Vender casa en 2026: los 5 errores fiscales que cuestan miles en plusvalía e IRPF y cómo evitarlos

Cada año, miles de personas venden su casa en España sin saber que están pagando más impuestos de los que les corresponde. No por fraude, sino por desconocimiento. Algunos pierden 3.000, 5.000 o incluso 10.000 euros que podrían haberse ahorrado legalmente. Si estás pensando en vender este año, o ya has firmado, esto te afecta directamente.

El error que más caro sale: confundir el precio de compra real

Cuando vendes una casa, Hacienda te cobra IRPF sobre la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras ahora. El error más frecuente es calcular esa diferencia usando solo el precio de compra, sin sumar los gastos que en su día pagaste.

Y esos gastos cuentan. La notaría, el registro y el ITP que pagaste cuando compraste forman parte del precio de adquisición a efectos fiscales. Si compraste por 180.000€ y pagaste 15.000€ en impuestos y gastos, tu precio de compra real para Hacienda es 195.000€, no 180.000€.

Lo mismo aplica a las reformas: si has invertido en la vivienda, esas obras pueden aumentar el valor de adquisición y reducir la ganancia que tributa. Pero ojo: solo las reformas que mejoran la vivienda, no las de mantenimiento. Una cocina nueva sí. Pintar las paredes, no.

Ejemplo real: Marta, 47 años, vendió su piso en Sevilla por 280.000€. Lo había comprado por 200.000€. Declaró una ganancia de 80.000€. Pero había pagado 16.000€ en gastos de compra y 12.000€ en una reforma de baños y cocina hace cinco años. Su ganancia real a efectos fiscales era 52.000€, no 80.000€. La diferencia en IRPF: casi 8.400 euros que pagó de más.

Vender tu vivienda habitual y no aplicar la exención por reinversión

Este es el error que más duele porque la ventaja es enorme y casi nadie la conoce bien.

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF. Completamente. Pero hay condiciones que la gente no cumple por desconocimiento:

• Tienes dos años para reinvertir desde la venta (o haberlo comprado los dos años anteriores).
• Debes reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia. Si vendes por 300.000€ y compras por 250.000€, solo tributa la parte proporcional no reinvertida.
• La vivienda que compras debe ser tu residencia habitual real, no una segunda residencia.

Lo que muchos no saben: si tienes hipoteca en la casa que vendes, el importe que reinviertes es lo que recibes después de cancelar el préstamo, no el precio de venta total. Si vendes por 300.000€ pero cancelas una hipoteca de 80.000€, solo recibes 220.000€ netos. Hacienda lo sabe y lo comprueba.

Si estás en esta situación ahora mismo, habla con un asesor fiscal antes de firmar. Dos años dan margen, pero hay que declararlo correctamente desde el primer año.

El error silencioso: olvidar la plusvalía municipal

La plusvalía municipal —técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes una vivienda. Y aquí hay una trampa que muy poca gente conoce.

Desde 2021, puedes elegir entre dos métodos de cálculo:

El error: dejar que el ayuntamiento calcule siempre con el método que más le conviene a él. Tú tienes derecho a elegir el que te salga más barato. En ciudades donde el suelo se ha disparado —Málaga lleva un +15,4% interanual, Valencia un +12,1%— el método real puede ser más caro. Pero en zonas con revalorización moderada, puede ahorrarte miles.

Además: si vendes con pérdidas (vendiste más barato de lo que compraste), no pagas plusvalía municipal. Esto ya lo reconoció el Tribunal Constitucional. Pero el ayuntamiento no te lo dice automáticamente. Tienes que reclamarlo.

Para saber el valor catastral de tu vivienda y estimar la base de este impuesto, puedes consultarlo en nuestra herramienta de consulta catastral.

No declarar la venta pensando que no toca

Este error lo cometen especialmente personas mayores o quienes venden una segunda residencia heredada. La lógica es: "si no he ganado mucho, no tengo que declararlo". Falso.

Toda venta de inmueble debe declararse en el IRPF, aunque la ganancia sea pequeña o incluso aunque haya pérdida. La pérdida, de hecho, te puede interesar declararla: puedes compensarla con otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro años siguientes.

Hacienda cruza datos con el Registro de la Propiedad y los notarios. Sabe que has vendido. Si no lo declaras, te llega una paralela con recargo e intereses. En 2026, los recargos por declaración extemporánea pueden llegar al 15% si presentas antes de que Hacienda te requiera, y al 50% si esperas a que te pillen.

Vender antes de los tres años: el error de los que tienen prisa

Este punto es especialmente relevante si compraste durante el boom post-pandemia y ahora quieres vender.

Las ganancias patrimoniales tributan en el IRPF a tipos que van del 19% al 28% dependiendo del importe. Pero aquí no hay diferencia entre si llevas dos años o veinte: la ganancia tributa igual. Lo que sí cambia es la exención por vivienda habitual para mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia está completamente exenta, sin necesidad de reinvertir.

El error: vender justo antes de cumplir 65 años sin saber que esperar unos meses podría suponer cero euros de IRPF en lugar de miles.

Caso real: Joaquín, 64 años y 8 meses, vendió su piso en Madrid por 420.000€ con una ganancia de 180.000€. Pagó 38.000 euros de IRPF. Si hubiera esperado cuatro meses, habría pagado cero. Nadie le explicó esto.

Lo que nadie te cuenta sobre la campaña de la Renta

Estamos en plena campaña de la Renta (hasta junio). Si vendiste una casa en 2025, tienes que declararlo ahora. Y si vendiste en lo que va de 2026, lo declararás el año que viene, pero es el momento de planificarlo.

Desde hipotecas.me creemos que el mayor error no es técnico, es de timing: la gente busca información fiscal después de vender, cuando ya no puede hacer nada. La planificación previa —antes de firmar ante notario— es donde se ahorra de verdad.

Si tienes dudas sobre tu situación concreta, puedes ver cuánto te puede costar la operación con nuestra calculadora de amortización anticipada si tienes hipoteca pendiente, o revisar los gastos reales de la operación para calcular correctamente tu precio de adquisición.

Y si la venta ya está cerrada y crees que declaraste mal el año pasado, existe la declaración complementaria o la rectificación de autoliquidación. Hay plazo. No lo dejes pasar.

Para profundizar en los impuestos al vender, consulta también nuestro análisis sobre plusvalía municipal, IRPF y cómo pagar menos.