Compras una vivienda para alquilarla: cuánto financia el banco, qué impuestos pagas diferente y cuándo no te conviene

Hay una conversación que se repite mucho. Alguien tiene ahorros, ve que el alquiler no para de subir y piensa: ¿y si compro un piso para alquilarlo? La idea parece buena sobre el papel. Pero el banco te da menos dinero, Hacienda te trata diferente y hay un punto de inflexión en el que la operación deja de tener sentido. Esto es lo que necesitas saber antes de firmar.

El banco no te financia igual que si fuera tu casa

Esta es la primera sorpresa. Cuando compras tu vivienda habitual, el banco puede financiarte hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Cuando compras para alquilar, ese porcentaje baja al 60-70 % en la mayoría de entidades. Y en algunos casos, al 60 % directamente.

¿Qué significa en euros reales?

Pongamos que quieres comprar un piso de 150.000€ en Valencia para alquilarlo. Si fuera tu vivienda habitual, el banco podría darte 120.000€ y tú pondrías 30.000€ más gastos. Para inversión, el banco te da 90.000-105.000€. Tú tienes que poner entre 45.000 y 60.000€ de tu bolsillo, más los gastos de compra.

Esos gastos —notaría, registro, gestoría, ITP— suponen hoy entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €; desglose en gastos de compra de vivienda). En un piso de 150.000€, estamos hablando de 7.500-16.500€ adicionales.

En total, necesitas tener ahorrados entre 52.500 y 76.500€ para comprar ese piso de 150.000€ como inversión. Muy diferente a los 37.500-46.500€ que necesitarías si fuera tu vivienda habitual.

Si quieres saber exactamente cuánto necesitas en tu caso, la calculadora de ahorro necesario te da el número real.

El tipo de interés también cambia (y no a tu favor)

Los bancos consideran que una hipoteca para inversión tiene más riesgo que una de vivienda habitual. Su razonamiento: si las cosas van mal, primero dejas de pagar el piso de alquiler, no el de tu familia.

Por eso, el tipo que te aplican suele ser algo más alto que el de la misma hipoteca para vivienda habitual; cuánto, depende de cada banco (los tipos de vivienda habitual, banco a banco y con TAE, están en el ranking de hipotecas fijas).

Como referencia: sobre una hipoteca de 100.000€ a 25 años, pasar de un 2,7 % a un 3,0 % TIN (tipos de ejemplo) son unos 15€ más al mes. En 25 años, unos 4.600€ más en intereses. No es dramático, pero entra en el cálculo.

Puedes comparar qué ofrecen los bancos para este perfil en el comparador de hipotecas.

Lo que Hacienda hace diferente contigo

Aquí viene lo que más gente desconoce. Y es donde la operación puede ser muy buena o bastante mediocre dependiendo de cómo la gestiones.

La buena noticia: puedes deducirte casi todo

Cuando alquilas un inmueble, los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pero puedes restar una cantidad importante de gastos:

Si el piso lo alquilas como vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) la reducción general es del 50 %, y sube al 90 % (nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja de renta de más del 5 %), al 70 % (primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler social a una Administración) o al 60 % (vivienda rehabilitada en los dos años anteriores) (art. 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF). Los contratos anteriores conservan el 60 %.

Esto importa mucho. Si ganas 8.000€ brutos de alquiler al año y tienes 4.000€ de gastos deducibles, tu rendimiento neto es 4.000€. Con la reducción del 50 %, solo tributas por 2.000€. A un tipo marginal del 30 %, pagas 600€ a Hacienda. No está mal.

La mala noticia: no puedes deducirte la compra en la Renta

La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió el 1 de enero de 2013 (Ley 16/2012): solo la conserva quien adquirió su vivienda habitual antes de esa fecha y ya se la aplicaba (disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006). Depende de la fecha de compra, no de la de la hipoteca. Para inversión, nunca hubo deducción en la cuota del IRPF. Lo que deduces son los gastos del alquiler, no la compra en sí.

Cuando vendes, pagas más que si vendes tu casa

Aquí está el golpe que nadie te anticipa. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Si vendes un piso de inversión, la ganancia tributa en la base del ahorro, a tipos del 19 % al 30 % por tramos (arts. 66 y 76 de la Ley del IRPF), sin la exención por reinversión en vivienda habitual.

