Variable o fija en junio 2026: cuál te deja comprar más casa en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga

Hay una pregunta que muy poca gente se hace cuando elige entre hipoteca fija e hipoteca variable: no cuánto pago al mes, sino cuánta casa puedo comprar. Y la respuesta, en junio de 2026, depende mucho de en qué ciudad estés mirando.

Este artículo no es una lista de tipos de interés. Es un análisis real de lo que significa elegir un tipo u otro cuando el precio del metro cuadrado en Málaga ha subido un 15,4% en un año y el Euríbor lleva semanas escalando.

El dato que cambia todo en junio de 2026

El Euríbor cerró esta semana en el 2,846%, subiendo desde el 2,747% del mes anterior. No parece mucho. Pero ese +0,1 punto tiene consecuencias concretas: una hipoteca variable de 200.000€ a 25 años cuesta hoy 1.006€/mes. La misma hipoteca a tipo fijo, con los mejores tipos del mercado ahora mismo, sale por 892€/mes.

Eso son 114€ menos al mes eligiendo fija. O lo que es lo mismo: casi 1.400€ al año.

Pero hay algo más importante que la cuota mensual. El banco no te aprueba la hipoteca en función del tipo que eliges, sino del esfuerzo que representa esa cuota sobre tus ingresos. Y ahí es donde la elección entre fija y variable empieza a mover los metros cuadrados que puedes comprar.

Cómo el tipo de tu hipoteca mueve los metros que compras

Los bancos aplican una regla general: la cuota no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.500€ netos al mes, tu cuota máxima ronda los 750-875€.

Con una hipoteca variable, el banco calcula la cuota aplicando el Euríbor actual más el diferencial. Con el Euríbor en 2,846% y un diferencial de 0,7%, el tipo resultante es del 3,55% TIN. Eso sube la cuota de referencia y, por tanto, reduce el capital que te aprueban.

Con una hipoteca fija al 2,45% TIN —el mejor tipo disponible ahora mismo—, la cuota es menor desde el primer día. El banco ve menos riesgo y, en muchos casos, aprueba más capital.

Veamos cómo se traduce esto en metros cuadrados reales en cada ciudad.

Madrid: la diferencia vale un dormitorio

El metro cuadrado en Madrid está a 4.250€ (+8,2% interanual). Para un piso de 80 m², necesitas financiar unos 340.000€ (asumiendo que tienes el 20% de entrada más gastos).

Para alguien con ingresos netos de 3.500€/mes (pareja con sueldos medios en Madrid):

La diferencia: 35.000€ menos de hipoteca eligiendo variable. A 4.250€/m², eso son 8 metros cuadrados menos. En Madrid, 8 metros es la diferencia entre un dormitorio decente y un trastero convertido en habitación.

Marta, 34 años, trabaja en una consultora en Madrid. Lleva meses mirando pisos en Carabanchel y Vallecas. "El banco me dijo que con mi sueldo me aprobaban 270.000€. Fui a otro con una fija al 2,45% y me aprobaron 305.000€. El mismo sueldo, distinta hipoteca, distinto piso."

Barcelona: los precios aprietan, la fija da margen

Barcelona está a 4.100€/m² (+7,5% interanual). La mecánica es la misma que en Madrid, pero con un mercado donde el stock de pisos asequibles escasea todavía más.

Para una pareja con 3.200€ netos combinados:

Ocho metros cuadrados de diferencia. En Barcelona, eso puede ser la diferencia entre un piso con salón habitable o uno donde el sofá toca las dos paredes.

Nuestra lectura desde hipotecas.me: en ciudades con precio por encima de 3.500€/m², la hipoteca fija no es solo una decisión de tranquilidad. Es una decisión de metros cuadrados.

Valencia: la ciudad donde más duele el Euríbor

Valencia es el caso más extremo. El precio ha subido un 12,1% interanual hasta los 2.350€/m², pero los sueldos no han seguido ese ritmo. Aquí la brecha entre fija y variable golpea más porque los compradores tienen menos margen.

