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Gastos ocultos de comprar tu primera vivienda: lo que nadie te cuenta
Cuando calculas cuánto necesitas para comprar tu primera vivienda, probablemente sumes la entrada más los impuestos y gastos de escritura. Pero hay una larga lista de costes que muchos compradores primerizos descubren después de firmar. Esta guía detalla todos los gastos que no aparecen en el simulador para que tu presupuesto sea realista desde el primer día.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1Además de entrada e impuestos, reserva un colchón del 3-5 % extra para gastos post-compra
- 2La comunidad de propietarios, el IBI y los suministros empiezan a correr desde el día de la escritura
- 3El seguro de hogar es obligatorio si tienes hipoteca — compara antes de aceptar el que ofrece tu banco
- 4Si necesitas reformar, calcula entre 300 y 800 euros por metro cuadrado según el alcance
Gastos antes de la firma que puedes no tener en cuenta
Antes de llegar a la notaría ya habrás pagado la tasación (250-500 euros), posiblemente una comisión de apertura (0-0,5 % del capital) y los honorarios de un bróker hipotecario si lo has contratado (0,5-1 % del capital o tarifa fija). Estos gastos se suman a los impuestos y la entrada.
Otro gasto invisible es el tiempo. Las horas invertidas en visitas al banco, gestiones con el vendedor y trámites con la administración tienen un coste de oportunidad real, especialmente si eres autónomo o profesional liberal.
| Concepto | Importe orientativo | Notas |
|---|---|---|
| Tasación | 250-500 € | Obligatoria. El banco la encarga pero la pagas tú |
| Comisión de apertura | 0-0,5 % del capital | Negociable. Muchos bancos ya no la cobran |
| Bróker hipotecario (si aplica) | 500-3.000 € | Solo si contratas intermediario. Pide transparencia en honorarios |
| Verificaciones previas (nota simple, CIRBE) | 10-50 € | La nota simple online cuesta ~10 €. CIRBE es gratuito |
Gastos post-compra que empiezan desde el día uno
El día que firmas la escritura, empiezan a correr gastos recurrentes que debes tener presupuestados. No son gastos puntuales sino compromisos mensuales o anuales que se suman a tu cuota hipotecaria.
La suma de estos gastos puede suponer entre 200 y 500 euros mensuales adicionales a tu cuota, dependiendo de la vivienda y la zona. Tenlo en cuenta al calcular tu ratio de endeudamiento real.
Comunidad de propietarios
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Seguro de hogar
Seguro de vida (si vinculado)
Suministros (alta + cuotas)
Tasa de basuras
Prorrateo del IBI en la compraventaPor ley, el IBI del año de la compraventa lo paga el propietario a 1 de enero (el vendedor). Pero es habitual pactar en el contrato que se prorratee: el vendedor paga los meses hasta la venta y tú desde la firma. Negocia este punto antes de firmar arras.
Reforma y acondicionamiento: el gasto más variable
La mayoría de viviendas de segunda mano necesitan algún tipo de reforma, aunque sea cosmética. Y las viviendas de obra nueva se entregan sin amueblar y a menudo sin armarios empotrados. En ambos casos, necesitas presupuesto adicional.
Una reforma integral (cocina, baños, suelos, instalaciones) puede costar entre 600 y 1.200 euros por metro cuadrado. Una actualización cosmética (pintura, suelos, puertas) se mueve entre 150 y 400 euros por metro cuadrado. Para un piso de 80 m², estamos hablando de entre 12.000 y 96.000 euros según el alcance.
| Tipo de reforma | Coste por m² | Ejemplo (piso 80 m²) |
|---|---|---|
| Cosmética (pintura, suelos) | 150-400 €/m² | 12.000-32.000 € |
| Media (cocina + baños + acabados) | 400-700 €/m² | 32.000-56.000 € |
| Integral (todo incluido) | 700-1.200 €/m² | 56.000-96.000 € |
¿Puedes incluir la reforma en la hipoteca?Algunos bancos ofrecen hipotecas con un tramo adicional para reforma, pero suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación post-reforma. Si la reforma es importante, necesitarás un proyecto firmado por un arquitecto. Pregunta antes de firmar si es una opción en tu caso.
Mudanza y equipamiento inicial
Una mudanza profesional cuesta entre 500 y 2.000 euros dependiendo de la distancia, el volumen y si necesitas embalaje profesional. Si te mudas dentro de la misma ciudad, estarás en la franja baja. Si cambias de provincia, multiplica por dos o tres.
El equipamiento inicial de un piso vacío (electrodomésticos, muebles básicos, cortinas, iluminación) suele moverse entre 5.000 y 15.000 euros para una vivienda de 2-3 habitaciones. No necesitas comprar todo de golpe, pero al menos cocina y zona de descanso deben estar listos el primer día.
