Divorcio y hipoteca en 2026: qué pasa con la deuda, quién paga y cómo dividir la vivienda

Lucía llevaba tres años intentando quitarle el piso a su ex. El divorcio lo tenían firmado, el juez había dicho que la casa era para ella. Pero el banco seguía cobrándole a él la mitad de la cuota. Y él, claro, dejó de pagar.

Eso es lo que nadie te explica cuando te divorcias: el convenio regulador no le importa al banco. El banco tiene un contrato con dos personas. Y ese contrato sigue vigente hasta que alguien lo cambie de verdad.

El banco no sabe que te has divorciado (y no le importa)

Cuando firmas una hipoteca con tu pareja, los dos sois deudores solidarios. Eso significa que el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos, independientemente de lo que diga el juez de familia.

La deuda solidaria es uno de los conceptos que más confusión genera en divorcios. El convenio regulador —el documento que firma el juez— regula vuestra relación entre vosotros. Pero no modifica el contrato hipotecario. Para eso hace falta otro trámite.

En la práctica, esto significa que si tu ex deja de pagar, el banco viene a por ti. Y si tú dejas de pagar porque crees que ya no es tu problema, el banco te mete en el CIRBE y te destruye el historial crediticio.

Lucía lo aprendió a las malas. Dos años de impagos de su ex, y cuando fue a pedir una hipoteca nueva para un piso pequeño, el banco le dijo que no. Tenía deuda hipotecaria activa y morosidad en el expediente.

Las tres opciones reales que tienes

Cuando una pareja con hipoteca se separa, hay básicamente tres caminos. Cada uno tiene un coste diferente y un nivel de complejidad distinto.

Opción 1: Uno se queda la casa y compra la parte del otro

Es la opción más habitual. Uno de los dos se queda la vivienda, paga al otro su parte del valor actual del piso, y pide al banco que elimine al otro titular de la hipoteca.

Eso se hace con una extinción de condominio (para la propiedad) y una novación del préstamo que libere al que sale (para la deuda), aunque en la práctica algunos bancos lo tramitan como una hipoteca nueva para el titular que se queda.

El problema: el banco tiene que aprobar que una sola persona puede pagar lo que antes pagaban dos. Si tus ingresos no son suficientes, el banco puede negarse. Y sin la aprobación del banco, no puedes quitar a tu ex de la escritura aunque el juez lo haya ordenado.

Coste: la comisión de novación que fije tu contrato, notaría y registro, más el AJD —no el ITP— sobre la parte que adquieres, del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad (lo explicamos en la guía de extinción de condominio).

Opción 2: Vender la vivienda y repartir lo que queda

Si ninguno puede o quiere quedarse con el piso, se vende. Con lo que se obtiene, se cancela la hipoteca y el resto se divide según lo acordado (normalmente al 50 %).

Es la opción más limpia legalmente, pero no siempre la más rentable. Si comprasteis en un momento de precios altos y el mercado ha bajado, puede que la venta no cubra la hipoteca. En ese caso, los dos seguís debiendo al banco la diferencia.

En ciudades como Madrid (valor tasado medio de 5.418€/m²) o Málaga (3.321€/m², +14,8 % interanual), según el MIVAU del 2.º trimestre de 2026, la subida de precios hace que vender ahora sea, en muchos casos, la opción más favorable económicamente.

Opción 3: Seguir pagando juntos (la peor de todas)

Algunos divorciados optan por seguir compartiendo la hipoteca mientras uno de los dos vive en la casa. Suele ser una solución temporal que se convierte en permanente.

Desde hipotecas.me creemos que esta opción solo tiene sentido durante un período muy corto y bien definido, por ejemplo, mientras los hijos terminan el curso escolar. Más allá de eso, es una fuente garantizada de conflictos y de problemas financieros para ambos.

Lo que el banco no te va a decir

Cuando vas al banco a pedir que quiten a tu ex de la hipoteca, el banco tiene dos respuestas posibles:

1. Sí, pero con condiciones: te piden que demuestres que puedes pagar tú solo. Analizan tu sueldo, tu estabilidad laboral, el LTV actual de la vivienda. Si el piso vale más ahora que cuando lo compraste, tienes más margen.

1. No: el banco no quiere asumir el riesgo de tener un solo titular. En ese caso, tienes dos opciones: aportar un avalista o buscar otro banco que te dé una hipoteca nueva con la que cancelar la antigua.

