Tienes hipoteca variable y el Euríbor baja: cuándo refinanciar, cuándo subrogar y cuándo esperar sin perder dinero

El Euríbor lleva meses bajando y ahora ronda el 2,73%. Si tienes una hipoteca variable firmada hace dos o tres años, cuando el índice estaba por encima del 4%, probablemente ya estés pagando menos. Pero la pregunta que nadie responde con claridad es esta: ¿debería hacer algo ahora o esperar?

La respuesta corta es: depende de cuánto te queda, de cuánto pagas de más y de si tu banco está dispuesto a negociar. La respuesta larga es este artículo.

El error que comete la mayoría cuando el Euríbor baja

Cuando el índice sube, todo el mundo habla de subrogar o cambiar a fija. Cuando baja, la gente se relaja. Y ahí está el error.

Una bajada del Euríbor reduce tu cuota automáticamente en la próxima revisión. Pero eso no significa que tu hipoteca sea ya la mejor opción del mercado. Hoy hay hipotecas fijas al 2,45% TIN y mixtas con tramo inicial al 1,4%. Si tu variable actual cotiza a Euríbor + 1% o más, sigues pagando por encima de lo que pagarías en otro banco.

Pablo, 38 años, Madrid. Firmó en 2022 una hipoteca variable a Euríbor + 0,99% sobre 200.000€ a 25 años. Con el Euríbor al 2,73%, su cuota hipotecaria actual es de unos 1.030€/mes. Si subrogara a una fija al 2,45%, pagaría 892€/mes. Son 138€ menos al mes. En un año, 1.656€. En cinco años, más de 8.000€.

Y sin embargo, Pablo no ha movido ficha. Como la mayoría.

Refinanciar con tu banco: la opción más rápida, pero no siempre la mejor

Refinanciar significa negociar con tu banco actual una mejora de condiciones: bajar el diferencial, cambiar a tipo fijo o ampliar plazo. No hay cambio de banco, no hay notaría, no hay gestoría.

La ventaja es la velocidad. En dos o tres semanas puede estar resuelto.

El problema es que tu banco no tiene ningún incentivo real para ofrecerte lo mejor del mercado. Solo tiene incentivo para ofrecerte lo suficiente para que no te vayas. Y eso, casi siempre, es menos de lo que conseguirías en otro banco.

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es que la refinanciación con el banco actual solo merece la pena cuando la diferencia con las mejores ofertas del mercado es menor de 0,3 puntos y te quedan menos de 10 años de hipoteca. En cualquier otro caso, la subrogación gana.

Cuándo tiene sentido refinanciar con tu banco:

• Te quedan menos de 8-10 años de hipoteca
• Tu diferencial actual ya está por debajo de Euríbor + 0,7%
• Quieres cambiar a fija y tu banco te ofrece menos del 2,6% TIN
• No quieres trámites ni gastos de cambio de banco

Subrogar: cuándo es la jugada correcta y qué cuesta realmente

La subrogación es cambiar tu hipoteca de banco sin cancelarla. El nuevo banco asume la deuda y te ofrece mejores condiciones. Desde la ley hipotecaria de 2019, los gastos de subrogación los paga el banco nuevo, no tú. Eso cambió todo.

Lo que sí pagas tú es la tasación: entre 250€ y 450€ según la vivienda. Y en algunos casos, una comisión por subrogación que puede estar en tu escritura original. Revísala antes de moverse.

El proceso dura entre 4 y 8 semanas. El banco nuevo hace su propia tasación y estudio de riesgo. Si tu perfil ha mejorado desde que firmaste (más ingresos, menos deudas), tienes más poder de negociación del que crees.

Puedes calcular cuánto ahorrarías con nuestra calculadora de subrogación antes de llamar a ningún banco.

Cuándo esperar es la decisión más inteligente

Aquí está el dato que casi nadie te da: el Euríbor podría seguir bajando.

El BCE tiene reunión este mes de julio. Si hay nueva bajada de tipos, el Euríbor podría acercarse al 2,5% en los próximos meses. En ese escenario, si subrogas ahora a una fija al 2,45%, podrías estar firmando justo antes de que tu variable sea más barata que esa fija.

Nuestra lectura en hipotecas.me: si tu diferencial es bajo (Euríbor + 0,5% o menos), esperar tiene sentido. Deja que el Euríbor baje un poco más y luego decide. Pero si tu diferencial es alto (Euríbor + 0,9% o más), cada mes que esperas es dinero que no recuperas.

La regla práctica que usamos nosotros:

Suma cuánto ahorrarías al mes con la mejor oferta del mercado. Multiplícalo por 12. Si esa cifra supera los 1.500€ anuales, no esperes más. El mercado no te va a dar una oferta significativamente mejor en los próximos meses que justifique el coste de oportunidad.

El caso de Ana: cómo calculó si le compensaba moverse

Ana, 44 años, Valencia. Hipoteca variable de 180.000€ a 20 años firmada en 2021, a Euríbor + 1,1%. Con el Euríbor actual, paga 1.020€/mes.

Le ofrecen subrogar a una fija al 2,55%. Cuota resultante: 960€/mes. Ahorro: 60€/mes, es decir, 720€ al año.

La tasación le cuesta 350€. Recupera ese gasto en menos de 6 meses. Y en los 15 años que le quedan, el ahorro total supera los 10.000€, sin contar que se protege de subidas futuras del Euríbor.

Ana subrogó. Y no se arrepiente.

Si estás en una situación parecida, puedes ver cuánta hipoteca puedes conseguir según tu perfil actual con nuestro simulador de hipotecas o explorar las mejores hipotecas variables disponibles ahora mismo.

Lo que el banco no te dice cuando el Euríbor baja

Cuando el Euríbor sube, tu banco te llama para ofrecerte cambiar a tipo fijo. Cuando baja, no te llama nadie.

Eso no es casualidad. El banco sabe que, si no te mueves, seguirás pagando tu diferencial antiguo aunque haya ofertas mejores en el mercado. La información asimétrica funciona a su favor.

El dato que los bancos no publican: en España, más del 60% de los hipotecados con variable nunca han negociado sus condiciones desde que firmaron. Y muchos de ellos tienen diferenciales de Euríbor + 1% o más, cuando hoy se puede conseguir Euríbor + 0,6%.

Esa diferencia, en una hipoteca de 150.000€ a 20 años, son más de 15.000€ en intereses totales.

Si quieres saber si tu hipoteca actual tiene margen de mejora, en hipotecas.me hacemos un estudio gratuito sin compromiso. En 24 horas sabes si merece la pena mover ficha o si ya tienes buenas condiciones.

Qué hacer hoy si tienes hipoteca variable

1. Busca tu escritura y apunta tu diferencial actual (el número que va después de "Euríbor +").
2. Calcula tu cuota actual y compárala con lo que pagarías a tipo fijo hoy con nuestra calculadora de revisión de hipoteca.
3. Si tu diferencial supera el 0,8% y te quedan más de 10 años, pide ofertas a otros bancos esta semana. No el mes que viene.
4. Si tu diferencial está entre 0,5% y 0,8%, negocia primero con tu banco. Si no te ofrece menos del 2,6% fijo, vete a otro.
5. Si tu diferencial está por debajo del 0,5%, probablemente ya tienes buenas condiciones. Espera a ver qué hace el BCE en julio.

El Euríbor bajando es una oportunidad. Pero las oportunidades no esperan indefinidamente.