Joven soltero, familia o divorciado comprando en junio: cuánta casa te aprueban realmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga

El banco no te dice cuánto te falta. Solo te dice que no.

Tres personas con el mismo sueldo piden hipoteca el mismo día en Madrid. Una es joven soltera de 29 años. Otra es una pareja con dos hijos. La tercera es una mujer divorciada con custodia compartida. El banco aprueba tres cantidades completamente distintas. Y nadie les explica por qué.

Eso es lo que vamos a desmontar hoy.

Lo que el banco ve antes de decirte cuánto te da

Cuando pides una hipoteca, el banco no hace una sola pregunta. Hace decenas. Y las respuestas cambian radicalmente según tu situación personal.

El criterio más conocido es el ratio de endeudamiento: tu cuota mensual no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Pero eso es solo el punto de partida.

Lo que realmente cambia según tu perfil:

• Cargas actuales: pensión alimenticia, alquiler que sigues pagando, préstamos personales
• Estabilidad del ingreso: contrato indefinido, antigüedad, si eres autónomo
• Número de titulares: dos sueldos en una hipoteca conjunta cambian todo el cálculo
• Historial en el CIRBE: el registro de deudas del Banco de España que todo banco consulta antes de aprobar nada

Con esto en mente, veamos los tres perfiles reales.

Perfil 1: Joven soltero, 29 años, 1.800€ netos

Marta tiene 29 años, vive en Valencia, lleva tres años en el mismo trabajo con contrato indefinido y gana 1.800€ netos al mes. No tiene deudas. Ha ahorrado 22.000€.

El banco le aplica el 35% de endeudamiento máximo: puede asumir una cuota de 630€ al mes.

Con la mejor hipoteca fija del mercado ahora mismo (2,45% TIN a 30 años), eso equivale a un préstamo de aproximadamente 141.000€.

Sumando su entrada (necesita el 20% del precio más un 10% de gastos), con 22.000€ ahorrados puede cubrir gastos e ITP pero necesitaría que el precio de la vivienda no supere los 155.000-160.000€ para que los números cuadren.

En Valencia, con el precio medio en 2.350€/m², eso equivale a un piso de unos 65-68 m². Factible en barrios periféricos. Imposible en el centro.

Si Marta usara el aval ICO para jóvenes menores de 35 años, podría financiar hasta el 95% del valor y reducir la entrada necesaria. Eso cambia completamente el escenario.

Perfil 2: Familia con dos sueldos e hijos, Madrid

Carlos y Ana tienen 36 y 34 años, dos hijos de 4 y 7 años. Viven en Madrid pagando 950€ de alquiler. Entre los dos ingresan 4.200€ netos.

Aquí el banco suma los dos sueldos, pero también mira los gastos familiares con más lupa. Con hijos, algunos bancos aplican internamente un descuento implícito por gasto familiar estimado.

Capacidad teórica: el 35% de 4.200€ son 1.470€ de cuota máxima.

Con hipoteca fija al 2,45% a 30 años, eso equivale a un préstamo de aproximadamente 330.000€.

El problema es Madrid. El precio medio está en 4.250€/m². Para un piso de 80 m² (lo mínimo razonable para una familia), el precio ronda los 340.000€. Necesitan entrada más gastos: unos 100.000-110.000€ ahorrados.

Si tienen esos ahorros, la operación es viable. Si no, están atrapados: ganan bien, pero Madrid les exige un colchón que muchas familias no tienen.

La realidad que nadie les dice: con 60.000€ ahorrados, esa misma familia en Sevilla (2.200€/m²) puede comprar un piso de 90 m² con cuota de 800€/mes y les sobra margen.

Perfil 3: Divorciada, custodia compartida, Barcelona

Este es el perfil que más sorprende en consulta.

Laura tiene 41 años, vive en Barcelona, gana 2.400€ netos y paga 350€/mes de pensión alimenticia tras el divorcio. Tiene custodia compartida de sus dos hijos.

El banco descuenta la pensión alimenticia directamente de su capacidad de endeudamiento. No como gasto estimado: como deuda real y recurrente.

Capacidad real: 2.400€ - 350€ = 2.050€ de base. El 35% de eso son 717€ de cuota máxima.

Con hipoteca fija al 2,45% a 30 años: préstamo máximo de unos 161.000€.

En Barcelona, con el precio medio en 4.100€/m², eso le permite comprar un piso de apenas 55-60 m² si tiene suficientes ahorros para la entrada. Con dos hijos en custodia compartida, ese espacio es muy justo.

Lo que muchos asesores no explican: si Laura puede demostrar que recibe pensión alimenticia de forma regular y documentada, algunos bancos la computan como ingreso adicional. Eso puede subirle la capacidad en 30.000-40.000€. Pero hay que saberlo pedir.

El mapa real: cuánta casa por perfil y ciudad

Cálculo basado en hipoteca fija al 2,45% TIN a 30 años, financiación del 80% del valor de tasación.

Lo que cambia si negocias bien (y la mayoría no negocia)

Esas cifras son con condiciones estándar. Pero hay tres palancas que pocos compradores activan:

1. Ampliar el plazo a 35 años. Si Marta pasa de 30 a 35 años, su cuota baja de 630€ a unos 570€ pero puede pedir 15.000€ más. El coste total sube, pero la puerta se abre.

2. Aportar un avalista. Para Laura, si sus padres avalan la operación, el banco puede ignorar parcialmente la restricción por pensión. No es la solución ideal, pero existe. Puedes ver cómo funciona la figura del avalista antes de planteárselo a tu familia.

3. Ir a más de un banco. El criterio del 35% no es una ley: es una política interna que varía por entidad. Algunos bancos llegan al 40% con perfiles sólidos. Comparar no es opcional, es obligatorio. Puedes empezar con nuestro comparador de hipotecas para ver qué ofrece cada entidad según tu perfil.

La ciudad importa tanto como el sueldo

Esta es la conclusión que más incomoda: el problema no siempre es lo que ganas. Es dónde quieres vivir.

Málaga sube un 15,4% interanual. Valencia, un 12,1%. Madrid, un 8,2%. El mercado se está cerrando para perfiles medios en las ciudades grandes, y los datos lo confirman mes a mes.

Una familia con 4.200€ netos puede comprar 106 m² en Málaga o 77 m² en Madrid. La diferencia es un dormitorio entero. Y en muchos casos, la diferencia entre que la hipoteca sea viable o no.

Desde hipotecas.me nuestra lectura es que 2026 está siendo el año en que muchos compradores descubren que su presupuesto real no encaja con la ciudad que tenían en mente. Y que moverse 30 kilómetros puede significar 80.000€ más de capacidad de compra.

Si quieres ver cuánto puedes pedir exactamente con tu sueldo y situación, la herramienta más útil ahora mismo es nuestra calculadora de cuánto puedo pedir. Tardas tres minutos y tienes el número real, no el que te imaginas.