Esto segundo es más habitual de lo que parece. Muchas personas en proceso de divorcio acaban haciendo una subrogación de hipoteca a otro banco con mejores condiciones, aprovechando el momento para mejorar el tipo de interés.

Es un trámite que los bancos conocen bien.

Un ejemplo: cómo lo resolverían Carmen y Pedro

Imagina a Carmen, 42 años, Madrid, y a Pedro, 44. Compraron un piso en 2018 por 280.000€ con una hipoteca variable referenciada al Euríbor. En 2025 se separaron. Capital pendiente: 187.000€. Valor actual del piso: aproximadamente 340.000€.

La diferencia entre el valor y la deuda —153.000€ de patrimonio neto— es lo que había que repartir.

Carmen quería quedarse con el piso. Sus ingresos: 2.800€ netos al mes como funcionaria. La cuota mensual de la hipoteca, con 23 años por delante y un tipo del 2,972 % (Euríbor de septiembre de 2025, 2,172 %, más 0,80 de diferencial): unos 936€. El banco calculó que ella podía asumir la hipoteca sola: la cuota era el 33,4 % de sus ingresos, por debajo del 35 % que se usa como tope de esfuerzo.

Lo que hizo Carmen:

• Acordaron que ella pagaría a Pedro 76.500€ (la mitad del patrimonio neto)
• Pidió una novación al banco para quitar a Pedro de la hipoteca
• El banco aprobó la operación en 6 semanas
• Coste del trámite: notaría, registro y gestión, más el AJD de la mitad que adquiere (del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad)

Pedro cobró su parte y quedó libre de la deuda. Carmen se quedó con la casa y con una hipoteca que puede pagar sola. Un divorcio económicamente bien resuelto.

Puedes ver cuánto puedes pagar tú solo usando nuestro simulador de hipotecas.

Qué pasa si hay hijos y uno se queda en la casa

Cuando hay hijos menores, el juez puede atribuir el uso de la vivienda familiar al progenitor que tenga la custodia, aunque la hipoteca siga a nombre de los dos.

Esto crea una situación paradójica: el que no vive en la casa sigue siendo responsable de la deuda. Y si el que sí vive no paga, el otro acaba respondiendo.

Nuestra lectura es que en estos casos es urgente llegar a un acuerdo sobre quién paga qué y formalizarlo ante notario, aunque sea de forma provisional. Un acuerdo privado no vincula al banco, pero sí puede usarse en sede judicial si hay incumplimientos.

Si estás en esta situación ahora mismo, lo que haríamos nosotros es pedir un estudio de viabilidad para ver si uno de los dos puede asumir la hipoteca en solitario. Puedes hacerlo de forma gratuita en nuestro estudio gratuito.

El impuesto que nadie menciona

Cuando uno de los dos se queda con la parte del otro, esa operación tributa, pero normalmente no por el ITP de una compraventa. Si la vivienda es de los dos a partes iguales y uno se la queda compensando al otro, es una extinción de condominio y paga AJD (del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad) sobre la parte que adquiere. Y si la vivienda era ganancial, su adjudicación a uno de los cónyuges al liquidar la sociedad de gananciales está exenta del impuesto en sus tres modalidades (art. 45.I.B.3 del texto refundido del ITPAJD), en todas las comunidades.

Antes de cerrar cualquier acuerdo, consulta cuánto te va a costar en la guía de extinción de condominio.

Qué hacer hoy si estás en esta situación

Si estás en proceso de separación y tenéis hipoteca juntos, estas son las tres cosas que debes hacer esta semana:

1. Pide la nota simple del piso. Necesitas saber exactamente quién figura como titular, qué cargas tiene la vivienda y cuál es el capital pendiente. Puedes consultarla a través de nuestra herramienta de nota simple.

2. Calcula el valor real del piso. No el valor catastral, sino el de mercado. Con ese dato y el capital pendiente, sabrás qué hay que repartir.

3. Habla con el banco antes de firmar el convenio. Muchos divorciados firman el convenio regulador sin saber si el banco va a aprobar la novación. Si el banco dice que no, el convenio puede quedarse sin efecto práctico.

El divorcio es ya suficientemente complicado emocionalmente. Que la hipoteca no se convierta en otro frente abierto durante años.