Cuánto puedes gastar realmente en casa según tu sueldo y ahorros: por perfil y ciudad

El banco no te dice cuánto puedes gastar. Te dice cuánto te presta. Son dos cosas muy distintas.

En junio de 2026, con los precios donde están y el Euríbor rozando el 2.82%, la brecha entre lo que necesitas y lo que el banco financia se ha convertido en el principal problema de quien quiere comprar. Y depende mucho de quién seas.

Lo que el banco mira antes de decirte sí o no

Antes de hablar de ciudades y perfiles, hay una regla que lo condiciona todo: el banco no puede prestarte más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Y tu cuota mensual no puede superar el 35% de tus ingresos netos.

Eso significa que si ganas 1.800€ netos al mes, tu cuota máxima es de 630€. Con una hipoteca a 30 años al tipo medio actual (2.80% TIN), eso equivale a un préstamo de unos 155.000€.

Pero si el banco solo financia el 80%, necesitas tener ahorrado el 20% restante más los gastos de compra. Los gastos de compra de vivienda —notaría, registro, ITP, gestoría— suponen entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio.

Dicho de otra forma: para comprar una casa de 200.000€ necesitas tener ahorrados al menos 60.000€. No 40.000€. 60.000€.

Perfil 1 — El joven sin mucho colchón (como Javi, 27 años, Valencia)

Javi trabaja con contrato indefiniente desde hace dos años. Gana 1.600€ netos. Ha ahorrado 18.000€ con mucho esfuerzo.

En teoría, su cuota máxima es de 560€, lo que equivale a una hipoteca de unos 136.000€. Pero con 18.000€ solo puede comprar una casa de unos 90.000€ (20% de entrada + 10-12% de gastos). El banco le prestaría más de lo que sus ahorros le permiten.

¿Qué opciones tiene? Dos: esperar y seguir ahorrando, o solicitar el aval ICO, que cubre hasta el 20% de entrada para jóvenes menores de 35 años. Con el aval, Javi podría llegar a una casa de 136.000€ en Valencia, donde el precio medio ronda los 2.350€/m². Eso son unos 58 m² en zona media. No es un palacio, pero es suyo.

Puedes ver cuánto necesitas ahorrar exactamente con nuestra calculadora de ahorro necesario.

Perfil 2 — La familia con dos sueldos (como Carmen y Pedro, 38 años, Madrid)

Carmen y Pedro suman 4.200€ netos entre los dos. Llevan años alquilando un piso por 1.400€ en Madrid y tienen ahorrados 70.000€.

Su cuota máxima conjunta es de 1.470€, lo que equivale a una hipoteca de aproximadamente 360.000€. Con 70.000€ de ahorros, pueden comprar una vivienda de hasta 350.000€ (el 20% son 70.000€, más gastos los tienen cubiertos si ajustan el precio).

En Madrid, con 4.250€/m² de media, eso son 82 m². En un barrio medio-alto. Factible, pero ajustado.

Lo que muchas familias no calculan: si tienen hijos, el banco también mira los gastos corrientes. Una familia con dos hijos en colegio concertado y coche puede ver reducida su capacidad de endeudamiento real en 200-300€/mes respecto al máximo teórico. Eso son unos 50.000€ menos de hipoteca aprobada.

Perfil 3 — El divorciado con un solo sueldo (como Lucía, 41 años, Sevilla)

Lucía se divorció hace dos años. Tiene la custodia compartida de sus hijos. Gana 2.100€ netos y paga 400€ de pensión alimenticia al mes.

Aquí viene lo que muchos asesores no explican: el banco descuenta la pensión de tus ingresos antes de calcular tu capacidad. Lucía no tiene 2.100€ disponibles para la hipoteca. Tiene 1.700€. Su cuota máxima es de 595€, lo que equivale a una hipoteca de unos 145.000€.

En Sevilla, con 2.200€/m², eso son 66 m². Perfectamente viable para una persona con custodia compartida. El problema es que Lucía solo tiene 28.000€ ahorrados, lo que limita la compra a una vivienda de unos 140.000€ (20% de entrada + gastos).

La buena noticia: Sevilla tiene bonificaciones en el ITP para familias monoparentales que pueden reducir los gastos de compra entre 3.000€ y 5.000€. Ese dinero puede marcar la diferencia.

Si estás en esta situación, nuestra calculadora de ratio de endeudamiento te ayuda a ver exactamente qué puede aprobar el banco en tu caso.

La ciudad importa más de lo que crees

Mucha gente compara ciudades por precio por metro cuadrado. Pero el dato que realmente importa es el esfuerzo hipotecario: qué porcentaje de tu sueldo se va en la hipoteca.

Valencia y Sevilla son las únicas ciudades donde una persona con sueldo medio puede comprar un piso de 80 m² sin necesitar pareja. En Madrid, necesitas ganar más de 3.200€ netos tú solo. Eso ya es el percentil 85 de ingresos en España.

Puedes ver el mapa completo de esfuerzo hipotecario por provincia en nuestro informe de esfuerzo hipotecario en España.

Lo que nadie te dice sobre los ahorros mínimos reales

El 20% de entrada es el mínimo teórico. En la práctica, los bancos ven con mejores ojos a quien llega con el 25-30% porque reduce el LTV —el porcentaje de la vivienda que financian—, y eso se traduce en mejores condiciones.

Un LTV del 70% (30% de entrada) puede suponer una rebaja de 0.20-0.30 puntos en el tipo de interés respecto a un LTV del 80%. En una hipoteca de 200.000€ a 30 años, eso son unos 12.000€ menos en intereses totales.

Además, si llegas con más ahorros, el banco te pide menos vinculaciones —seguros, tarjetas, planes de pensiones— para darte el mejor tipo. Y los seguros vinculados pueden costar mucho más de lo que parecen.

Cuándo el banco dice no aunque los números cuadren

Hay situaciones en que los números son correctos y el banco rechaza igualmente. Las más frecuentes:

• Contrato temporal o reciente: si llevas menos de 6 meses en tu trabajo actual, muchos bancos no computan ese sueldo.
• Deudas en el CIRBE: cualquier préstamo activo —coche, personal, tarjeta revolving— reduce tu capacidad de endeudamiento euro a euro.
• Autónomos con ingresos irregulares: el banco promedia los últimos 2-3 años de declaraciones. Si un año fue malo, arrastra.
• Historial de impagos: aunque lo hayas regularizado, puede aparecer en ficheros de morosidad hasta 5 años.

Si te han rechazado y no entiendes por qué, puedes solicitar un estudio gratuito de viabilidad para que un asesor revise tu situación concreta.

Qué hacer hoy si estás valorando comprar antes de verano

Junio es el mes de mayor actividad del año en compraventa. Los precios no bajan, los tipos están estabilizados y hay reunión del BCE esta semana con posible movimiento en tipos. Si estás pensando en comprar, ahora mismo tienes visibilidad suficiente para tomar una decisión informada.

El primer paso no es buscar pisos. Es saber exactamente cuánto puedes pedir. Usa nuestra calculadora de cuánto puedo pedir, introduce tu sueldo neto, tus ahorros y tu situación familiar, y tendrás en dos minutos el rango real de compra según tu perfil.

Los números no mienten. Lo que suele fallar es no tenerlos antes de enamorarse de un piso.