Para alguien con 2.200€ netos (perfil muy habitual en Valencia):

Diez metros cuadrados de diferencia. Y en Valencia, 10 metros a 2.350€/m² son 23.500€ que o tienes o no tienes.

Pablo, 29 años, trabaja en el sector logístico en Valencia. Lleva un año ahorrando para comprar en Benimaclet. "Me quedé bloqueado cuando vi que con variable no me llegaba para lo que buscaba. Con fija, el banco me aprobó lo suficiente para no tener que irme a las afueras."

Sevilla y Málaga: dos ciudades, dos realidades

Sevilla (2.200€/m², +6,3% interanual) es la ciudad donde la diferencia entre fija y variable tiene menos impacto en metros, porque los precios son más bajos. Pero sigue siendo relevante: unos 8-9 metros de diferencia para un perfil medio.

Málaga es el caso más dramático de toda España. Con el metro cuadrado a 3.100€ y una subida del 15,4% interanual, cada euro de capital aprobado vale más que en ninguna otra ciudad de esta lista.

Para una pareja con 2.800€ netos combinados en Málaga:

Nueve metros de diferencia. En Málaga, donde el mercado lleva años siendo devorado por compradores internacionales y nómadas digitales, esos 9 metros pueden ser la diferencia entre encontrar algo o seguir de alquiler.

Lo que los bancos no te explican en la oficina

Hay un detalle que muy pocos asesores bancarios mencionan: cuando solicitas una hipoteca variable, el banco no solo aplica el tipo actual. En muchos casos, aplica un escenario de estrés —suele ser el tipo actual más 2-3 puntos— para calcular si podrías pagar si el Euríbor sube.

Eso significa que, con una variable, el banco puede estar calculando tu capacidad de pago como si tu tipo fuera del 5,5-6,5%. Y eso reduce el capital que te aprueban todavía más de lo que muestran las tablas anteriores.

Con una fija, no hay escenario de estrés. El tipo es el que es durante toda la vida del préstamo. El banco lo sabe y, en general, es más generoso con el capital.

Si quieres ver el impacto exacto en tu caso, el simulador de cuánto puedo pedir te da el cálculo con ambos tipos en segundos.

¿Y si el BCE baja tipos este mes?

Hay reunión del BCE este mes. Si hay bajada de tipos, el Euríbor podría reaccionar a la baja en las próximas semanas. Eso haría más atractiva la variable en términos de cuota futura.

Pero nuestra lectura es esta: incluso con una bajada de 0,25 puntos, el tipo variable seguiría estando por encima del mejor tipo fijo disponible hoy. Y la incertidumbre de no saber qué pasará en 2027, 2028 o 2029 sigue siendo real.

Para quien compra ahora y quiere saber exactamente cuánto pagará cada mes durante los próximos años, la fija sigue siendo la opción que da más capacidad de compra y más previsibilidad.

Si ya tienes hipoteca variable y estás pensando en cambiar, el simulador de subrogación te dice cuánto ahorrarías pasándote a fija con los tipos actuales.

Qué hacer hoy si estás buscando piso

Si estás en proceso de compra ahora mismo, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Pide ofertas con ambos tipos al mismo banco. Compara el capital máximo aprobado, no solo la cuota.
2. No aceptes la primera oferta. Los márgenes de negociación en junio son reales: hay bancos compitiendo por captar clientes antes del verano.
3. Revisa la FEIN (la oferta vinculante que el banco debe darte) con atención al tipo efectivo y las vinculaciones.
4. Calcula el impacto real usando el comparador de hipotecas para ver qué bancos ofrecen las mejores condiciones según tu perfil.

Elegir entre fija y variable no es solo una decisión financiera. En junio de 2026, en las cinco ciudades más caras de España, es una decisión de cuántos metros cuadrados vas a vivir durante los próximos 25 años.