Errores fiscales al comprar casa: qué gastos NO puedes desgravar y cuánto te cuesta Hacienda

Compraste casa este año o el pasado. Pagaste miles de euros en notaría, gestoría, tasación y registro. Y ahora, en la campaña de la Renta, crees que algo de todo eso te lo va a devolver Hacienda.

Mala noticia: la mayoría de esos gastos no desgrava nada. Y si no lo sabes a tiempo, puedes cometer un error que te cueste una sanción.

Lo que la gente cree que puede desgravar (y no puede)

Esta es la confusión más habitual que vemos en hipotecas.me. La gente mezcla dos cosas que no tienen nada que ver:

• Deducción por inversión en vivienda habitual: existió hasta 2012. Si compraste después, no existe para ti salvo que seas residente en Navarra o País Vasco.
• Gastos de compra como deducción directa en la Renta: no existen en el régimen general.

Los gastos de notaría, gestoría, ITP o AJD, tasación y registro no se deducen en el IRPF cuando compras tu vivienda habitual. Punto.

Pero hay un matiz importante que casi nadie explica.

El truco que sí funciona: el precio de adquisición

Aunque no puedas deducirlos hoy, esos gastos sí tienen valor fiscal. Y mucho.

Cuando en el futuro vendas esa casa, Hacienda calculará tu ganancia patrimonial así:

Ganancia = Precio de venta − Precio de adquisición

Y el precio de adquisición incluye todos los gastos que pagaste al comprar: notaría, registro, gestoría, tasación, ITP o AJD.

Es decir: cada euro que gastas hoy reduce los impuestos que pagarás cuando vendas.

Un ejemplo. Imagina a María, 34 años, que compra un piso en Sevilla por 180.000€. Paga:

Su precio de adquisición real a efectos fiscales es 194.600€, no 180.000€.

Si vende en 10 años por 230.000€, su ganancia tributable no es 50.000€ sino 35.400€. Esos 14.600€ de menos caen en el tramo del 21 % de la base del ahorro, así que son unos 3.066€ menos de impuestos.

El error que comete mucha gente: no guardar las facturas. Sin justificantes, Hacienda no acepta esos gastos como mayor precio de adquisición. Guarda todo.

Los gastos de reforma previa: el caso más peligroso

Aquí es donde más errores vemos. Y los más caros.

Supón que compraste un piso y antes de mudarte hiciste una reforma: pintura, baño nuevo, cocina. Pagaste 12.000€. ¿Puedes deducirlo en la Renta? Depende de algo que muy poca gente sabe distinguir.

Gastos de reparación y conservación: no se pueden incluir en el precio de adquisición de la vivienda habitual. Solo son deducibles si el piso es para alquiler.

Gastos de mejora o ampliación: sí se pueden sumar al precio de adquisición, porque aumentan el valor del inmueble.

¿La diferencia práctica? Cambiar una ventana rota es conservación. Cambiar todas las ventanas por unas de mayor eficiencia energética es mejora.

El problema es que la línea es difusa y Hacienda la interpreta de forma restrictiva. Si metes una reforma de conservación como mejora y te inspeccionan, pagas la diferencia más intereses de demora.

Nuestra lectura en hipotecas.me: si tienes dudas sobre cómo clasificar una reforma, consúltalo antes de presentar la declaración. Una vez presentada, rectificar es más complicado y más caro.

La deducción que SÍ existe y que mucha gente no aplica

Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaste la deducción por ella antes de 2013, conservas la deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio, disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006). Hasta el 15 % de lo que hayas pagado ese año (capital + intereses), con un máximo de 9.040€ de base.

Eso son hasta 1.356€ de devolución al año. Todos los años. Mientras dure la hipoteca.

Si tienes esa hipoteca y no estás aplicando esta deducción, estás regalando dinero a Hacienda. Revisa tus declaraciones de los últimos cuatro años: puedes rectificarlas y reclamar lo que no cobraste.

Si quieres ver exactamente qué puedes desgravar según tu situación, en nuestro artículo sobre deducciones hipoteca en la Renta lo explicamos paso a paso.

Qué pasa si declaras gastos que no puedes deducir

Aquí viene el riesgo real. Algunos contribuyentes, asesorados mal o directamente por su cuenta, incluyen en la Renta gastos de compra como si fueran deducibles. Hacienda cada vez cruza más datos.

Si te detectan una deducción indebida:

• Pagas la cuota que no debías haber cobrado
• Más intereses de demora (el tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos)
• Y, si Hacienda aprecia infracción, una sanción que parte del 50 % de lo dejado de ingresar (artículo 191 de la Ley General Tributaria)

Si lo corriges tú antes de que Hacienda te requiera, no hay sanción: pagas un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % más intereses si pasan más de 12 meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria).

Una deducción indebida de 2.000€ puede acabar costándote 3.000€ o más: los 2.000€ que debías, una sanción que parte del 50 % (1.000€) y los intereses de demora de los años que pasen hasta que Hacienda lo detecte.

Un ejemplo: 22.000€ de reforma mal clasificada

Imagina a Javier, 41 años, que compró en Madrid en 2022. Pagó todos los gastos de compra y ese mismo año hizo una reforma integral: 35.000€. Años después vende el piso, y su gestor incluye toda la reforma como mayor precio de adquisición.

Hacienda revisa la declaración de la venta y determina que 22.000€ de esa reforma eran conservación, no mejora. Su ganancia patrimonial sube 22.000€: al 21 % de la base del ahorro, son 4.620€ más de impuesto, a los que se suman los intereses de demora.

No hay mala fe. Solo desconocimiento de la norma.

Lo que haríamos nosotros en esa situación: separar desde el principio las facturas de reforma en dos grupos, con criterio claro, y documentar por qué cada partida es mejora. Si hay dudas, consultar antes de declarar.

Qué hacer hoy si acabas de comprar

Si compraste casa en 2025 o lo estás haciendo ahora en 2026, esto es lo que tienes que hacer antes de presentar la Renta:

1. Guarda todas las facturas de notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Todas.
2. No las deduzcas directamente en el IRPF como gasto del año. No puedes.
3. Apunta el precio de adquisición total (precio + gastos) en un documento que puedas recuperar en 10 o 20 años cuando vendas.
4. Si hiciste reforma, clasifica cada partida entre conservación y mejora con criterio y documentación.
5. Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya deducías por ella, comprueba que sigues aplicando la deducción cada año.

Para calcular exactamente cuánto puedes pedir prestado según tu situación actual, usa nuestro simulador de hipotecas. Y si quieres revisar los gastos reales de comprar una casa antes de firmar, ahí tienes los números desglosados.

La fiscalidad de la vivienda no es complicada si la conoces antes de actuar. El problema es que casi nadie la explica hasta que ya es tarde.