banco puede certificar los gastos.

1. Documenta las reformas: cualquier obra con factura que haya mejorado el inmueble. Guarda también los contratos de la agencia inmobiliaria.

1. Calcula si te aplica la exención por reinversión: si vas a comprar otra vivienda habitual en los próximos dos años, la ganancia puede quedar exenta. Pero tienes que comunicárselo a Hacienda en la declaración aunque aún no hayas comprado.

1. No declares solo el precio de escritura: ese error es el más común y el más caro.

Si tienes dudas sobre cuánto podrías pagar o si te aplica alguna exención, puedes usar nuestro simulador de hipotecas para estimar el impacto de la operación completa, o revisar en detalle los gastos de compraventa que en su día pudiste deducir.

Y si vendiste en 2025 y ya presentaste la declaración sin aplicar todos estos gastos, recuerda que puedes presentar una declaración complementaria o solicitar la rectificación. El plazo es de cuatro años desde que terminó el plazo de presentación de esa declaración.

La factura fiscal de vender un piso puede ser muy alta. O puede ser mucho más baja de lo que te imaginas. La diferencia está en conocer las reglas del juego antes de sentarte a declarar.