Alquiler vs compra en 2026: cuándo dejas de 'tirar dinero' y cuándo la hipoteca sale más cara

Pagas 850€ al mes de alquiler. Tu pareja paga otros 200€ de su parte. Juntos son 1.050€ al mes que se van sin construir nada. O eso te han dicho siempre.

La realidad es más complicada. Y en 2026, con los precios donde están, la frase "alquilar es tirar dinero" puede costarte un error de 40.000€. O ahorrártelo. Depende de dónde vivas, cuánto ganes y cuándo compres.

El mito del dinero tirado: qué dice realmente el análisis

La idea de que alquilar es "tirar dinero" lleva décadas instalada en España. Pero tiene un problema: ignora todo el dinero que también "tiras" al comprar.

Cuando compras una vivienda de 200.000€, el banco no te financia el 100 %. Necesitas al menos el 20 % de entrada (40.000€) más los impuestos y gastos de compra, que hoy suponen entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €): otros 9.500-21.500€ (gastos de compra de vivienda). Es decir, necesitas tener ahorrados entre 49.500 y 61.500€ antes de firmar nada.

Y luego está la cuota hipotecaria: con un tipo fijo de ejemplo del 2.1 % TIN a 30 años, los 160.000€ que financias de esa vivienda te cuestan 599€ al mes (los tipos que publica cada banco, en el ranking de hipotecas fijas). Menos de lo que pagas de alquiler. Pero hay más costes que el banco no te cuenta en el folleto.

Lo que la cuota no incluye (y que el alquiler sí)

Cuando alquilas, tu casero asume el IBI, las derramas, el seguro del edificio y las reparaciones estructurales. Cuando compras, todo eso es tuyo:

Eso son entre 150€ y 300€ más al mes que no aparecen en la simulación del banco. Una cuota de 599€ puede convertirse fácilmente en 750-900€ reales.

Un ejemplo: Ana y Marcos, 31 años, Madrid

Imagina a Ana y Marcos: llevan tres años alquilando un piso en Carabanchel por 950€ al mes. Tienen ahorrados 55.000€ entre los dos y ganan juntos 4.200€ netos.

Quieren comprar en el mismo barrio. Un piso de 80m² en su barrio cuesta unos 280.000€ (como referencia, el valor tasado medio de Madrid capital fue de 5.418€/m² en el 2.º trimestre de 2026, según el MIVAU).

Hacemos los números:

Para comprar ese piso necesitan:

• Entrada (20 %): 56.000€
• Gastos e impuestos (en Madrid, con un ITP del 6 %): unos 18.300€
• Total necesario: unos 74.300€

Tienen 55.000€. Les faltan unos 19.300€. No pueden comprar ese piso ahora mismo.

¿Y si bajan el presupuesto a 200.000€? Necesitarían unos 53.500€ (40.000€ de entrada y unos 13.500€ de gastos en Madrid). Lo tienen, justo. Pero en Madrid, 200.000€ no te da mucho en zona urbana. Tendrían que irse a la periferia o a un piso más pequeño.

¿Qué les sale más barato mes a mes?

En términos de flujo de caja mensual, comprar y alquilar les cuestan parecido, y cuanto más pidan prestado, más gana el alquiler. Pero tienen un problema: si esperan dos años ahorrando y los precios siguen subiendo, necesitarán más entrada todavía.

Este es el círculo vicioso que atrapa a muchas parejas jóvenes en Madrid y Barcelona.

Cómo cambia todo según la ciudad

No es lo mismo comprar en Madrid que en Sevilla. El esfuerzo hipotecario varía brutalmente según dónde vivas, y en algunas ciudades la ecuación sí favorece claramente la compra.

Valor tasado medio de la vivienda libre del MIVAU, 2.º trimestre de 2026. A la entrada hay que sumar los gastos de compra (entre el 5 % y el 11 % del precio, según la comunidad).

En Sevilla, una pareja que paga 800€ de alquiler y tiene unos 60.000€ ahorrados está cerca de poder comprar ya un piso de 80m² y pagar menos de hipoteca que de alquiler. En Madrid o Barcelona, esa misma pareja necesita casi el doble de ahorros.

Si estás valorando dónde comprar, nuestra herramienta de capacidad de compra según sueldo te da el número exacto para tu situación.

El punto de equilibrio: cuándo comprar empieza a ganar

Hay un dato que casi nadie calcula: el punto de equilibrio temporal. Es decir, cuántos años tienes que vivir en una casa comprada para que la inversión compense frente a seguir alquilando.