- •Electrodomésticos imprescindibles (nevera, lavadora, horno, vitro): 2.000-4.000 €
- •Colchón y cama de calidad: 800-2.000 € — no escatimes aquí
- •Sofá, mesa y sillas: 1.000-3.000 €
- •Cortinas, lámparas y textiles: 500-1.500 €
- •Herramientas básicas, productos de limpieza, menaje de cocina: 300-600 €
Presupuesto real: ejemplo para una vivienda de 200.000 euros
Veamos el coste total real de comprar un piso de 200.000 euros como primera vivienda, incluyendo todos los gastos visibles y ocultos. Asumimos segunda mano en una capital de provincia con ITP del 7 %, financiación del 80 % y reforma cosmética básica.
Este desglose muestra por qué decimos que necesitas entre el 30 y el 35 % del precio en ahorros — y no solo el 30 % que aparece en la mayoría de simuladores. El margen extra cubre imprevistos y gastos que no puedes financiar con hipoteca.
| Concepto | Importe | Financiable con hipoteca |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | No |
| ITP (7 %) | 14.000 € | No |
| Notaría + Registro | 1.500 € | No |
| Gestoría | 400 € | No |
| Tasación | 350 € | No |
| Comunidad (2 meses fondo) | 200 € | No |
| Altas suministros | 400 € | No |
| Seguro de hogar (primer año) | 350 € | No |
| Reforma cosmética básica | 12.000 € | Parcialmente |
| Mudanza + equipamiento mínimo | 4.000 € | No |
| TOTAL | ~73.200 € | Solo la reforma parcialmente |
Es un 36,6 % del precio, no el 30 % del simuladorLa cifra real dista bastante del 30 % que aparece en muchas guías porque incluye gastos de instalación, reforma básica y equipamiento mínimo. Calcula con la calculadora 360 y añade un colchón del 5 % para imprevistos.
Cómo reducir los gastos de compra de tu primera vivienda
No todos los gastos son inamovibles. Hay margen de negociación y optimización en varios puntos. Aquí van las estrategias que realmente funcionan para reducir la factura total.
- •Compara al menos 3-4 bancos: la diferencia en comisiones y vinculaciones puede suponer miles de euros a lo largo de la hipoteca
- •Negocia la comisión de apertura: muchos bancos la eliminan si firmas vinculaciones (pero calcula si esas vinculaciones compensan)
- •Busca bonificaciones de ITP en tu comunidad autónoma: si eres menor de 35 años, familia numerosa o con discapacidad puedes pagar entre un 3 y un 5 % en vez del 7-10 %
- •El seguro de hogar no tiene por qué ser el del banco: compara en aseguradoras directas. La ley prohíbe que el banco te obligue a contratarlo con ellos
- •Negocia el prorrateo del IBI y los gastos de comunidad pendientes con el vendedor antes de firmar arras
- •Si la vivienda necesita reforma, pide varios presupuestos y prioriza lo imprescindible — lo demás puede esperar
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¿Cuánto dinero extra necesito además de la entrada y los impuestos?
Como regla general, reserva entre un 3 y un 5 % adicional del precio de la vivienda para gastos post-compra (altas de suministros, seguro, comunidad, mudanza y equipamiento mínimo). Si necesitas reforma, añade lo que corresponda según el alcance.
¿El seguro de hogar es obligatorio?
Si tienes hipoteca, sí. El banco te exigirá al menos un seguro de continente (que cubra la estructura del edificio). El seguro de contenido (muebles, objetos) es opcional pero recomendable. Lo que NO puede hacer el banco es obligarte a contratarlo con ellos: puedes elegir cualquier aseguradora.
¿Puedo negociar los gastos de notaría y registro?
No, están regulados por aranceles fijos establecidos por ley. Lo que sí varía es quién paga cada gasto: por ley, los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría de la hipoteca) los paga el banco. Los de la compraventa los paga el comprador.
¿Qué pasa si me quedo sin dinero después de pagar la entrada?
Es uno de los errores más comunes. Si agotas todos tus ahorros en la entrada, no tendrás colchón para imprevistos (avería, reforma urgente, pérdida temporal de ingresos). Mantén al menos 3-6 meses de gastos como fondo de emergencia después de la compra.
¿Los gastos de comunidad se pagan desde el primer día?
Sí, desde el momento de la firma de la escritura eres el nuevo propietario y asumes las obligaciones comunitarias. Pide al administrador de la finca un certificado de deuda cero antes de firmar para evitar heredar deudas del anterior propietario.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.