Notaría, gestoría y gastos ocultos al comprar casa en junio: lo que nadie te dice hasta que ya has firmado

Compras una casa de 200.000€. Tienes los ahorros justos para la entrada y los gastos. Firmas. Y tres días después llega una factura de gestoría que no esperabas, otra del registro, y Hacienda te reclama el ITP en un plazo que no te explicaron.

Eso le pasó a Carmen, 38 años, profesora en Valladolid. Cerró su primera compra en mayo y tuvo que pedir un préstamo personal de 4.000€ para cubrir los gastos que nadie le había desglosado. "El banco me dijo que necesitaba el 20% de entrada más un 10% para gastos. Pero no me explicó qué era ese 10%."

Ese 10% tiene nombre, apellidos y facturas. Vamos a abrirlo.

El dinero que pagas el día de la firma (y el que llega después)

Los gastos de compra de vivienda se dividen en dos bloques que casi nadie separa bien: los que pagas en el momento de la firma y los que llegan semanas después.

En el momento de la firma:

• Notaría: entre 600€ y 1.200€ dependiendo del precio del inmueble. La escala es pública (arancel notarial), pero el notario tiene cierto margen. Para una vivienda de 200.000€, calcula unos 800-900€.
• Gestoría: aquí empieza el problema. El banco suele imponer su gestoría para tramitar la hipoteca. El coste varía entre 300€ y 600€, pero algunos cobran hasta 900€. Y tú no puedes elegirla.
• Tasación hipotecaria: entre 300€ y 500€, que pagas antes incluso de saber si te aprueban la hipoteca. Si el banco dice no, ese dinero no te lo devuelven.

Lo que llega después (y que mucha gente no tiene previsto):

• ITP o AJD: el impuesto gordo. Si compras vivienda usada, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. En Madrid es el 6%, en Cataluña el 10%. Para una casa de 200.000€, estamos hablando de entre 12.000€ y 20.000€. Si compras obra nueva, pagas AJD (entre 0,5% y 1,5%) más IVA al 10%.
• Registro de la propiedad: entre 400€ y 700€. También lo gestiona la gestoría, pero es un coste aparte.
• Nota simple: unos 10€, pero es el documento que deberías pedir ANTES de firmar nada. Muestra las cargas de la vivienda, si tiene hipoteca pendiente, embargos o limitaciones.

Sí, has leído bien. Para una casa de 200.000€ en Cataluña, los gastos pueden superar los 23.000€. Eso es el 11,5% del precio. Mucho más que ese "10% para gastos" que te dicen de forma genérica.

La gestoría: el gasto que el banco no te deja negociar (pero que sí puedes vigilar)

Desde hipotecas.me llevamos años viendo el mismo patrón: el banco impone su gestoría para tramitar la hipoteca, y el comprador asume que ese coste es fijo e inamovible.

La realidad es más matizada.

La Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) establece que los gastos de gestoría de la hipoteca los paga el banco. Pero hay dos gestorías en juego: la de la hipoteca (que paga el banco) y la de la compraventa (que puedes contratar tú libremente).

Muchos compradores no saben que son dos cosas distintas y acaban pagando la gestoría del banco para todo, cuando podrían haber contratado una gestoría independiente para la parte de compraventa a un precio menor.

Lo que puedes hacer: pregunta explícitamente a tu banco qué incluye exactamente la gestoría que te cobra. Pide el desglose por escrito. Si el importe de la compraventa lo incluyen en la misma factura que la hipoteca, tienes derecho a separarlo.

En la notaría, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) debe entregarte 10 días antes de la firma. Úsalos. Léela. Si hay algo que no entiendes, es el momento de preguntar, no el día de la firma.

El ITP: el impuesto que más sorpresas da en junio

Estamos en campaña de la Renta y mucha gente confunde el ITP con algo que se declara en el IRPF. No es así.

