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Contrato de arras: guía completa para compradores de primera vivienda
El contrato de arras es el paso más delicado de la compra de tu primera vivienda. Con él te comprometes a comprar (y el vendedor a vender), poniendo dinero sobre la mesa. Si no entiendes bien lo que firmas, puedes perder miles de euros. Esta guía te explica los tipos de arras que existen, las cláusulas que debes exigir y cómo protegerte si la hipoteca no llega.
Lo esencial
9 min de lectura completa- 1Existen tres tipos de arras: penitenciales (las más habituales), confirmatorias y penales — cada una tiene consecuencias legales muy diferentes
- 2La señal habitual es del 5-10 % del precio de la vivienda
- 3SIEMPRE incluye una cláusula de desistimiento condicionada a la aprobación de la hipoteca
- 4Si el comprador se echa atrás en arras penitenciales, pierde la señal. Si es el vendedor, devuelve el doble
Qué es un contrato de arras y por qué se firma
El contrato de arras (también llamado 'señal' coloquialmente) es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que formaliza la intención de compraventa antes de acudir al notario. El comprador entrega una cantidad de dinero como garantía de su compromiso.
Su función principal es 'reservar' la vivienda: mientras esté vigente el contrato de arras, el vendedor no puede vender a otra persona y el comprador tiene la exclusividad para completar la operación. El plazo entre las arras y la escritura pública suele ser de 30 a 90 días, el tiempo necesario para tramitar la hipoteca.
Aunque parezca un trámite menor, es un contrato con plenos efectos legales. Lo que firmes ahí te vincula. Por eso es fundamental entender las diferencias entre los tipos de arras antes de firmar.
Los tres tipos de arras: diferencias legales
No todas las arras son iguales. El tipo de arras determina qué pasa si una de las partes se echa atrás. La mayoría de compraventas de vivienda entre particulares usan arras penitenciales, pero debes verificar qué tipo figura en tu contrato.
Penitenciales (art. 1454 CC)
Confirmatorias
Penales
Si no especifica el tipo, se presumen confirmatoriasLa jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que si el contrato no indica expresamente que las arras son penitenciales, se consideran confirmatorias. Esto significa que no podrás echarte atrás sin que el vendedor te pueda reclamar daños y perjuicios. Asegúrate de que el contrato dice explícitamente 'arras penitenciales' si quieres conservar esa opción de salida.
Cuánto pagar de señal: el importe justo
No hay un importe fijo por ley. La señal se pacta libremente entre comprador y vendedor. Lo habitual es entre el 5 y el 10 % del precio de compraventa, aunque puede ser más o menos según las circunstancias.
Para una vivienda de 200.000 euros, hablamos de entre 10.000 y 20.000 euros. Es una cantidad significativa que pierdes si te echas atrás (en arras penitenciales). Por eso es tan importante tener la preaprobación hipotecaria antes de firmar.
- •Señal baja (3-5 %): menor riesgo para ti, pero el vendedor puede sentir menos compromiso
- •Señal media (5-10 %): lo más habitual. Equilibrio entre compromiso y riesgo
- •Señal alta (>10 %): más riesgo. Solo si estás muy seguro de la operación y la financiación
- •Consejo: negocia la señal más baja que el vendedor acepte, especialmente si aún no tienes la hipoteca aprobada
Cláusulas imprescindibles en tu contrato de arras
Muchos contratos de arras son plantillas genéricas de internet que no protegen al comprador. Estas son las cláusulas que debes exigir o incluir, especialmente si compras tu primera vivienda y dependes de la aprobación de una hipoteca.
- •Identificación completa de las partes: nombre, DNI/NIE, domicilio. Si hay varios vendedores (herencia, copropietarios), todos deben firmar
- •Descripción exacta de la vivienda: dirección, referencia catastral, metros, anejos (trastero, garaje) — tal como aparece en el Registro de la Propiedad
- •Precio total y forma de pago: importe de la señal, cuándo y cómo se paga, y cómo se abonará el resto (hipoteca + fondos propios)
- •Tipo de arras (expresamente 'penitenciales'): imprescindible para conservar tu derecho a desistir perdiendo solo la señal
- •Plazo para la escritura pública: fecha límite para firmar ante notario. Debe ser suficiente para tramitar la hipoteca (mínimo 60 días)
- •Cláusula de desistimiento por hipoteca: si el banco no aprueba tu hipoteca en el plazo establecido, recuperas la señal íntegramente. FUNDAMENTAL.
