Donación de vivienda de padres a hijos en 2026: impuestos reales, cuándo te conviene más que comprar y cómo financiar la reforma con hipoteca

Tus padres tienen un piso. Quieren dártelo. Y tú piensas que es gratis.

No lo es. Pero tampoco tiene por qué ser caro. La diferencia entre pagar casi nada o miles de euros en impuestos depende de tres decisiones que la mayoría toma sin información.

Lo que nadie te explica antes de aceptar la donación

Recibir una vivienda por donación no es lo mismo que heredarla. Y no es lo mismo que comprarla. Es una figura fiscal propia, con sus propios impuestos, sus propios plazos y sus propias trampas.

El impuesto que pagas se llama Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Pero ojo: en las donaciones entre padres e hijos, cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas. Y las diferencias son brutales.

Un ejemplo: en Madrid, una donación de vivienda de padres a hijos tiene una bonificación del 99 % en la cuota. Pagas casi nada. En cambio, donde la comunidad no bonifica las donaciones, se aplica una tarifa progresiva sobre el valor del inmueble y el impuesto puede sumar miles de euros.

Un piso valorado en 200.000€ puede costarte casi 0€ en Madrid o varios miles de euros en otra comunidad. Mismo piso, misma familia, distinta dirección del inmueble.

El caso de Javi, 27 años, Valencia

Javi lleva tres años ahorrando para comprarse un piso. Tiene 22.000€ ahorrados y gana 1.900€ netos al mes. Sus padres tienen un apartamento en Valencia valorado en 180.000€ que ya no usan. Quieren dárselo.

La primera reacción de Javi: "perfecto, así no pido hipoteca". La realidad es más matizada.

En la Comunitat Valenciana, la donación de padres a un hijo de 21 años o más tiene una reducción de 100.000€ en la base imponible (art. 10 bis de la Ley valenciana 13/1997) y una bonificación del 99 % de la cuota (art. 12 bis), siempre que se formalice en escritura pública. Sobre los 80.000€ restantes, la tarifa autonómica (art. 11) da una cuota de unos 9.258€, que la bonificación deja en unos 93€.

Si Javi comprara ese mismo piso en el mercado, pagaría el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): en la Comunitat Valenciana, el tipo general es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %; ITP en la Comunitat Valenciana). Es decir, 16.200€ solo en ese impuesto, más gastos de compra (notaría, registro, tasación): otros 3.000-4.000€.

La donación le ahorra más de 18.000€ respecto a comprar en el mercado. Pero solo si la donación se formaliza en escritura pública y se declara en plazo.

Lo que el banco sabe y tú quizás no

Recibir el piso es una cosa. Que esté en condiciones de vivir en él es otra.

El apartamento de los padres de Javi necesita reforma: cocina, baños, suelos. Presupuesto: 35.000€. Dinero que Javi no tiene.

Aquí es donde entra la hipoteca. Y hay dos opciones que muy poca gente conoce:

Opción 1: Hipoteca de reforma sobre vivienda ya en propiedad. Una vez inscrita la donación en el Registro, Javi es propietario. Puede pedir una hipoteca reforma usando ese piso como garantía. El banco financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Con una tasación de 180.000€, Javi podría pedir hasta 144.000€. Para 35.000€ de reforma, tiene margen de sobra.

Opción 2: Préstamo personal para reforma. Más rápido, sin necesidad de nueva escritura hipotecaria. Pero suele tener un tipo de interés más alto que una hipoteca. Compara la TAE de cada oferta, que es su coste total, con la de la hipoteca de reforma antes de decidir.

Nuestra lectura desde hipotecas.me: si la reforma supera los 20.000€, la hipoteca sobre la vivienda donada casi siempre compensa. Por debajo de esa cifra, el préstamo personal suele ser más ágil. Ten en cuenta que en la hipoteca la tasación la pagas tú, mientras que notaría, registro y gestoría los paga el banco (Ley 5/2019).

Los tres errores que convierten una donación en un problema

1. No declarar la donación en plazo

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones tiene un plazo de 30 días hábiles desde la firma ante notario. Si no lo declaras, Hacienda puede reclamarte el impuesto más intereses de demora y una posible sanción. Si lo presentas tú fuera de plazo antes de que te lo requieran, pagas un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % si pasan más de 12 meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria).

2. Vender antes de cinco años

Algunas reducciones autonómicas exigen que el inmueble donado sea residencia habitual del hijo durante un mínimo de años (normalmente entre 3 y 5). Si vendes antes, Hacienda te reclama la diferencia entre lo que pagaste y lo que deberías haber pagado. Sin bonificación.

3. Confundir el valor de donación con el precio de compra futuro

Esto es clave y muy pocos lo explican: cuando Javi venda ese piso en el futuro, su precio de adquisición a efectos del IRPF será el valor declarado en la donación (más los impuestos pagados en ese momento). No el valor de mercado del día que lo venda. Si el piso se revalorizó, tributará por toda esa ganancia en el IRPF. Y también deberá liquidar la plusvalía municipal al ayuntamiento.

Dicho de otro modo: el ahorro fiscal de hoy puede convertirse en una factura mayor mañana si el piso se revaloriza mucho.

Donación vs. herencia: ¿cuándo conviene no esperar?

Esta es la pregunta que más nos hacen los padres de más de 55 años.

Este último punto es crítico y muy pocos asesores lo mencionan en la primera reunión: los padres que donan en vida tributan en su IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición del piso y el valor declarado en la donación. Si compraron ese piso en 1995 por 60.000€ y ahora vale 200.000€, tienen una ganancia patrimonial de 140.000€ que tributa por la escala del ahorro (en ese importe, del 19 % al 23 %). Eso puede suponer más de 30.000€ en la declaración de los padres (unos 31.000€ si la ganancia es de uno solo).

En la herencia, esa ganancia no tributa para el fallecido. Es lo que se llama la "plusvalía del muerto" y sigue vigente en España.

Nuestra recomendación: si el piso tiene mucha revalorización acumulada, la herencia suele ser más eficiente fiscalmente para el conjunto familiar. Si el piso se adquirió hace poco y la revalorización es moderada, la donación puede tener sentido, especialmente en comunidades con bonificaciones altas.

Qué hacer esta semana si estás en esta situación

Si tus padres te están planteando donar una vivienda, esto es lo que haríamos nosotros:

Primero, consulta la normativa del Impuesto de Donaciones de la comunidad donde está el inmueble. Las reducciones y bonificaciones cambian y algunas tienen requisitos de parentesco, edad o patrimonio del donatario.

Segundo, pide a tus padres que calculen su ganancia patrimonial. Necesitan saber cuánto pagaron por el piso y cuánto vale ahora. Si la factura fiscal para ellos es muy alta, quizás conviene esperar.

Tercero, si vas a reformar, simula cuánto te costaría una hipoteca sobre la vivienda donada antes de firmar nada.

Cuarto, habla con un gestor o notario antes de firmar la escritura de donación. No después. Los errores en este proceso son difíciles y caros de corregir.

Si vas a necesitar financiación para la reforma o para una compra, en hipotecas.me ofrecemos un estudio gratuito de tu hipoteca. La parte fiscal de la donación, revísala con un asesor fiscal o con el notario.