Segunda vivienda en 2026: cuándo comprar sale mejor que alquilar, qué paga Hacienda y cuánto menos te da el banco

El banco no te va a dar el 80% que le dio a tu primera casa. Hacienda va a saber si la alquilas o la dejas vacía. Y los impuestos de la compra son más caros. Nadie te lo dice antes de firmar.

Si estás pensando en comprar una segunda vivienda —ya sea para alquilar, para el verano o como inversión— este artículo es lo que necesitas leer antes de hablar con ningún banco.

El banco te financia menos: aquí están los números reales

Con tu primera vivienda, el banco te financia hasta el 80% del valor de tasación. Con la segunda, ese límite cae al 60-70%, y algunos bancos se quedan en el 60% sin negociación posible.

En la práctica, eso significa esto:

Eso sin contar los gastos de compra —notaría, registro, ITP, gestoría— que en una segunda vivienda pueden superar el 10-12% del precio. Si quieres saber cuánto necesitas ahorrar en total, nuestra calculadora de ahorro necesario te lo calcula en dos minutos.

Además, el tipo de interés que te ofrecen suele ser entre 0,1 y 0,3 puntos más alto que en primera vivienda. No es mucho en papel. Pero en 20 años, en una hipoteca de 150.000 €, son entre 3.000 y 9.000 euros más en intereses.

La historia de Marta: compró para alquilar y no hizo los cálculos bien

Marta tiene 43 años, vive en Madrid y lleva años pensando en comprar un piso en Valencia para alquilarlo. Precio: 220.000 euros. Le parece una buena inversión porque el alquiler en Valencia ha subido un 12,1% interanual y los pisos en zonas céntricas se alquilan a 1.000-1.100 euros al mes.

Hasta aquí, todo bien. El problema llegó cuando habló con el banco.

Le pidieron el 40% de entrada —el 60% era lo máximo que financiaban—, más los gastos de compra. En total, necesitaba tener 110.000 euros líquidos antes de firmar. Tenía 70.000. Tuvo que esperar.

Lo que Marta no había calculado: con una hipoteca variable al Euríbor + 0,9% (con el Euríbor en el 2,87% actual), su cuota mensual era de 760 euros. El alquiler que iba a cobrar: 1.050 euros brutos. Margen bruto: 290 euros al mes.

Pero luego llegó Hacienda.

Lo que Hacienda te cobra por una segunda vivienda (aunque no la alquiles)

Aquí viene el dato que más sorprende a la gente: si tienes una segunda vivienda y no la alquilas, Hacienda te cobra igualmente.

Se llama imputación de rentas inmobiliarias. El Estado considera que esa vivienda te genera un rendimiento ficticio —aunque esté vacía— y te lo suma a tu base imponible del IRPF. El porcentaje es el 1,1% del valor catastral (o el 2% si el catastro no se ha revisado en los últimos 10 años).

Ejemplo concreto: una vivienda con valor catastral de 80.000 euros tributa como si te generara 880 euros de renta al año. No es una ruina, pero es dinero que pagas sin haber cobrado nada.

Si la alquilas, la cosa cambia

Si alquilas la segunda vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre los rendimientos netos (ingresos menos gastos deducibles). Es decir, si cobras 12.000 euros al año y tienes 4.000 de gastos, tributas solo sobre 3.200 euros.

Esa reducción del 60% es el gran incentivo fiscal del alquiler residencial. Pero tiene condiciones: tiene que ser vivienda habitual del inquilino, no alquiler vacacional, y tienes que declararla correctamente.

Si la alquilas por temporadas o como apartamento turístico, la reducción desaparece. Tributas por el 100% del rendimiento neto.

¿Cuándo compra sale mejor que alquilar una segunda vivienda?

Esta es la pregunta real. Y la respuesta depende de tres variables:

1. El precio de compra vs. el alquiler de mercado

La regla del PER (Price to Earnings Ratio): divide el precio de compra entre el alquiler anual que generaría. Si el resultado es inferior a 20, comprar empieza a tener sentido como inversión. Si supera 25, el alquiler suele salir mejor.

En Valencia, Sevilla y Málaga, los números todavía cuadran para comprar. En Madrid y Barcelona, la rentabilidad bruta se comprime y hay que afinar mucho más el análisis.

2. Tu capacidad de financiación real

Si tienes que pedir una hipoteca para la segunda vivienda, el margen de rentabilidad se estrecha. La cuota hipotecaria de una hipoteca de 130.000 euros a tipo fijo del 2,45% a 20 años es de unos 680 euros al mes. Si el alquiler que cobras es de 800 euros, el margen bruto antes de impuestos y gastos es de 120 euros. Muy ajustado.

3. La plusvalía esperada

Si compras en una zona con recorrido de revalorización, la rentabilidad total (alquiler + plusvalía al vender) puede compensar un margen mensual ajustado. Málaga lleva un +15,4% interanual en precio. Quien compró hace tres años ya ha ganado más por revalorización que por alquiler.

Pero eso es especulación, no inversión segura. Y cuando vendas, pagarás plusvalía municipal e IRPF por la ganancia patrimonial.

Los impuestos de la compra son más caros que en primera vivienda

En la mayoría de comunidades autónomas, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para segunda vivienda no tiene bonificaciones. Las reducciones para jóvenes, familias numerosas o primera vivienda no aplican.

Ejemplo: en Andalucía, el ITP general es del 7%. Para una primera vivienda de joven menor de 35 años, puede bajar al 3,5%. Para una segunda vivienda, pagas el 7% sin descuento. En una vivienda de 200.000 euros, eso son 14.000 euros solo de ITP.

Puedes consultar las bonificaciones por comunidad en nuestro simulador de ITP para ver exactamente cuánto pagarías en tu caso.

Lo que haríamos nosotros si estuviéramos en tu lugar

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es clara: la segunda vivienda como inversión tiene sentido en 2026, pero solo si tienes el colchón de entrada sin necesitar hipoteca máxima, y si compras en ciudades donde el PER es inferior a 20.

Si necesitas financiación al límite, los márgenes son demasiado ajustados para cualquier imprevisto: una derrama, un inquilino moroso, una reforma.

Si tienes los ahorros suficientes y compras bien, ciudades como Valencia o Sevilla todavía ofrecen rentabilidades brutas del 5-6% que, con la reducción fiscal del alquiler, se convierten en una inversión razonable.

Antes de tomar ninguna decisión, usa nuestro comparador de hipotecas para ver qué condiciones reales te ofrecen los bancos para segunda vivienda. Las diferencias entre entidades son mayores de lo que parece, especialmente en este tipo de operaciones.

Y si ya tienes una segunda vivienda y estás pensando en optimizar tu fiscalidad antes de que cierre la campaña de la Renta, revisa nuestro artículo sobre errores fiscales al vender casa —muchos de esos errores aplican también a los propietarios de segunda vivienda que alquilan.