- •Estado de cargas: el vendedor declara que la vivienda está libre de cargas, hipotecas, embargos y arrendamientos (o detalla las existentes y cómo se resolverán)
- •Reparto de gastos: quién paga la plusvalía municipal (vendedor por ley), IBI prorrateado, y certificado de comunidad
- •Penalización por incumplimiento: aplica el artículo 1454 CC si las arras son penitenciales
La cláusula que puede salvarte: desistimiento condicionado a hipoteca
Esta es la cláusula más importante para un comprador de primera vivienda. Sin ella, si el banco rechaza tu hipoteca, pierdes la señal. Con ella, recuperas tu dinero.
La cláusula tipo dice algo como: 'En caso de que el comprador no obtenga aprobación de financiación hipotecaria por importe mínimo de [X] euros en el plazo de [Y] días desde la firma de este contrato, las arras quedarán sin efecto y el vendedor devolverá íntegramente la señal recibida.'
No todos los vendedores la aceptan de buena gana, pero es tu mejor protección. Si el vendedor se niega rotundamente, asegúrate de tener tu preaprobación hipotecaria bien sólida antes de firmar — o valora si el riesgo merece la pena.
Redacta la cláusula con números concretosNo pongas 'si no consigo hipoteca' sin más. Especifica el importe mínimo de financiación, el plazo para obtenerla y qué documentación acredita la denegación (carta del banco). Cuanto más precisa, menos margen de disputa.
Después de firmar arras: los siguientes pasos
Una vez firmadas las arras, el reloj empieza a correr. Tienes un plazo (normalmente 60-90 días) para cerrar la operación ante notario. Esto es lo que debes hacer de inmediato:
- •Día 1: Entrega toda la documentación al banco para formalizar la solicitud de hipoteca (ya deberías tener preaprobación)
- •Semana 1: El banco encarga la tasación. Tarda 5-10 días laborables y cuesta 250-500 euros
- •Semana 2-3: El banco analiza la operación completa (tu perfil + tasación + documentación vivienda)
- •Semana 3-4: Recibes la FEIN (oferta vinculante). Tienes mínimo 10 días de reflexión obligatorios
- •Día de firma (antes): Visita gratuita al notario para el test de comprensión de condiciones
- •Día de firma: Escritura pública de compraventa e hipoteca ante notario. Entrega de llaves
Si el plazo de arras se queda corto, renegocia antes de que venzaSi la hipoteca se retrasa y el plazo de arras está a punto de vencer, contacta al vendedor ANTES de que expire. La mayoría de vendedores aceptarán una prórroga razonable (15-30 días) si ven que el proceso avanza. Si el plazo vence sin acuerdo, el vendedor podría considerarlo un desistimiento.
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¿Puedo firmar arras sin tener la hipoteca aprobada?
Puedes, pero es arriesgado. Lo recomendable es tener al menos una preaprobación hipotecaria sólida e incluir una cláusula de desistimiento condicionada a la aprobación de la hipoteca. Sin preaprobación ni cláusula protectora, arriesgas perder la señal si el banco rechaza tu solicitud.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio pactado?
El banco solo te financia el 80 % del valor de tasación, no del precio de compra. Si la tasación es inferior al precio, necesitarás más ahorros para cubrir la diferencia. Por ejemplo, si compras a 200.000 € y la tasación sale a 180.000 €, el banco te presta como máximo 144.000 € (80 % de 180.000 €) en vez de 160.000 €. Necesitarás 16.000 € extra.
¿Necesito un abogado para revisar el contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable si es tu primera compra. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede revisar el contrato por 200-400 euros y detectar cláusulas abusivas, omisiones o riesgos que tú podrías no ver. Es una inversión mínima comparada con lo que está en juego.
¿Las arras se firman ante notario?
No necesariamente. Las arras son un contrato privado que puede firmarse entre las partes (o sus representantes) sin intervención notarial. Sin embargo, si quieres una seguridad adicional, puedes elevarlas a público ante notario. Lo habitual es que sea un documento privado.
¿Puedo recuperar la señal si me echo atrás por otro motivo (no la hipoteca)?
Depende del tipo de arras. En arras penitenciales, si te echas atrás por cualquier motivo, pierdes la señal. Es la penalización por desistir. Solo recuperas la señal si se cumple alguna condición pactada en el contrato (como la cláusula de hipoteca no aprobada) o si es el vendedor quien incumple.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.