Vendes tu casa en junio 2026: cuánto le pagas realmente a Hacienda y qué gastos puedes deducir

Vendes tu piso este junio y recibes 280.000€. Lo compraste hace ocho años por 190.000€. Piensas que has ganado 90.000€ y que toca pagar impuestos por eso. Pero esa cifra no es la base real. Hacienda no calcula sobre lo que crees, y hay gastos que puedes restar que la mayoría de vendedores ignora.

Esto afecta a miles de personas que cierran operaciones antes del verano. Y con la campaña de la Renta aún abierta hasta el 30 de junio, es el momento exacto para entender qué vas a declarar.

La ganancia que Hacienda calcula no es la que tú calculas

El IRPF grava lo que se llama ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. Pero no es tan simple como restar dos cifras.

El precio de venta que Hacienda usa es el precio escriturado menos los gastos directos de la venta: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal (el impuesto al ayuntamiento), y los gastos de cancelación de hipoteca si los hay.

El precio de compra que Hacienda acepta es el precio que pagaste más todos los gastos que tuviste al comprar: el ITP o el IVA si fue obra nueva, notaría, registro, gestoría y cualquier reforma o mejora que hayas hecho en el inmueble con factura.

Esto es lo que cambia todo. Si en su día pagaste 190.000€ pero además pagaste 16.000€ en impuestos y gastos de compra, tu precio de adquisición real son 206.000€. Y si luego hiciste una reforma de cocina por 12.000€ con factura, sube a 218.000€.

La ganancia que tributa pasa de 90.000€ a 62.000€. Son casi 8.000€ menos en impuestos.

Los gastos que la mayoría no deduce

Este es el punto donde más dinero se pierde. Muchos vendedores declaran la ganancia bruta sin restar nada, y pagan de más.

Lo que puedes restar del precio de venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria (normalmente entre el 3% y el 5% del precio)
• Plusvalía municipal pagada al ayuntamiento
• Gastos de cancelación registral de la hipoteca
• Honorarios de abogado o gestor si intervinieron en la venta

Lo que puedes sumar al precio de compra:

• ITP o IVA pagado en su día
• Notaría y registro de la compra
• Gestoría de la operación original
• Reformas y mejoras con factura (no reparaciones ordinarias, ojo)
• Comisión de la agencia si compraste a través de una

El caso de las reformas es el más desconocido. Una cocina nueva, una reforma integral del baño, la instalación de climatización o una ampliación computan como mayor precio de adquisición. Lo que no computa: pintar las paredes, cambiar un grifo o arreglar una gotera. La diferencia está en si es una mejora permanente o un mantenimiento.

Cuánto se paga según la ganancia: los tramos reales

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF. Los tipos para 2026 son estos:

No es un tipo único: es progresivo por tramos. Si tu ganancia es de 62.000€, no pagas el 23% de todo. Pagas el 19% de los primeros 6.000€, el 21% del tramo siguiente y el 23% solo del último tramo.

En el ejemplo anterior, la factura sería aproximadamente 13.700€, no los 20.700€ que saldrían de aplicar el 23% a todo.

El caso de Ana, 44 años, Madrid

Ana compró su piso en Vallecas en 2016 por 185.000€. Pagó 14.800€ entre ITP, notaría y registro. En 2019 reformó la cocina y el baño por 18.000€, con facturas. Ahora lo vende por 295.000€ y paga 9.500€ de comisión a la inmobiliaria y 4.200€ de plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid.

Su cálculo:

• Precio de venta real: 295.000 - 9.500 - 4.200 = 281.300€
• Precio de compra real: 185.000 + 14.800 + 18.000 = 217.800€
• Ganancia que tributa: 63.500€

Sin hacer este cálculo bien, Ana declararía una ganancia de 110.000€ y pagaría casi 10.000€ más de los que le corresponden.

Para hacer este cálculo con tus cifras exactas, puedes usar el simulador de hipotecas como punto de partida, aunque para la parte fiscal te recomendamos un asesor o gestor.

Cuándo no pagas nada: las exenciones que existen

Hay situaciones en las que la ganancia queda exenta total o parcialmente. Son menos conocidas de lo que deberían.

Exención por reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y con el dinero compras otra vivienda habitual en los dos años siguientes (o si ya la compraste en los dos años anteriores), la ganancia queda exenta. No tienes que pagar nada a Hacienda. Pero hay condiciones: tiene que ser vivienda habitual en ambos casos, y tienes que reinvertir la totalidad del importe obtenido. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Mayores de 65 años. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está completamente exenta. Sin condiciones adicionales.

Dación en pago. Si entregaste la vivienda al banco para cancelar la hipoteca en situación de insolvencia, también hay exención.

Esta exención por reinversión es la que más impacto tiene para quienes venden ahora y ya tienen otra vivienda en mente. Si cierras la venta en junio y compras antes de junio de 2028, puedes no pagar ni un euro a Hacienda por la ganancia.

Lo que nadie te dice sobre los gastos de cancelación de hipoteca

Si vendías con hipoteca pendiente y la has cancelado para poder transmitir la vivienda libre de cargas, los gastos de esa cancelación de hipoteca son deducibles del precio de venta. Incluyen los gastos notariales de la escritura de cancelación y los aranceles registrales.

No son cifras enormes (entre 300€ y 800€ habitualmente), pero forman parte del coste real de la venta y tienen que estar en tu declaración.

También puedes consultar la nota simple de la vivienda para verificar que la cancelación ha quedado inscrita correctamente antes de presentar la declaración.

Qué hacer esta semana si vas a declararlo en la Renta

La campaña de la Renta cierra el 30 de junio. Si has vendido en 2025, ya tienes que incluirlo en esta declaración. Si has vendido en 2026, lo declararás el año que viene, pero conviene preparar la documentación ahora que tienes todo fresco.

Lo que necesitas reunir:

• Escritura de compra original con todos los gastos
• Facturas de reformas y mejoras (solo las permanentes)
• Escritura de venta con el precio escriturado
• Factura de la inmobiliaria
• Justificante del pago de la plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de hipoteca si los hubo

Si tienes dudas sobre qué computa y qué no, en hipotecas.me puedes hacer una consulta gratuita para revisar tu situación antes de presentar la declaración. Una hora con un experto puede ahorrarte miles de euros que Hacienda no va a devolverte por iniciativa propia.

Y si estás pensando en reinvertir en otra vivienda para acogerte a la exención, el momento de planificarlo es ahora, no cuando ya hayas gastado el dinero.