El ITP hay que autoliquidarlo en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si no lo pagas en ese plazo, empieza a correr un recargo del 5% que puede llegar al 20% más intereses de demora.

El problema en junio es el siguiente: firmas, te vas de vacaciones en julio, y cuando vuelves en agosto ya tienes el recargo encima.

La base del ITP no siempre es el precio que has pagado. Hacienda tiene su propio valor de referencia catastral, y si ese valor es superior al precio de compra, tributa sobre el mayor. Puedes consultar el valor de referencia catastral antes de firmar para no llevarte sorpresas.

Algunas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas. En Andalucía, por ejemplo, el tipo puede bajar al 3,5% si eres menor de 35 años y el precio no supera cierto límite. Puedes ver las bonificaciones de ITP por comunidad autónoma para calcular exactamente lo que pagarás según dónde compres.

Lo que nadie te dice sobre la notaría: tienes más poder del que crees

El notario es elegido por el comprador. No por el banco, no por el vendedor. Tú.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: puedes ir a la notaría que quieras, en la ciudad que quieras (siempre que sea competente para el acto). Y los aranceles notariales están regulados por ley, así que el precio no varía mucho entre notarías. Lo que sí varía es la atención y la disponibilidad para explicarte lo que estás firmando.

Nuestra recomendación: elige una notaría que conozcas o que te hayan recomendado. Y usa los 10 días previos a la firma para leer la documentación y mandar tus preguntas por escrito al notario. Están obligados a atenderte.

Un detalle que pocos conocen: si el notario detecta que alguna cláusula de tu hipoteca puede ser abusiva, está obligado a advertírtelo. Esto ha ocurrido más veces de lo que parece desde que entró en vigor la LCCI en 2019.

Javi tiene 27 años, sus padres le dan 40.000€ y nadie le ha dicho esto

Los padres de Javi, de Zaragoza, quieren ayudarle con la entrada. Le transfieren 40.000€. Perfecto.

Lo que no saben es que Hacienda va a ver esa transferencia. Y si no está bien documentada, puede considerarse una donación sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en Aragón tiene tipos que pueden superar el 7%.

Si es un préstamo entre familiares, hay que formalizarlo ante notario o en documento privado con fecha cierta, y declararlo a Hacienda aunque sea al 0% de interés. Si es una donación, también hay que declararla.

Esto no es para asustarte. Es para que lo hagas bien y no pagues dos veces.

En junio, con la campaña de la Renta abierta, Hacienda cruza más datos de los que imaginas. Una transferencia de 40.000€ entre cuentas de distintos titulares llama la atención. Tenlo en cuenta.

Cómo negociar sin perder la operación en junio

Junio es el mes con más cierres del año. Vendedores y compradores tienen prisa. Eso te da margen para negociar ciertos gastos, pero también puede hacerte firmar algo que no deberías.

Qué puedes negociar:

• La comisión de apertura de la hipoteca (si el banco la cobra, es negociable)
• Los seguros vinculados: el seguro de hogar y el seguro de vida no tienen por qué ser los del banco. Puedes contratar uno externo y mantener la bonificación del tipo de interés si lo negocias bien antes de firmar
• La gestoría de compraventa: como hemos explicado, puedes usar una propia

Qué NO debes sacrificar por cerrar rápido:

• Los 10 días de reflexión tras recibir la FEIN. Están en la ley. Nadie puede quitártelos
• La lectura de la nota simple antes de firmar arras. Si la vivienda tiene cargas, es mejor saberlo antes
• La tasación independiente si tienes dudas sobre el valor del inmueble

Si estás cerrando una operación ahora mismo y quieres saber exactamente cuánto vas a pagar en total —hipoteca, gastos e impuestos—, puedes usar nuestro simulador de hipotecas o pedir un estudio gratuito donde te desglosamos cada euro antes de que firmes nada.

La sorpresa más cara en una compra de vivienda no es el precio del piso. Es no saber lo que viene después.