Si compraste por 150.000€ y vendes por 220.000€, la ganancia es 70.000€ (antes de sumar al precio de compra los gastos y restar la amortización deducida). Con la escala del ahorro, pagas unos 15.000€ a Hacienda.

Un ejemplo: Raúl, 44 años, Madrid

Imagina a Raúl: tiene 80.000€ ahorrados y quiere comprar un piso de 160.000€ en Carabanchel para alquilarlo a 900€/mes. Hace los números rápidos: 900€ x 12 = 10.800€ al año. Sobre el precio de compra, eso es casi un 7 % de rentabilidad bruta. Parece fantástico.

Pero cuando lo desglosa bien:

• El banco le financia el 65 %: 104.000€. Él pone 56.000€ + 17.000€ de gastos = 73.000€ de entrada. Tiene 80.000€, así que justo llega.
• La cuota hipotecaria: 104.000€ a 25 años al 2,9 % TIN → 488€/mes
• Gastos fijos anuales: IBI (600€) + comunidad (900€) + seguro (300€) + fondo para reparaciones (500€) = 2.300€/año
• Ingresos netos antes de impuestos: 10.800€ - 2.300€ = 8.500€
• Coste anual de la hipoteca: 488€ x 12 = 5.856€
• Flujo de caja real: 8.500€ - 5.856€ = 2.644€/año → 220€/mes

La rentabilidad neta real ronda el 3,6 % sobre lo invertido (2.644€ sobre 73.000€), antes de impuestos. No es mala, pero tampoco es el chollo que parecía al principio. Y eso asumiendo que el piso siempre está alquilado y no hay derramas.

Raúl decide seguir adelante porque cree en la revalorización del activo a largo plazo. Pero lo hace con los ojos abiertos.

Cuándo NO te conviene frente a comprar tu vivienda habitual

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es que comprar para alquilar tiene sentido en casos concretos. Pero hay situaciones en las que claramente no compensa:

1. Si sigues pagando alquiler para vivir tú

Si pagas 850€/mes de alquiler y compras un piso para alquilar, tienes el peor escenario: financiación más cara, menos deducción fiscal y sigues sin construir patrimonio en tu vivienda. Primero compra donde vives.

2. Si tu rentabilidad bruta es inferior al 5 %

Por debajo de ese umbral, cuando descontamos gastos, impuestos y periodos sin inquilino, la rentabilidad neta rara vez supera el 2,5-3 %, y a cambio asumes el riesgo y el trabajo de ser propietario.

3. Si necesitas ese dinero en menos de 10 años

La vivienda es un activo ilíquido. Si tienes que vender en mal momento, puedes perder. El horizonte mínimo para que una inversión inmobiliaria tenga sentido es una década.

4. Si el piso necesita reforma importante

La hipoteca reforma tiene sus propias condiciones. Pero si compras un piso deteriorado para alquilar, el banco no financia la reforma dentro de la hipoteca de inversión con facilidad. Necesitas más capital propio del que calculas.

Lo que cambia si el inquilino es un familiar

Ojo con esto. Si alquilas el piso a tu cónyuge o a un pariente hasta el tercer grado (un hijo, un hermano, un sobrino), el rendimiento neto que declares no puede ser inferior a la imputación de rentas del artículo 85 (el 1,1 % o el 2 % del valor catastral), aunque cobres menos (art. 24 de la Ley del IRPF). Es una trampa fiscal en la que cae mucha gente.

Qué hacer si quieres seguir adelante

Si has hecho los números y la operación tiene sentido para ti, el primer paso es saber exactamente cuánto te puede dar el banco según tu perfil. No todos los bancos aplican las mismas condiciones para inversión: algunos financian el 70 %, otros se quedan en el 60 %, y los tipos varían bastante.

Usa el simulador de hipotecas para tener una primera estimación de cuota, y si quieres que alguien revise la operación completa —financiación, fiscalidad y rentabilidad real— puedes pedir un estudio gratuito sin compromiso.

Comprar para alquilar puede ser una buena decisión. Pero solo si entras con los números reales, no con los que parecen a primera vista.