Elegir notaría y gestoría al comprar casa: cuánto cuesta cada una y cómo no pagar de más

Cuando firmas una hipoteca, el banco te pone delante una gestoría. Te dice que es «la habitual». Y tú firmas. Lo que no te dice es que esa gestoría la elige el banco, trabaja para el banco y tú la pagas. Y que tienes derecho a elegir la tuya.

Esto le pasó a Elena, 34 años, Madrid. Firmó su hipoteca en mayo. Pagó 1.850€ de gestoría sin preguntar. Cuando se lo contó a una amiga que había comprado dos meses antes, descubrió que ella había pagado 1.100€ eligiendo una gestoría propia. Misma ciudad, misma operación, 750€ de diferencia.

La notaría: el derecho que casi nadie ejerce

Empecemos por lo que más confunde. Hay dos escrituras cuando compras con hipoteca:

• La escritura de compraventa: la elige el vendedor. Si el vendedor es un promotor, casi siempre tiene su notaría. Si es un particular, puedes negociarlo.
• La escritura de hipoteca: la elige el comprador. Tú. Siempre.

Esto lo establece la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) desde 2019. El banco no puede imponerte su notaría para la hipoteca. Puede recomendarte una. Pero la decisión es tuya.

¿Cuánto cuesta un notario? Los aranceles notariales están regulados por el Estado, así que el precio varía poco entre notarías para el mismo tipo de escritura. Para una hipoteca de 150.000€, los honorarios notariales rondan los 400-600€. Para una de 250.000€, entre 550-750€.

La diferencia real entre notarías no es el precio base: es la atención, la disponibilidad para resolver dudas y la rapidez para gestionar el registro. Elige una cerca de la vivienda o una que te recomiende alguien de confianza. No te quedes con la que te sugiere el banco sin preguntar antes.

Lo que sí debes hacer: pide cita en la notaría elegida antes de la firma para revisar el borrador de escritura. Tienes derecho a consultar todos los documentos con antelación, incluida la FEIN. Ese rato vale más que cualquier ahorro en honorarios.

La gestoría: aquí sí hay diferencias de precio importantes

La gestoría se encarga de liquidar impuestos, inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y gestionar el papeleo posterior. Es un servicio necesario. El problema es cuál escoges y cuánto pagas.

Los bancos tienen acuerdos con gestorías propias. Cuando te ofrecen «su gestoría», no es por comodidad: es porque hay una relación comercial de por medio. Tú pagas la factura, pero la gestoría sirve al banco.

¿Cuánto cobran las gestorías? Aquí no hay tarifas reguladas. El rango habitual:

La diferencia puede superar los 800€ en la misma operación. Y nadie te lo advierte.

¿Puedes elegir tu propia gestoría? Sí, en la mayoría de los casos. Algunos bancos lo aceptan sin problema. Otros ponen resistencia o dicen que «complica el proceso». No es verdad. Lo que complica es perder el margen que obtienen con su gestoría.

Si el banco insiste en usar la suya, pídele por escrito el desglose de honorarios antes de aceptar. Compara con al menos una gestoría independiente. Si la diferencia es menor de 300€ y el banco ofrece mejor servicio o rapidez, puede compensar. Si supera esa cifra, merece la pena gestionar la tuya.

Los errores que cuestan dinero de verdad

Error 1: No pedir el desglose antes de firmar

Muchos compradores reciben una factura de gestoría después de la firma. No antes. Para cuando la ven, ya no pueden hacer nada. Pide siempre el presupuesto detallado antes de autorizar. Debe incluir honorarios propios, provisión para impuestos y gastos de registro por separado.

Error 2: Confundir la provisión de fondos con los honorarios

La gestoría te pide una provisión de fondos: una cantidad que incluye sus honorarios más los impuestos que va a liquidar en tu nombre (el ITP si compras segunda mano, o el AJD si es obra nueva, aunque desde 2019 lo paga el banco). Esa provisión puede ser de 8.000 a 20.000€ dependiendo del precio de la vivienda. No es el coste de la gestoría: es un adelanto que luego se liquida. Exige siempre la liquidación final y que te devuelvan el sobrante.

Error 3: No revisar la nota simple antes de comprar

Esto no lo gestiona la gestoría, pero muchos compradores lo descubren tarde. La nota simple para hipoteca te dice si la vivienda tiene cargas, embargos o hipotecas anteriores. Cuesta 9,02€ en el Registro de la Propiedad. No delegues esto: pídela tú antes de firmar arras.

Error 4: Asumir que la tasación la elige el banco

El banco puede recomendarte una tasación hipotecaria, pero puedes presentar una propia de cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El coste ronda los 300-500€ según el tamaño del inmueble. Si la tasación sale baja, tienes un problema mayor, como explicamos en detalle en este artículo sobre qué hacer cuando la tasación sale baja.

Lo que nadie te dice sobre el Registro de la Propiedad

Inscribir la escritura en el Registro tiene un coste regulado, igual que el notario. Para una vivienda de 200.000€, los aranceles registrales rondan los 400-600€. Este gasto lo gestiona la gestoría, pero el precio no varía según qué gestoría uses: está fijado por ley.

Lo que sí puede variar es el tiempo. Una gestoría eficiente inscribe en 2-4 semanas. Una lenta puede tardar 2-3 meses. Durante ese tiempo, técnicamente no eres propietario registral, lo que puede afectar a seguros, herencias o cualquier trámite que requiera acreditar la propiedad.

Pregunta a la gestoría cuál es su plazo habitual de inscripción. Si no te dan una respuesta concreta, es una señal.

El resumen de gastos reales que el banco no te enseña junto

Para que tengas una imagen completa, estos son los gastos de notaría, gestoría y registro para una compra habitual de 200.000€ en segunda mano:

Esto va por encima del precio de la vivienda y de la hipoteca. Es parte de los gastos de compra de vivienda que debes tener calculados antes de firmar nada.

Qué hacer hoy si estás a punto de firmar

Si tienes fecha de firma en las próximas semanas, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Pregunta al banco qué gestoría usa y pide el presupuesto desglosado. Si no te lo dan antes de firmar, es una señal de alerta.
2. Busca al menos una gestoría independiente y compara. Con una búsqueda rápida y una llamada tienes presupuesto en el día.
3. Elige tú la notaría para la escritura de hipoteca. Llama a una o dos de tu zona, pregunta disponibilidad y pide que te expliquen el proceso.
4. Calcula cuánto necesitas tener ahorrado más allá del precio. Usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar para no llevarte sorpresas el día de la firma.

El banco tiene su proceso. Tú tienes tus derechos. Ejercerlos en este momento puede ahorrarte más de 1.000€ sin negociar absolutamente nada.