La regla general que usamos en hipotecas.me: si piensas quedarte menos de 7-8 años, en la mayoría de ciudades españolas el alquiler sale más barato cuando sumas todos los costes reales de comprar (impuestos de entrada, intereses de los primeros años, gastos fijos).

Si te vas a quedar más de 10 años, la compra suele ganar. El capital que vas amortizando cada mes empieza a pesar más que los costes.

Esto es especialmente relevante para parejas jóvenes que no saben si van a cambiar de ciudad por trabajo. Antes de firmar una hipoteca a 30 años, la pregunta no es solo "¿puedo pagarlo?" sino "¿voy a querer seguir aquí dentro de 8 años?".

Lo que cambia si el banco te aprueba el aval ICO

El aval ICO permite a jóvenes de hasta 35 años inclusive (y a familias con menores a cargo) financiar hasta el 95 % del precio: el ICO avala hasta el 20 % del préstamo. Esto cambia radicalmente la ecuación de entrada.

Con el aval, Ana y Marcos podrían comprar ese piso de 200.000€ con solo el 5 % de entrada (10.000€) más los gastos (en vez de 40.000€ más los gastos). Pero ojo: la cuota sube porque el capital financiado es mayor, y necesitan cumplir los requisitos de ingresos y precio máximo del inmueble.

Nuestra lectura en hipotecas.me es que el aval ICO es una herramienta útil, pero no mágica. Reduce la barrera de entrada, pero no reduce la cuota mensual ni los gastos corrientes de ser propietario. Antes de solicitarlo, conviene hacer el cálculo completo con cuánto necesitas realmente ahorrar.

La deducción que ya no existe (y la que sí)

Mucha gente cree que comprar casa da derecho a deducción en la Renta. Eso era antes de 2013.

Hoy, la deducción por inversión en vivienda habitual solo la conserva quien compró su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya se la venía aplicando (régimen transitorio de la Ley del IRPF). Si compras ahora, no desgravas nada por la hipoteca en el IRPF estatal. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones autonómicas propias, pero son parciales y tienen límites de renta.

La que sí vuelve es la del alquiler: desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, permite deducir el 10 % de lo que pagas de alquiler de tu vivienda habitual si tu base imponible es inferior a 33.007,20 € al año, con un máximo de 1.163 € de deducción. El mismo decreto limita al 2 % la subida anual del alquiler hasta finales de 2027. Lo explicamos en la nueva ley del alquiler.

Dicho esto, sí hay gastos deducibles al comprar que mucha gente no aplica bien. Si quieres entender qué puedes y qué no puedes desgravar, el artículo sobre deducciones hipoteca en la Renta lo explica en detalle.

Nuestra lectura: cuándo alquilar es la decisión inteligente

Desde hipotecas.me creemos que alquilar en 2026 puede ser la decisión más racional en estos casos:

• Tienes menos de 50.000€ ahorrados y vives en Madrid, Barcelona o Málaga
• No tienes claro si te quedas en esa ciudad más de 5-6 años
• Eres autónomo con ingresos variables y el banco te va a poner condiciones duras (puedes ver el análisis de hipoteca para autónomos para entender por qué)
• El alquiler que pagas es claramente inferior a la cuota + gastos de una hipoteca equivalente

Y comprar tiene sentido cuando:

• Tienes ahorros suficientes para la entrada sin quedarte sin colchón
• Llevas más de 2 años con ingresos estables y documentables
• Piensas quedarte en esa ciudad al menos 8-10 años
• El alquiler en tu zona ya supera lo que pagarías de hipoteca + gastos

Qué hacer hoy si estás en esta duda

Si sois Ana y Marcos o cualquier pareja joven que lleva meses dándole vueltas a esto, el primer paso no es llamar al banco. Es hacer el cálculo completo con tu situación real.

Usa nuestro simulador de hipotecas para ver cuánto pagarías de cuota según el precio de la vivienda que te interesa. Luego suma los gastos fijos reales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento). Y compáralo con lo que pagas ahora de alquiler.

Si la diferencia es menor de 200€ al mes y tienes los ahorros necesarios, la compra probablemente compensa a largo plazo. Si la diferencia es mayor, o no tienes los ahorros, alquilar un par de años más mientras ahorras puede ser la jugada más inteligente que puedes hacer.