Donación de vivienda de padres a hijos en 2026: impuestos reales, cuándo te conviene más que comprar y cómo financiar la reforma con hipoteca

Tus padres tienen un piso. Quieren dártelo. Y tú piensas que es gratis.

No lo es. Pero tampoco tiene por qué ser caro. La diferencia entre pagar 0€ o 30.000€ en impuestos depende de tres decisiones que la mayoría toma sin información.

Lo que nadie te explica antes de aceptar la donación

Recibir una vivienda por donación no es lo mismo que heredarla. Y no es lo mismo que comprarla. Es una figura fiscal propia, con sus propios impuestos, sus propios plazos y sus propias trampas.

El impuesto que pagas se llama Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Pero ojo: en las donaciones entre padres e hijos, cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas. Y las diferencias son brutales.

Ejemplo real: en Madrid, una donación de vivienda de padres a hijos tiene una bonificación del 99% en la cuota. Pagas casi nada. En cambio, en Asturias o Aragón, sin bonificaciones aplicables, puedes pagar entre un 7% y un 15% sobre el valor del inmueble.

Un piso valorado en 200.000€ puede costarte 0€ en Madrid o más de 20.000€ en otras comunidades. Mismo piso, misma familia, distinta dirección del inmueble.

El caso de Javi, 27 años, Valencia

Javi lleva tres años ahorrando para comprarse un piso. Tiene 22.000€ ahorrados y gana 1.900€ netos al mes. Sus padres tienen un apartamento en Valencia valorado en 180.000€ que ya no usan. Quieren dárselo.

La primera reacción de Javi: "perfecto, así no pido hipoteca". La realidad es más matizada.

En Valencia, la donación de vivienda habitual de padres a hijos tiene una reducción del 95% de la base imponible si el hijo la convierte en su residencia habitual durante al menos cinco años. Sobre el 5% restante (9.000€), Javi pagaría una tarifa progresiva que en este tramo ronda el 7,65%: unos 688€.

Si Javi comprara ese mismo piso en el mercado, pagaría el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): en Valencia, el tipo general es del 10%. Es decir, 18.000€ solo en ese impuesto, más gastos de compra (notaría, registro, tasación): otros 3.000-4.000€.

La donación le ahorra más de 20.000€ respecto a comprar en el mercado. Pero solo si cumple el requisito de residencia habitual y lo hace bien documentado.

Lo que el banco sabe y tú quizás no

Recibir el piso es una cosa. Que esté en condiciones de vivir en él es otra.

El apartamento de los padres de Javi necesita reforma: cocina, baños, suelos. Presupuesto: 35.000€. Dinero que Javi no tiene.

Aquí es donde entra la hipoteca. Y hay dos opciones que muy poca gente conoce:

Opción 1: Hipoteca de reforma sobre vivienda ya en propiedad. Una vez inscrita la donación en el Registro, Javi es propietario. Puede pedir una hipoteca reforma usando ese piso como garantía. El banco financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Con una tasación de 180.000€, Javi podría pedir hasta 144.000€. Para 35.000€ de reforma, tiene margen de sobra.

Opción 2: Préstamo personal para reforma. Más rápido, sin necesidad de nueva escritura hipotecaria. Pero más caro en tipo de interés: entre el 6% y el 9% TAE frente al 2,1%-2,5% de una hipoteca. Para 35.000€ a 10 años, la diferencia en intereses totales puede superar los 8.000€.

Nuestra lectura desde hipotecas.me: si la reforma supera los 20.000€, la hipoteca sobre la vivienda donada casi siempre compensa. Por debajo de esa cifra, el coste de formalizar la hipoteca (notaría, registro, tasación: unos 1.500-2.000€) puede comerse el ahorro en intereses.

Los tres errores que convierten una donación en un problema

1. No declarar la donación en plazo

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones tiene un plazo de 30 días hábiles desde la firma ante notario. Si no lo declaras, Hacienda puede reclamarte el impuesto más recargos e intereses de demora. El recargo por declaración extemporánea puede llegar al 20%.

2. Vender antes de cinco años

Muchas bonificaciones autonómicas exigen que el inmueble donado sea residencia habitual del hijo durante un mínimo de años (normalmente entre 3 y 5). Si vendes antes, Hacienda te reclama la diferencia entre lo que pagaste y lo que deberías haber pagado. Sin bonificación.

3. Confundir el valor de donación con el precio de compra futuro

Esto es clave y muy pocos lo explican: cuando Javi venda ese piso en el futuro, su precio de adquisición a efectos del IRPF será el valor declarado en la donación (más los impuestos pagados en ese momento). No el valor de mercado del día que lo venda. Si el piso se revalorizó, tributará por toda esa ganancia en el IRPF. Y también deberá liquidar la plusvalía municipal al ayuntamiento.

Dicho de otro modo: el ahorro fiscal de hoy puede convertirse en una factura mayor mañana si el piso se revaloriza mucho.

Donación vs. herencia: ¿cuándo conviene no esperar?

Esta es la pregunta que más nos hacen los padres de más de 55 años.

Este último punto es crítico y muy pocos asesores lo mencionan en la primera reunión: los padres que donan en vida tributan en su IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición del piso y el valor declarado en la donación. Si compraron ese piso en 1995 por 60.000€ y ahora vale 200.000€, tienen una ganancia patrimonial de 140.000€ que tributa entre el 19% y el 28%. Eso puede suponer más de 30.000€ en la declaración de los padres.

En la herencia, esa ganancia no tributa para el fallecido. Es lo que se llama la "plusvalía del muerto" y sigue vigente en España.

Nuestra recomendación: si el piso tiene mucha revalorización acumulada, la herencia suele ser más eficiente fiscalmente para el conjunto familiar. Si el piso se adquirió hace poco y la revalorización es moderada, la donación puede tener sentido, especialmente en comunidades con bonificaciones altas.

Qué hacer esta semana si estás en esta situación

Si tus padres te están planteando donar una vivienda, esto es lo que haríamos nosotros:

Primero, consulta el ITP por comunidad autónoma donde está el inmueble. Las bonificaciones cambian y algunas tienen requisitos de renta o edad del donatario.

Segundo, pide a tus padres que calculen su ganancia patrimonial. Necesitan saber cuánto pagaron por el piso y cuánto vale ahora. Si la factura fiscal para ellos es muy alta, quizás conviene esperar.

Tercero, si vas a reformar, simula cuánto te costaría una hipoteca sobre la vivienda donada antes de firmar nada. A veces tiene más sentido pedir la hipoteca antes de inscribir la donación, dependiendo del banco y del perfil.

Cuarto, habla con un gestor o notario antes de firmar la escritura de donación. No después. Los errores en este proceso son difíciles y caros de corregir.

Si quieres que revisemos tu caso concreto, en hipotecas.me ofrecemos un estudio gratuito donde analizamos la estructura más eficiente para tu situación: donación, herencia, compra o una combinación de las tres.