Contrato de arras: guía completa para compradores de primera vivienda

Qué es un contrato de arras y por qué se firma

El contrato de arras (también llamado 'señal' coloquialmente) es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que formaliza la intención de compraventa antes de acudir al notario. El comprador entrega una cantidad de dinero como garantía de su compromiso.

Su función principal es 'reservar' la vivienda: mientras esté vigente el contrato de arras, el vendedor no puede vender a otra persona y el comprador tiene la exclusividad para completar la operación. El plazo entre las arras y la escritura pública lo pactáis comprador y vendedor, y tiene que dejar margen para tramitar la hipoteca: en nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde que tenemos tu documentación completa hasta la firma.

Aunque parezca un trámite menor, es un contrato con plenos efectos legales. Lo que firmes ahí te vincula. Por eso es fundamental entender las diferencias entre los tipos de arras antes de firmar.

Los tres tipos de arras: diferencias legales

No todas las arras son iguales. El tipo de arras determina qué pasa si una de las partes se echa atrás. Las penitenciales son las que permiten desistir, pero solo si el contrato lo dice expresamente: verifica qué tipo figura en el tuyo.

Cuánto pagar de señal: el importe justo

No hay un importe fijo por ley. La señal se pacta libremente entre comprador y vendedor. El importe depende de lo que acordéis y de lo seguro que estés de la operación.

Para una vivienda de 200.000 euros, una señal del 10 % son 20.000 euros. Es una cantidad significativa que pierdes si te echas atrás (en arras penitenciales). Por eso es tan importante tener la preaprobación hipotecaria antes de firmar.

• •Señal baja: menor riesgo para ti, pero el vendedor puede sentir menos compromiso
• •Señal intermedia: equilibrio entre compromiso y riesgo
• •Señal alta: más riesgo. Solo si estás muy seguro de la operación y la financiación
• •Consejo: negocia la señal más baja que el vendedor acepte, especialmente si aún no tienes la hipoteca aprobada

La cláusula que puede salvarte: desistimiento condicionado a hipoteca

Esta es la cláusula más importante para un comprador de primera vivienda. Sin ella, si el banco rechaza tu hipoteca, pierdes la señal. Con ella, recuperas tu dinero.

La cláusula tipo dice algo como: 'En caso de que el comprador no obtenga aprobación de financiación hipotecaria por importe mínimo de [X] euros en el plazo de [Y] días desde la firma de este contrato, las arras quedarán sin efecto y el vendedor devolverá íntegramente la señal recibida.'

No todos los vendedores la aceptan de buena gana, pero es tu mejor protección. Si el vendedor se niega rotundamente, asegúrate de tener tu preaprobación hipotecaria bien sólida antes de firmar — o valora si el riesgo merece la pena.

Después de firmar arras: los siguientes pasos

Una vez firmadas las arras, el reloj empieza a correr. Tienes el plazo que hayáis pactado en el contrato para cerrar la operación ante notario. Esto es lo que debes hacer de inmediato:

• •Día 1: Entrega toda la documentación al banco para formalizar la solicitud de hipoteca (ya deberías tener preaprobación)
• •Semana 1: El banco encarga la tasación. La pagas tú y su precio es libre
• •Semana 2-3: El banco analiza la operación completa (tu perfil + tasación + documentación vivienda)
• •Semana 3-4: Recibes la FEIN (oferta vinculante). Tienes mínimo 10 días de reflexión obligatorios
• •Día de firma (antes): Visita gratuita al notario para el test de comprensión de condiciones
• •Día de firma: Escritura pública de compraventa e hipoteca ante notario. Entrega de llaves