Cierras la compra con 20 días de plazo: documentos, cuándo dejar el alquiler y cómo evitar perder el piso si la notaría se retrasa

Cerrar una compra con un plazo de 20 días es posible. Pero muchas operaciones se pierden por el camino.

La razón suele ser la misma: la familia tenía 20 días, nadie le explicó el orden correcto, y algo falló en el último momento. El piso, el depósito de arras, y los nervios: todo por el desagüe.

Si estás en esa situación ahora mismo, esto es lo que haríamos nosotros.

Un ejemplo: 20 días, un piso en Valencia y un casero que no esperaba

Imagina a Carmen, 38 años, y Pedro, 41, que llevan tres años de alquiler en Valencia pagando 1.050€ al mes. En mayo encontraron el piso que querían: 210.000€, segunda mano, en Benimaclet. El vendedor quería cerrar antes del 30 de junio o buscaba otro comprador.

Firmaron arras el 10 de junio. Tenían 20 días exactos para escriturar.

El problema: no sabían en qué orden hacer las cosas. Avisaron al casero el mismo día que firmaron arras — demasiado pronto. Pidieron los documentos al banco sin saber cuáles necesitaban primero. Y no tenían ninguna cláusula de protección si la notaría no encontraba hueco.

Lo que les pasó, y cómo se puede evitar, es exactamente lo que explica este artículo.

Los documentos que el banco necesita antes que cualquier otra cosa

Cuando tienes 20 días, el error más común es empezar por el final. La gente llama al banco, pide la oferta vinculante, y se olvida de que el banco no puede preparar nada sin documentación previa.

Este es el orden real:

El cuello de botella real no es la firma: es la tasación. Si el banco tarda 4 días en encargarla y la empresa tarda otros 4 en hacerla, ya llevas 8 días sin poder avanzar.

Pide al banco que encargue la tasación el mismo día que entregas la documentación. No al día siguiente. Ese día.

La FEIN —la oferta vinculante que el banco está obligado a entregarte— tiene un plazo mínimo de reflexión de 10 días antes de poder firmar. Ese plazo empieza cuando la recibes. Si la recibes el día 10, no puedes escriturar antes del día 20. Justo al límite.

La nota simple: el documento que nadie pide hasta que es tarde

La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento que confirma quién es el propietario real, si hay cargas, hipotecas anteriores, embargos o cualquier problema legal sobre el piso.

Si hay una carga que el vendedor no te ha dicho, lo descubres aquí. Y si lo descubres el día 18, ya has perdido tiempo que no tienes.

Pídela tú mismo el día 1, no esperes a que lo haga el banco o el notario. Se pide online en la web del Colegio de Registradores. En nuestro portal puedes consultar qué buscar en la nota simple antes de firmar una hipoteca.

Algo que muchos no saben: si la nota simple muestra una hipoteca anterior del vendedor, esa deuda tiene que quedar pagada con el dinero de la venta el mismo día de la firma, y cancelarse después en el Registro. Eso requiere coordinación entre dos bancos y dos notarías. Si nadie lo gestiona con antelación, puede retrasar la firma varios días.

Cuándo avisar al casero: el error que cometió Carmen

Avisar al casero el día que firmas arras es un error clásico. Y caro.

Para irte antes de que acabe el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige avisar al casero con al menos 30 días de antelación (y, si se pactó, pagar una indemnización) (art. 11 de la LAU). Si avisas el 10 de junio, tu alquiler termina el 10 de julio. Pero si la escritura se firma el 30 de junio, tienes 10 días pagando dos viviendas a la vez.

Si la escritura se retrasa al 5 de julio, tienes 5 días sin casa.

La estrategia correcta es esta:

1. No avises al casero hasta haber recibido la FEIN (la oferta vinculante del banco). Hasta ese momento, la operación puede caerse.
2. Negocia con el casero una salida en 15 días si le explicas la situación. Muchos propietarios prefieren eso a buscar un inquilino nuevo.
3. Planifica un colchón de 2 semanas entre la fecha de escritura y la fecha de salida del alquiler. Pagas dos semanas dobles, pero te ahorras el caos de quedarte sin techo.

Carmen y Pedro avisaron demasiado pronto. Cuando la firma se retrasó 5 días por un problema con el acta de transparencia notarial, ya habían entregado las llaves del alquiler. Tuvieron que quedarse en casa de los padres de Pedro una semana.

La cláusula que te salva si la notaría se retrasa

Esto es lo que los intermediarios experimentados negocian siempre y la mayoría de compradores no sabe que existe.

Cuando firmas las arras, el contrato debe incluir una cláusula de prórroga automática por causa de fuerza mayor o retraso bancario/notarial. Normalmente se redacta así:

"En caso de retraso imputable a la entidad financiera o a la disponibilidad notarial, el plazo de escrituración se prorroga automáticamente X días sin penalización para ninguna de las partes."

Sin esa cláusula, si el día 20 no has firmado, el vendedor puede quedarse con tus arras. Con ella, tienes margen.

¿Cuántos días pedir? Si las notarías están cargadas, pide al menos 5 días de prórroga. Algunos vendedores aceptan 10 si la operación es sólida.

Si ya firmaste arras sin esa cláusula, no está todo perdido. Habla con el vendedor antes de que llegue el plazo y propón una adenda al contrato. La mayoría de vendedores prefieren esperar 5 días más a tener que buscar otro comprador.

El acta de transparencia notarial: el trámite que puede paralizar la operación

Desde la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, antes de firmar la hipoteca tienes que acudir al notario a revisar las condiciones del préstamo. Esta visita —el acta de transparencia, que es gratuita— debe hacerse como tarde el día anterior a la firma (art. 15 de la LCCI).

El problema en temporada alta: si la notaría está cargada, la primera cita disponible puede llegar días después de cuando la necesitas.

Lo que puedes hacer:

• Llama a la notaría el día que recibes la FEIN, no cuando ya tienes fecha de firma.
• Elige tú la notaría: el notario del acta lo elige el prestatario, no el banco (art. 15.1 de la Ley 5/2019).
• Confirma que el banco ha enviado la documentación a la notaría antes de tu cita. Si el banco no la manda, la notaría no puede hacer el acta aunque tú estés allí.

Este último punto es el que más operaciones paraliza. El banco tiene que enviar la FEIN, la FIAE y el proyecto de escritura a la notaría por vía telemática. Si hay un error o un retraso en ese envío, la cita queda en nada.

Llama al banco el día antes de tu cita notarial para confirmar que la documentación está enviada y recibida. Sí, tienes que hacer esa llamada.

Qué hacer hoy si estás en esta situación

Si tienes una operación abierta con plazo ajustado, esto es lo que haríamos nosotros ahora mismo:

1. Llama al banco hoy y pide confirmación de en qué punto está la tasación y cuándo tendrás la FEIN.
2. Pide la nota simple del piso si no la tienes ya.
3. Revisa el contrato de arras y comprueba si tiene cláusula de prórroga. Si no la tiene, habla con el vendedor esta semana.
4. No avises al casero hasta tener la FEIN en mano.
5. Llama a la notaría para reservar hueco para el acta de transparencia, aunque no tengas fecha de firma confirmada.

Si quieres saber exactamente cuánta hipoteca puedes pedir según tu situación antes de cerrar la operación, usa nuestro simulador de hipotecas. Y si tienes dudas sobre los gastos reales que te van a llegar después de firmar —ITP, notaría, registro, gestoría— revisa nuestra guía de gastos de compra de vivienda antes de que llegue la sorpresa.

Cerrar en 20 días es posible. Pero solo si sabes exactamente qué hacer cada día.