Elegir notaría y gestoría al comprar casa: cuánto cuesta cada una y cómo no pagar de más

Cuando firmas una hipoteca, el banco te pone delante una gestoría. Te dice que es «la habitual». Lo que conviene saber: desde 2019, la gestoría que tramita la hipoteca, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción de la hipoteca en el Registro las paga el banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 (LCCI)). Tú pagas la tasación y, si la encargas, la gestoría de tu compraventa. Si te facturan a ti la tramitación de la hipoteca, pide que lo corrijan.

La notaría: el derecho que casi nadie ejerce

Empecemos por lo que más confunde. Hay dos escrituras cuando compras con hipoteca:

• La escritura de compraventa: si compras a un promotor o a otro vendedor profesional, el derecho a elegir notario es tuyo, como adquirente (artículo 126 del Reglamento Notarial). Si el vendedor es un particular, se estará a lo que pactéis.
• La escritura de hipoteca: la elige el comprador. Tú. Siempre.

Lo establecen el Reglamento Notarial y la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI), que te obliga a acudir antes de firmar al notario que tú elijas. El banco no puede imponerte su notaría para la hipoteca. Puede recomendarte una. Pero la decisión es tuya.

¿Cuánto cuesta un notario? Los aranceles notariales están regulados por el Estado, así que el precio varía poco entre notarías para el mismo tipo de escritura. La escritura de hipoteca la paga el banco. La de compraventa de una vivienda de 200.000€ ronda los 594€ de arancel, y de 507 a 766€ entre 100.000 y 500.000€ (cálculo de los gastos de compra del portal).

La diferencia real entre notarías no es el precio base: es la atención, la disponibilidad para resolver dudas y la rapidez para gestionar el registro. Elige una cerca de la vivienda o una que te recomiende alguien de confianza. No te quedes con la que te sugiere el banco sin preguntar antes.

Lo que sí debes hacer: pide cita en la notaría elegida antes de la firma para revisar el borrador de escritura. Tienes derecho a consultar todos los documentos con antelación, incluida la FEIN. Ese rato vale más que cualquier ahorro en honorarios.

La gestoría: aquí sí hay diferencias de precio importantes

La gestoría se encarga de liquidar impuestos, inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y gestionar el papeleo posterior. Es un servicio necesario. El problema es cuál escoges y cuánto pagas.

Los bancos tienen acuerdos con gestorías. La que tramita la hipoteca la elige el banco y, por ley, la paga el banco. Muchas veces esa misma gestoría se ofrece a llevar también tu compraventa (liquidar el ITP e inscribirla), y esa parte sí la pagas tú.

¿Cuánto cobra la gestoría de la compraventa? No hay tarifas reguladas: la referencia del portal es de 200 a 350€ con IVA. Pide siempre el presupuesto por escrito.

¿Puedes usar otra gestoría para tu compraventa? Sí. Si el banco te propone la suya, pide el desglose de sus honorarios de la compraventa, compáralo con otra y decide: la tramitación de la hipoteca no depende de esa elección.

Los errores que cuestan dinero de verdad

Error 1: No pedir el desglose antes de firmar

Muchos compradores reciben una factura de gestoría después de la firma. No antes. Para cuando la ven, ya no pueden hacer nada. Pide siempre el presupuesto detallado antes de autorizar. Debe incluir honorarios propios, provisión para impuestos y gastos de registro por separado.

Error 2: Confundir la provisión de fondos con los honorarios

La gestoría te pide una provisión de fondos: una cantidad que incluye sus honorarios más los impuestos que va a liquidar en tu nombre (el ITP si compras segunda mano, del 4 al 10 % según la comunidad y hasta el 13 % en los tramos altos; o el AJD de la compraventa si es obra nueva, que pagas tú: lo que paga el banco desde 2018 es el AJD de la escritura de hipoteca). Por eso la provisión puede ser de varios miles de euros, según el precio de la vivienda. No es el coste de la gestoría: es un adelanto que luego se liquida. Exige siempre la liquidación final y que te devuelvan el sobrante.

Error 3: No revisar la nota simple antes de comprar

Esto no lo gestiona la gestoría, pero muchos compradores lo descubren tarde. La nota simple para hipoteca te dice si la vivienda tiene cargas, embargos o hipotecas anteriores. Cuesta 9,02€ en el Registro de la Propiedad. No delegues esto: pídela tú antes de firmar arras.

Error 4: Asumir que la tasación la elige el banco

El banco puede recomendarte una tasación hipotecaria, pero puedes presentar una propia de cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptarla si no ha caducado (artículo 3 bis de la Ley 2/1981). El coste de tasar una vivienda ronda los 250-450€ según el tipo y tamaño del inmueble. Si la tasación sale baja, tienes un problema mayor, como explicamos en cómo reclamar una tasación baja.

Lo que nadie te dice sobre el Registro de la Propiedad

Inscribir la escritura en el Registro tiene un coste regulado, igual que el notario. Para la compraventa de una vivienda de 200.000€, el arancel registral ronda los 214€ (y la inscripción de la hipoteca la paga el banco). Este gasto lo gestiona la gestoría, pero el precio no varía según qué gestoría uses: está fijado por ley.

Lo que sí puede variar es el tiempo. Una gestoría eficiente inscribe en 2-4 semanas. Una lenta puede tardar 2-3 meses. Durante ese tiempo, técnicamente no eres propietario registral, lo que puede afectar a seguros, herencias o cualquier trámite que requiera acreditar la propiedad.

Pregunta a la gestoría cuál es su plazo habitual de inscripción. Si no te dan una respuesta concreta, es una señal.

El resumen de gastos reales que el banco no te enseña junto

Para que tengas una imagen completa, estos son los gastos de notaría, gestoría y registro para una compra habitual de 200.000€ en segunda mano:

A esto se suma el impuesto de la compra (ITP o IVA y AJD), que es la partida grande.

Esto va por encima del precio de la vivienda y de la hipoteca. Es parte de los gastos de compra de vivienda que debes tener calculados antes de firmar nada.

Qué hacer hoy si estás a punto de firmar

Si tienes fecha de firma en las próximas semanas, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Pregunta al banco qué gestoría usa y pide el presupuesto desglosado. Si no te lo dan antes de firmar, es una señal de alerta.
2. Pide presupuesto al menos a otra gestoría y compara. Con una búsqueda rápida y una llamada tienes presupuesto en el día.
3. Elige tú la notaría para la escritura de hipoteca. Llama a una o dos de tu zona, pregunta disponibilidad y pide que te expliquen el proceso.
4. Calcula cuánto necesitas tener ahorrado más allá del precio. Usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar para no llevarte sorpresas el día de la firma.

El banco tiene su proceso. Tú tienes tus derechos. Ejercerlos en este momento puede ahorrarte dinero sin negociar absolutamente nada.