Parejas no casadas comprando casa juntos en 2026: copropiedad, hipoteca conjunta e impuestos en separación

Cada año, miles de parejas en España compran una casa juntas sin estar casadas. Nadie les avisa de que, si la relación termina, el reparto de esa casa puede ser tan complicado —y tan caro— como un divorcio de libro. A veces más.

Esto no es un problema hipotético. Es lo que le pasó a Elena y Sergio, 34 y 36 años, Valencia. Compraron un piso de 220.000€ en 2021, pusieron la entrada a medias y firmaron la hipoteca conjunta. Tres años después, la relación se rompió. Lo que parecía sencillo —"vendemos y nos repartimos lo que queda"— se convirtió en meses de negociación, una extinción de condominio que no esperaban y una factura fiscal que ninguno había calculado.

Lo que firmáis cuando compráis juntos sin estar casados

Cuando una pareja no casada compra una vivienda, lo que se crea legalmente es una copropiedad —también llamada comunidad de bienes—. Cada uno es titular de un porcentaje del inmueble. Normalmente al 50%, aunque puede ser en otra proporción si así se refleja en escritura.

Eso significa que ambos figuran en el Registro de la Propiedad. Ambos responden ante el banco. Y ambos necesitan estar de acuerdo para vender, alquilar o hacer cualquier cambio relevante sobre la vivienda.

Lo que NO existe, a diferencia del matrimonio, es un régimen económico legal que regule qué pasa si la relación termina. Las parejas de hecho tienen reconocimiento jurídico en algunas comunidades autónomas, pero en materia de vivienda y deuda hipotecaria, la regulación es escasa y muy desigual según dónde vivas.

Desde hipotecas.me lo vemos continuamente: la mayoría de parejas que compran juntas sin casarse no han firmado ningún acuerdo privado de convivencia. Y eso, cuando llega la ruptura, lo complica todo.

La hipoteca conjunta: los dos responden por el 100%

Este es el punto que más sorprende. Cuando pedís una hipoteca conjunta, el banco no os presta el 50% a cada uno. Os presta el 100% a los dos, de forma solidaria.

Eso quiere decir que si uno deja de pagar, el banco puede reclamar la totalidad de la deuda al otro. No el 50%. El 100%.

Pablo, 38 años, Madrid, lo descubrió de la peor manera. Su pareja perdió el trabajo y dejó de aportar su parte de la cuota. El banco empezó a reclamarle a él el importe íntegro. Aunque habían pactado verbalmente pagar a medias, ese acuerdo verbal no tenía ningún valor frente a la entidad financiera.

Antes de firmar, hay que entender bien qué es el capital pendiente que asume cada uno en caso de ruptura. Y ponerlo por escrito.

Qué pasa fiscalmente cuando os separáis

Aquí viene la parte que nadie explica en la inmobiliaria.

Cuando una pareja no casada decide que uno se queda la casa y el otro sale de la escritura, hay dos operaciones posibles:

1. Extinción de condominio: Uno compra la parte del otro. Es la opción más habitual y la más eficiente fiscalmente. Solo tributa por AJD —Actos Jurídicos Documentados—, que en la mayoría de comunidades autónomas ronda el 0,5% al 1,5% del valor de la parte que se adquiere. Mucho menos que una compraventa normal.

2. Compraventa de la parte alícuota: Si se formaliza como compraventa, tributa por ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—. Dependiendo de la comunidad, puede llegar al 10%. Una diferencia brutal respecto a la extinción de condominio.

El problema es que Hacienda puede recalificar la operación si detecta que no se hace correctamente. Por eso es fundamental que la escritura recoja bien la naturaleza del acto.

Y hay un tercer escenario: vender a un tercero. Si ninguno puede o quiere quedarse la casa, la vendéis y repartís el beneficio. Aquí cada uno tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF sobre su porcentaje. Si comprasteis por 220.000€ y vendéis por 260.000€, la ganancia es de 40.000€. Cada uno declara 20.000€ en su renta.

El acuerdo de convivencia: el documento que casi nadie firma

Existe una herramienta legal que protege a las parejas no casadas antes de comprar: el pacto o acuerdo de convivencia. Es un documento privado —o notarial, si queréis más seguridad— donde se regula qué pasa con la vivienda si la relación termina.

Puede incluir:

• Quién tiene derecho de adquisición preferente sobre la parte del otro
• A qué precio se valorará esa parte
• Qué pasa si uno no puede asumir la hipoteca solo
• Cómo se reparten los gastos de comunidad, IBI y derramas mientras convivís

No es un trámite caro. Un notario puede formalizarlo por entre 100€ y 300€. Comparado con lo que puede costar una disputa judicial sobre una vivienda, es la mejor inversión que podéis hacer.

Nuestra lectura en hipotecas.me es clara: si vais a comprar juntos sin casaros, este documento no es opcional. Es tan importante como la propia escritura de compraventa.

Si uno de los dos ya tiene hipoteca de antes de 2013

Hay un detalle fiscal que muy poca gente conoce. Si uno de los miembros de la pareja tenía una hipoteca anterior a 2013 y se acoge a la deducción por vivienda habitual en el IRPF, comprar una nueva vivienda conjunta puede hacerle perder esa deducción.

La normativa es clara: la deducción por vivienda habitual solo aplica sobre la que es tu residencia principal. Si cambias de vivienda habitual, pierdes el derecho a seguir deduciendo por la anterior.

Es un punto que hay que revisar antes de firmar, especialmente si uno de los dos compró solo antes de que se eliminara la deducción general. Puedes ver más sobre esto en nuestro artículo sobre deducciones vivienda en la Renta.

Cómo protegerse antes de firmar: lista de lo que hay que hacer

Si estáis en este momento ahora mismo —buscando piso juntos, hablando con el banco, mirando escrituras—, esto es lo que haríamos nosotros:

Antes de la compra:

• Decidid el porcentaje de titularidad que va a escritura. No tiene que ser 50/50 si uno pone más entrada.
• Firmad un acuerdo de convivencia ante notario. Incluid qué pasa si uno quiere salir.
• Comprobad si alguno tiene derecho a deducciones fiscales que podría perder.

Al pedir la hipoteca:

• Simulad qué cuota podría asumir cada uno por separado. Si uno no puede sola/solo con el 100%, tenedlo en cuenta.
• Revisad bien la FEIN —Ficha Europea de Información Normalizada— que os entregue el banco. Ahí está toda la información vinculante de la hipoteca.
• Usad el simulador de hipotecas para ver cuánto pagaríais con distintos escenarios.

Si la relación termina:

• Antes de nada, consensuad. Una extinción de condominio pactada es mucho más barata que un procedimiento judicial de división de cosa común.
• Consultad con un gestor o notario qué fórmula tributa menos según vuestra comunidad autónoma.
• Si uno se queda la casa, el banco tendrá que aprobar la novación para sacar al otro de la hipoteca. No es automático.

Para saber cuánto podéis pedir entre los dos y qué cuota os quedaría si uno tuviera que asumir la hipoteca solo, usad nuestra calculadora de cuánto puedo pedir. Es el primer número que necesitáis tener claro.