Comprar obra nueva o segunda mano: qué conviene más para tu primera vivienda

Impuestos: la mayor diferencia entre obra nueva y segunda mano

La fiscalidad es donde más se nota la diferencia. En obra nueva pagas IVA (10 %; en Canarias, IGIC) más Actos Jurídicos Documentados (AJD, al tipo que fije tu comunidad autónoma; en Madrid, del 0,4 % al 0,75 % según el precio, con una rebaja para la vivienda habitual). En segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos, y menos si tu perfil tiene un tipo reducido.

Para un piso de 200.000 euros, la diferencia puede ser significativa. Calcula el ITP exacto de tu comunidad con el simulador de ITP y compáralo con el IVA + AJD de obra nueva.

Financiación bancaria: ¿financia igual el banco?

Para la financiación estándar (hasta el 80 % del valor de tasación), el proceso es similar en ambos casos. La diferencia aparece en la tasación: en obra nueva sobre plano, el banco valora el proyecto (más incierto); en segunda mano, valora un inmueble existente que puede visitar.

Una ventaja de la obra nueva es que muchas promotoras tienen acuerdos con bancos que ofrecen condiciones preferentes a los compradores de la promoción. Pregunta siempre, pero compara igualmente con otras entidades: el acuerdo del promotor no siempre es la mejor opción del mercado.

Si buscas financiación superior al 80 %, consulta las opciones de hipoteca 100 % o el aval ICO, que llega al 95 % para jóvenes de hasta 35 años inclusive al firmar y familias con menores a cargo.

Garantías y protección legal del comprador

La obra nueva ofrece un marco de garantías legales muy superior al de la segunda mano. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres niveles de responsabilidad del promotor y constructor:

Plazos de entrega y gestión del tiempo

Con segunda mano, la compra se cierra en cuanto el banco aprueba la hipoteca y se firma ante notario. La Ley 5/2019 obliga a entregarte la documentación del préstamo al menos 10 días naturales antes de la firma, así que ese es el mínimo desde que tienes la oferta vinculante. Puedes mudarte en cuanto firmas.

Con obra nueva sobre plano, la entrega depende de lo que dure la obra y de la fecha que fije el contrato con la promotora, que puede retrasarse. Durante la construcción se pagan las cantidades a cuenta que marque el contrato y el resto al entregar las llaves. Mientras tanto, necesitas dónde vivir y seguirás pagando alquiler.

La obra nueva terminada ('llave en mano') combina lo mejor: vivienda nueva con entrega inmediata. El inconveniente es que suele ser más cara que la obra sobre plano y hay menos stock disponible.

• •Segunda mano: lo que tarde la hipoteca, con un mínimo legal de 10 días naturales entre la oferta vinculante y la firma
• •Obra nueva sobre plano: la duración de la obra y la fecha de entrega que fije el contrato
• •Obra nueva terminada: como la segunda mano
• •Riesgo de retraso: en segunda mano, casi nulo; sobre plano, revisa qué prevé el contrato si la promotora no cumple la fecha

Guía de decisión: cuándo elegir cada opción

No es solo una cuestión de gustos. Tu situación financiera, el timing y tus prioridades determinan qué opción encaja mejor.

• •Elige obra nueva si: no tienes prisa, valoras la eficiencia energética, quieres garantías legales amplias y puedes asumir la espera de la obra (y alquiler simultáneo)
• •Elige segunda mano si: necesitas mudarte pronto, prefieres zonas céntricas o consolidadas, tienes margen para negociar el precio y capacidad para gestionar una reforma si es necesaria
• •Elige obra nueva terminada si: quieres lo mejor de ambos mundos y el presupuesto lo permite — vivienda nueva con entrega inmediata